Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 


JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 25/00851 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FBJ5



Minute 25-




Jugement du :
07 juillet 2025





















La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 

Date des débats : 12 mai 2025 




DEMANDERESSE :

SA d' HLM PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de on représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS
 

 


ET 


DÉFENDEUR : 

Monsieur [L] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]


représenté par






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous sous-seing privé en date du 28 septembre 2020, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [L] [I] un appartement sis à [Adresse 2] porte RC – D moyennant un loyer mensuel d’un montant de 286,75 outre une provision pour charges générales d’un montant de 58,07 € par mois ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de chauffage d’un montant de 62,27 €.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 25 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1146,20 euros en principal.
 
Par acte signifié par commissaire de justice le 7 février 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [L] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu sous-seing privé le 28 septembre 2020 ;
- Ordonner son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;
- le condamner au paiement de :
- la somme de 3378,05 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de janvier 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;
- la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;
- Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

À l’appui de son acte introductif d’instance, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [L] [I] ne s’était pas acquitté de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 25 mars 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes sauf à solliciter le constat et non pas le prononcé de la résiliation du bail. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3978,37 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire au motif que le locataire a effectué des règlements très épars depuis janvier 2024.

Monsieur [L] [I], présent à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs. Il indique percevoir un salaire mensuel de 2500 €. Il précise avoir dû régler les frais liés au décès de 2 proches « au pays ».

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur [L] [I] a déclaré qu’il rembourserait sa dette avant l’audience. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.




MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 1146,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024 compte tenu de la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.
 
II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [L] [I] restait devoir la somme de 3978,37 euros à la date du 6 mai 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1146,20 euros à compter du 25 mars 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement. 

III- Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, l’examen du relevé de compte démontre que le dernier règlement effectué par Monsieur [L] [I] date du 18 mars 2025 et que de nombreux règlements effectués depuis 2024 sont revenus impayés.

Monsieur [L] [I] n'a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte qu’il n'est pas éligible aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Il convient en outre de rappeler au défendeur que la dette de loyers est prioritaire à tout autre et qu’en l’absence d’efforts pour régler son loyer en dépit d’un revenu confortable, il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil. 

Monsieur [L] [I] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [I], qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [L] [I] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2020 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [L] [I] concernant le logement situé à [Adresse 2] porte RC – D, sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder à Monsieur [L] [I] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3978,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1146,20 euros à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.


La Greffière La Juge