Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française 
Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00698 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVZA


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [C] [S]
né le 25 Février 1962 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Agnès MAZEL de la SELARL AGNES MAZEL AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, substituée par Me Jérôme PRIVAT, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [F] [W] épouse [S]
née le 14 Février 1967 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Agnès MAZEL de la SELARL AGNES MAZEL AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, substituée par Me Jérôme PRIVAT, avocat au barreau de NIMES plaidant


DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [X] [A]
né le 01 Janvier 1963 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté


Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Juillet 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 25 juillet 2018 prenant effet le 1er août 2018, Monsieur [C] [S] et Madame [F] [S] née [W] ont donné à bail à M. [A] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 728 euros et 27 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [S] ont fait signifier à M. [A] par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 5149 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, les époux [S] ont fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ALES aux fins de voir, 

-Constater que Monsieur [A] [T] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel
-Constater, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et Prononcer la résiliation de plein droit
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [A] [T] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers
-En conséquence, Ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [T] et de tout autre occupant de son chef, si besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
-Condamner Monsieur [A] [T] au paiement de la somme de 6779 euros au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire selon détail suivant : montant réclamé au commandement de payer 5149 euros, loyer et charges (janvier/février 2025) 1630 euros.
-Condamner Monsieur [A] [T] au paiement de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l'audience
-Monsieur [A] [T] au paiement de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l'audience.
-Condamner encore Monsieur [A] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l'article 1760 du Code Civil.
-Condamner Monsieur [A] [T] au paiement d'une somme de 1 000.00 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l'équité impose de ne pas leur laisser supporter.
-Condamner Monsieur [A] [T] en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, les époux [S] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 novembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 02 juin 2025.

A cette audience, les époux [S], sollicitent le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 8837,71euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [A] [T] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 02 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, les époux [S] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


En l'espèce, le bail conclu le 27 juillet 2018 avec effet au 1er août 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 5149 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

M. [A] [T] était donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

En conséquence, il convient d'ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l'expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [A] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [A] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [A] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [A] reste devoir la somme de 8837,71 euros, à la date du 02 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, M. [A], n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [A] est donc condamné au paiement de la somme de 8837,71 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5149 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6779 euros à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.



Sur les demandes accessoires

M. [A] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2018 avec effet au 1er août 2018 entre Monsieur [S] [C] et Madame [F] [W] épouse [S] avec M [A] [T] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [A] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [A] [T] à compter du 29 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE M. [A] [T] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 janvier 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE M. [A] [T] la somme de 8837,71 euros décompte arrêté au 02 juin 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5149 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6779 euros à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande des époux [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [A] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Le Greffier Le Vice Président placé



Christine TREBIER Samuel SERRE