Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025 prorogée 
au 25 septembre 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025



 GROSSE :
 Le 25 septembre 2025
 à Me LEANDRI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 25 septembre 2025
 à M. [E]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/07876 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52RP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALPI
domiciliée : chez SAS SERGIC ENTREPRISES (Représentants légaux), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [Q] [E]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 novembre 2016 avec prise d’effet au 10 novembre 2016, la SCI ZIAE a donné à bail à Monsieur [Q] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 480 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte de vente du 13 novembre 2020 reçu par Maître Francis CADRIEU, la SCI ALPI a acquis auprès de la SCI ZIAE l’appartement, objet du litige, sis [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALPI a fait signifier à Monsieur [Q] [E] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 6.392,80 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la SCI ALPI a fait assigner Monsieur [Q] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu le 9 novembre 2016 entre la SCI ALPI et Monsieur [E] [Q] portant sur un appartement situé [Adresse 2] est acquise depuis le 12 mars 2024,
En conséquence,
- ordonner la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date,
- constater que le le locataire a commis des manquements graves à ses obligations,
- ordonner la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 9 novembre 2016,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [E] des lieux qu’il occupe au [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [Q] [E] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, aux frais de Monsieur [Q] [E], qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner à titre provisionnel Monsieur [Q] [E] à payer la somme de 10.151,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 5 novembre 2024, à parfaire au jour du jugement,
- condamner Monsieur [Q] [E] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, qu’il fixera à une somme supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue, soit un minimum 2.500 euros par mois en principal, outre charges,
- condamner Monsieur [Q] [E] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ALPI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 janvier 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

Appelée à l'audience du 6 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [Q] [E] en vue de la mise en place d’un échéancier, pour être finalement retenue à l'audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, la SCI ALPI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 15.122,87 euros, selon décompte en date du 30 juin 2025, terme de juin inclus et précise qu’un relevé de péril a été ordonné en 2023.

Monsieur [Q] [E], comparait en personne. Il conteste le montant de la dette précisant qu’il a versé 1.000 et 1.500 euros en juillet 2023 qui n’a pas été déduit du décompte. Le défendeur indique également que des travaux n’ont pas été réalisés dans l’appartement. Le courrier de la CAF fait mention d’un plan d’apurement qui doit être mis en place avec le bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre, prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ALPI justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».
Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
En l'espèce, le bail conclu le 9 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 6.392,80 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.
Monsieur [Q] [E] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Il ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges. 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.

Monsieur [Q] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Q] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Q] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 551,56 euros actuellement, et de condamner Monsieur [Q] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Q] [E] reste devoir la somme de 14.033,9 euros, à la date du 30 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin inclus et déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [Q] [E] conteste le montant de la dette en faisant valoir des paiements de 1.000 euros et 1.500 euros qui n’ont pas été pris en compte. Toutefois le défendeur ne verse au débat aucune preuve au soutien de ses prétentions.

Monsieur [Q] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 14.033,9 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALPI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2016 entre la SCI ALPI et Monsieur [Q] [E] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ALPI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de la SCI ALPI ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] à verser à la SCI ALPI, à titre provisionnel, la somme de 14.033,9 euros décompte arrêté au 30 juin 2025 incluant la mensualité de juin, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 551,56 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [E] à verser à la SCI ALPI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président