Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/01951 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5YZ

Minute : 
25/00053
ok





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

 

C/


Monsieur [P] [M]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :
M. [P] [M]

Le


AUDIENCE CIVILE







Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 14 Novembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES avocat au barreau de VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 8 avril 2016, la SA d'HLM EFIDIS a donné à bail à Monsieur [P] [M] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 8] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 365,85 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 222,15 euros.
Par avenant du 8 juin 2016, la société EFIDIS a donné à bail au locataire un second emplacement de stationnement. 
Le 16 janvier 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fusionné avec la SA d'HLM EFIDIS. 
Le 29 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2 368,42 euros, au titre des loyers et charges dus à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :
o constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;
o ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
o condamner le locataire au paiement de la somme de 4 143,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 janvier 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer, révisable, et des charges, jusqu'à libération effective des lieux ;
o condamner le locataire au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; 
o condamner le locataire à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Initialement fixée à l'audience du 20 juin 2024, l'affaire a été renvoyée d'office en raison de l'absence du magistrat. 
Lors de l'audience du 14 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, a actualisé le montant de l'impayé locatif à la somme de 5 553,81 euros, tout en précisant que le dossier du locataire avait fait l'objet d'une décision de recevabilité par la commission de surendettement le 18 mars 2024, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire. Le 25 juin 2024, ladite commission a imposé des mesures à Monsieur [M], prévoyant le rééchelonnement de tout ou partie de ses dettes sur une durée de 84 mois. 
Monsieur [P] [M], cité à étude, a comparu. Il a confirmé que la commission de surendettement lui avait imposé des mesures de rééchelonnement de ses dettes. 
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la demande en paiement 
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 VI de la même loi prévoit que, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…) Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 29 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois.
Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 30 novembre 2023. 
Au vu du décompte actualisé au 4 novembre 2024, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve redevable de la somme de 5 559,81 euros, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. 
Monsieur [M] sera dès lors condamné à payer la somme de 5 559,81 euros à la société bailleresse, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 4 novembre 2024. 
Cependant, le 25 juin 2024 la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a a imposé des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation au profit de Monsieur [M], à savoir un rééchelonnement de ses dettes sur une durée de 84 mois, dont le bailleur a été avisé. Ces mesures de désendettement ne sont pas encore entrées en vigueur. 
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'autoriser Monsieur [M] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues par la commission de surendettement. 
Il convient de préciser que, jusqu'à apurement total de la dette locative, le locataire devra s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants et qu'à défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l'expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
En cas de défaillance du défendeur à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l'échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l'occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer et des charges récupérables qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, à compter du premier impayé et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts 
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
En l'espèce, la société bailleresse soutient que le locataire a fait preuve de résistance abusive. Cependant, elle n'apporte aucun élément permettant de caractériser l'abus, d'autant plus que Monsieur [M] a toujours effectué des versements réguliers. 
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée. 
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la SA CDC HABITAT SOCIAL,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, bailleur, et Monsieur [P] [M] d'autre part, preneur, portant sur le logement [Adresse 5] à [Localité 8] ont été réunies à la date du 30 novembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [P] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 553,81 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 4 novembre 2024, incluant l'indemnité du mois d'octobre 2024 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire les effets de la clause résolutoire 
AUTORISE Monsieur [P] [M] à s'acquitter la dette au moyen de 2 versements de 131,74 euros, puis 14 versements de 362,29 euros, outre une 15ème mensualité représentant le solde de la dette ; 
DIT que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde restant deviendra immédiatement exigible ; 
DIT que, dans ce cas, à défaut par Monsieur [P] [M] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE, dans ce cas, Monsieur [P] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée à un montant égal à celui du loyer et des charges récupérables qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ; 
DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [M] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION