Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3] 


N° RG 25/00807 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FSNP

Minute : 







JUGEMENT
DU 02 JUILLET 2025




AFFAIRE :

S.A. [Adresse 10]

C/

[M] [N]


















Copies certifiées conformes
- Me RIALLOT-LENGLART
- M. [N]
- Sous-Préfecture

Copie exécutoire 
Me RIALLOT-LENGLART

délivrées le :


JUGEMENT 
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DEMANDEUR :

S.A. HLM ATLANTIQUE HABITATIONS
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Johanne RIALLOT-LENGLART de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEUR :

Monsieur [M] [N]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : 
Estelle HAMON

GREFFIER : 
Stéphanie MEYER



DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT : 
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 2011, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [N] née [O] un local à usage d'habitation et ses annexes situés au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le règlement d'un loyer mensuel total révisable d'un montant de 463,10 €, provision sur charges incluse.

Madame [L] [N] née [O] est décédée le 21 mars 2019.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 11]-Atlantique le 5 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 4.337,04 €, en visant la clause résolutoire, ainsi qu'une sommation de fournir un avis d'imposition.

Monsieur [M] [N] n'ayant pas répondu à l'enquête OPS ni à la sommation, il fait l'objet de l'application d'un supplément de loyer de solidarité depuis le mois de janvier 2024.

Par acte d'huissier du 28 février 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire : 
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, à la date du 8 janvier 2025 ;
2 - ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 6.121,43 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 4 février 2025 ainsi qu'au supplément de loyer de solidarité dû depuis le 1er janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer le jour de l'audience ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours augmenté des charges, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable à compter du 8 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
* la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 22 avril 2025. Aucun élément d'information concernant la situation de Monsieur [M] [N] n'a pu être transmis à défaut de contact tant avec le locataire qu'avec le bailleur.

A l'audience du 7 mai 2025 où l'affaire a été retenue, la SA [Adresse 10], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa dette au 29 avril 2025 à la somme de 8.031,23 €. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de tout délai de paiement, le locataire n'ayant toujours par régularisé la situation concernant le SLS et la dette ne cessant de croître.

Monsieur [M] [N], bien que régulièrement assigné à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité

L'action de la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 5 mars 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SA [Adresse 10] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 5 novembre 2024 et l'assignation délivrée le 28 février 2025, conformément à l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l'espèce, le défendeur n'a pas comparu et n'a pas permis à la juridiction d'apprécier sa situation matérielle au jour de l'audience. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [N] a constitué une dette de plus de 8.000 € en ne justifiant pas de ses revenus, et ce malgré quelques paiements. Aussi en l'absence de toute demande ou volonté exprimée de conserver le logement objet de la procédure, il n'est pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 9 janvier 2025.

En conséquence, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 525,05 €, augmenté des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d'indexation, s'agissant d'une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.
Il sera par ailleurs rappelé que l'application d'un supplément de loyer de solidarité supposant l'existence d'un contrat de bail conformément aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut être retenu dans le calcul du montant de l'indemnité d'occupation.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
 
Sur les sommes dues

Bien que le défendeur n'ait pas comparu à l'audience, le décompte fourni n'appelant aucune critique et afin de prendre en compte la résiliation du bail, Monsieur [M] [N] sera condamné à payer la somme de 4.270,98 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté le 29 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes
 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2024.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.270,98 €, au titre de sa dette locative, selon décompte arrêté le 29 avril 2025, échéance d'avril 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, dont il y aura lieu de déduire le SLS si le locataire justifie de son avis d'imposition ;

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 14 février 2011 entre la SA [Adresse 10] et Monsieur [M] [N] relatif au local à usage d'habitation et ses annexes situés au [Adresse 5] à [Localité 9], ce à compter du 9 janvier 2025 et DIT que Monsieur [M] [N] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 525,05 €, augmenté des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 8] (DDETS) - [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 100 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2024.


AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC
PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
S. MEYER DE LA PROTECTION
E. HAMON