Tribunal Judiciaire · REFERE — 8 juillet 2025

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- dossier
- Me Fabien-Jean GARRIGUES 96
- Me Jonathan ROUXEL 93

Grosse délivrée à : Me Fabien-Jean GARRIGUES 96
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LA ROCHELLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


MINUTE N° : 25/00338
ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00179 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FLGS
AFFAIRE : S.C.I. REB C/ S.A.R.L. TONO 


l’an deux mil vingt cinq et le huit Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :


DEMANDERESSE :

S.C.I. REB, société immatriculée au RCS de LA ROCHELLE sous le numéro 353 935 281, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT


DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. TONO, société immatriculée au RCS de LA ROCHELLE sous le numéro 531 469 062, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jonathan ROUXEL de la SCP ROUXEL JEHANNOT DE BARTILLAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Me François-Xavier AWATAR, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 14 avril 2011, la SARL BARDIAN’S a cédé à la SARLTONO son fonds de commerce de restauration exploité au [Adresse 2] à [Localité 3], cette dernière devenant ainsi preneuse à titre commercial de la SCI REB.

Le 22 juillet 2024, les parts de la SARL TONO ont été cédées à Madame [E] [C].

Le contrat de bail liant la SARL TONO à la SCI REB a été renouvelé le 1er août 2024 pour une durée de neuf ans. Le loyer mensuel hors taxes et hors charges a été fixé à 2 300 euros avec une minoration à hauteur de 2 100 euros pour les mois d’août 2024 à janvier 2025 et 2 200 euros de février à juillet 2025.

Par exploit du 9 janvier 2025, la SCI REB a fait délivrer à la SARL TONO un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 7 353,87 euros comprenant la taxe foncière 2024, les loyers de novembre et décembre 2024, le coût de l’acte et le complément du droit proportionnel.

Faute d’avoir été réglée de ses loyers, la SCI REB a fait citer la SARL TONO par exploit du 10 mars 2025 devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de résiliation du bail commercial, d’expulsion de la SARL TONO et condamnation de cette dernière à lui verser une indemnité d’occupation fixée à 2 772 euros, une somme provisionnelle de 9 690 euros au titre des loyers et charges impayés, une somme provisionnelle de 969 euros au titre du retard de paiement, une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

En réplique, la SARL TONO ne conteste pas sa dette locative. Elle s’oppose toutefois aux demandes de la requérante, notamment à la prise d’effet de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement d’une durée de quatre mois et le débouté de la requérante du surplus de ses demandes. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI REB à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par acte notarié du 28 mai 2025, Madame [C] a cédé ses titres à Monsieur [L] [T]. 

L’affaire a été plaidée le 3 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En application de l’article L145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail signé par les parties stipule une clause résolutoire rédigée comme suit : 
« En cas de :
- non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de clause de destination,
- du non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant,
- de non-souscription d’une assurance,
- de défaut d’exploitation du fonds de commerce (hors congés annuels).
Le présent bail est résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte-extrajudiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser la situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.
Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de cinquante euros (50 €) par jour de retard. Il sera en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majoré de dix pour cent (10%). »

Par exploit du 9 janvier 2025, la SCI REB a fait délivrer à la SARL TONO un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 7 170 euros au titre des loyers impayés de novembre et décembre 2024 et de la taxe foncière 2024, outre le coût de l’acte et du complément au droit proportionnel.

Il apparaît que SCI REB a ainsi observé les formalités prévues au bail signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire. En l’état la SARL TONO ne conteste pas sa dette locative.
La SARL TONO sollicite cependant la suspension de cette clause et le bénéfice de délais de paiement.
L’article 1343-5 du code civil prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».
Le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, la SARL TONO soutient avoir procédé au règlement de l’arriéré locatif le 2 juin 2025, soit peu après la cession des titres de la société au profit de Monsieur [T] dont les formalités de publication sont toujours en cours. Elle produit un ordre de virement en date du 2 juin 2025 d’un montant de 10 659 euros auprès du compte CARPA CMS AVOCAT, somme correspondant aux loyers et charges impayés d’un montant de 9 690 euros ainsi qu’aux indemnités de retard de paiement d’un montant de 969 euros.
Il apparait que la SARL TONO justifie avoir réglé les loyers et charges impayés, ainsi que les indemnités de retard sollicitées auprès d’un compte CARPA. Elle ne justifie toutefois pas les avoir versés entre les mains du bailleur. 
Il convient dès lors de suspendre le jeu de la clause résolutoire sous réserve toutefois, de la bonne réception du règlement par la SCI REB dans le délai de 15 jours à compter de la présente ordonnance.
En cas de non règlement de la somme de 10 659 euros aux mains de la SCI REB dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ou de non-paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit. La SARL TONO devra alors libérer les lieux sous peine d'être expulsée. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens 
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».

La SARL TONO qui succombe supportera les dépens de l’instance. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI REB la totalité de ses frais exposés et non compris dans les dépens. 

La SARL TONO sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
SUSPENDONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

ORDONNONS à la SARL TONO de régler à la SCI REB la somme provisionnelle de NEUF MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (9690 euros) au titre des loyers des mois de novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 ainsi que la taxe foncière 2024 dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS à la SARL TONO de régler à la SCI REB la somme provisionnelle de NEUF CENT SOIXANTE-NEUF EUROS (969 euros) au titre des indemnités de retard dans un délai de de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut de règlement de ces sommes, ou du non-paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra exigible et le bail sera résilié de plein droit ;

ORDONNONS à défaut de règlement des sommes dues l’expulsion de la SARL TONO et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique dans les 15 jours suivant la mise en demeure de quitter les lieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

CONDAMNONS en cas de résiliation du bail, la SARL TONO à payer à la SCI REB une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée à DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS (2 772 euros) jusqu’à son départ effectif, somme correspondant à la moyenne des loyers sur la dernière année majorée de 10 % ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNONS la SARL TONO à payer à la SCI REB une somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la SARL TONO supportera la charge provisoire des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD