Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 2]
[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/08992 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z73L

Minute : 
25/00090
ok





Syndic. de copro. LE FOND DE PRESLESreprésenté par son syndic le Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège est situé [Adresse 6]
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [Y] [F]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître [L] [S] de la SELARL BJA

Copie délivrée à :
M. [Y] [F]

Le


AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de Mme KRITICOS Olivia, Greffier

Après débats à l'audience publique du 18 Novembre 2024 
tenue sous la Présidence de Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de Mme KRITICOS Olivia, Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat de copropropriétaires “SDC LE FOND DE PRESLES” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège est situé [Adresse 6], pris en son établissement secondaire AMI VAUJOURS situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

dont le siège social est sis représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [F], dontt le dernier domicile connu est [Adresse 5]
non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE 
Monsieur [Y] [F] est propriétaire d'un appartement et d'une cave représentant respectivement les lots 29 et 37 , dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] ; 
Par acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2024 , Le syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [Y] [F] devant le Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
" 4391,89 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3è trimestre incluse); Ordonner la capitalisation des intérêts ; 
" 2000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 
" 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2024 ; 
A cette audience, le syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES , représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance, précise que le décompte produit distingue les charges de copropriété et les frais de recouvrement ; 
Monsieur [Y] [F] , Assigné en la forme d'un procès-verbal 659 du code de procédure civile n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 JANVIER 2025, par mise à disposition au greffe ; 

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [Y] [F] est propriétaires d'un appartement et d'une cave , dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] ; 
-Les appels individuels de charges du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024 ; 
-Le procès-verbal de l' assemblée générale du 24 mai 2022 et 24 mai 2023, 
-Le contrat du syndic 
-Un décompte de charges arrêté au 03 juillet 2024 ; 
Il ressort de ces documents, que selon le décompte arrêté au 03 juillet 2024, Monsieur [Y] [F] reste devoir la somme de 4062,54 euros ; En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.

Sur les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties. 
Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées des frais de syndic intitulés " frais de relance ", de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.
En l'espèce, selon le décompte arrêté au 03 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sollicite le paiement de la somme totale de 868,49 euros au titre des frais de mise en demeure, de relance, de transmission de dossier huissier et avocat et des frais de commande de payer . 
Les frais de mise en demeure et de relance relance non justifiés à hauteur de la somme de 88 euros seront rejetés; 
Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 600 euros (300+300) qui correspondent à des frais de transmission de dossier avocat et huissier, relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être rejetée. 
La somme de 180,49 euros relative au coût du commandement de payer est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens, 

Sur la demande de dommages et intérêts 

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En vertu de l'article 1343-2 code civil, " les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ".

En l'espèce, la capitalisation des intérêts n'étant pas justifiée, cette demande sera donc rejetée 
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [F] perdant le procès sera condamné aux dépens. 
Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de les condamner à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à verser au syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE la somme de 4042,54 euros, selon décompte arrêté au 03 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
REJETTE la demande de capitalisation des intérêts du syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE , au titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à verser au syndicat des copropriétaires LE FONDS DE PRESLES de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
REJETTE le surplus des demandes ; 
CONDAMNE Monsieur [Y] [F] aux dépens de l'instance
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Le 13 JANVIER 2025
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE