Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 12 août 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 12 Août 2025



N° 2025/ 355







Rôle N° RG 24/14682 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BOB7U







[H], [K] [V]



C/



[E] [D] [X]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Sydney CHARDON 

Me Serge BERTHELOT













Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 4] en date du 15 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04071.





APPELANTE



Madame [H], [K] [V]

née le 01 Mars 1977 à [Localité 3] (60), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE





INTIME



Monsieur [E] [X]

né le 01 Janvier 1957 à [Localité 5] (68), demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé jusqu'au 12 Août 2025.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Août 2025,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique reçu le 23 février 2015, par maître [M] notaire à [Localité 6] MM. [I] et [E] [X] ont acquis différents lots dans une copropriété dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4] [Adresse 2] appartenant à Mme [V].



M. [I] [X] est décédé le 2016 et a laissé pour lui succéder son fils [E].



M. [E] [X], se plaignant de désordres sur la façade de l'immeuble acquis d'une certaine gravité, a saisi aux fins d'expertise judiciaire et par ordonnance rendue le 2 août 2017, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [T] pour y procéder.



L'expert a déposé son rapport le 15 janvier 2019.



Par acte du 1er août 2022, M. [E] [X] a fait assigner Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de vente et des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil.



Par conclusions d'incident du 7 avril 2023, Mme [V] a soulevé l'irrecevabilité de l'action engagée par M. [X] pour défaut de qualité à agir et subsidiairement pour prescription.



Par ordonnance du 15 novembre 2024, le juge de la mise en état de [Localité 4] a débouté Mme [H] [V] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et de celle tirée de la prescription.



Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a dit que l'action de M. [X] tendait à obtenir la nullité du contrat de vente sur le fondement du dol et était dirigée vers la venderesse seule de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché à ce stade de ne pas avoir attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble concerné.



S'agissant de la fin de non recevoir tirée de la prescription, il a considéré que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au plus tard en février 2016 date de la découverte des désordres et qu'elle a été interrompue par l'assignation en référé jusqu'au jour du prononcé de l'ordonnance du 2 août 2017 de sorte qu'à la date de l'assignation au fond du 1er août 2022 l'action n'était pas prescrite.



Par déclaration du 9 octobre 2024, Mme [H] [V] a interjeté appel de la décision.



L'affaire a été fixé à l'audience de ce jour suivant la procédure de bref délai de l'article 906 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction étant intervenue le 29 avril 2025.





EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 avril 2025, Mme [V] demande à la cour de :

-infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

*à titre principal,

-juger irrecevable l'action de M. [X] pour défaut de qualité à agir et d'intérêt dans la mesure où les désordres concernent les parties communes de sorte que l'action ne peut être engagée que par le syndicat des copropriétaires ;

Subsidiairement,

-juger prescrite l'action de M. [X] ;

En tout état de cause,

-débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 février 2025, M. [X] demande à la cour de :

-confirmer l'ordonnance déférée,

-débouter Mme [V] de sa fin de non- recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir,

-débouter Mme [V] de sa fin de non -recevoir tirée de la prescription,

-la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



1-Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir



Moyens des parties



Selon Mme [V], M. [E] [X] n'aurait aucune qualité à agir contre elle en sa qualité de copropriétaire, pour des désordres affectant les parties communes de l'immeuble. Elle soutient que son action devait être portée contre le syndicat des copropriétaires qui n'est pas présent à la procédure et M. [X] est irrecevable à plaider la nullité du contrat de vente sur des désordres qui ne se situent pas en partie privative.



Elle rappelle également que si un copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance des parties communes, c'est à la condition, en application de l'article 15 de la loi de 1965 d'en informer le syndic. Par ailleurs, elle considère que s'il appartient au juge du fond d'apprécier le bien fondé de l'action il ne fait aucun doute en l'espèce que les désordres affectent les parties communes et que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des atteintes aux parties communes.



M. [X] prétend en réponse au moyen soulevé par la partie adverse qu'il a qualité et intérêt à agir, les parties communes de l'immeuble pouvant ne pas être les seules concernées par les désordres qu'il invoque et soutenant qu'il défend un intérêt à agir contre leur vendeur quelle que soit l'origine du vice, y compris dans cette hypothèse.







Réponse de la cour



Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Aux termes de l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



En l'espèce, M. [X] entend, sur le fondement du dol, obtenir l'annulation du contrat de vente et pour se faire, invoque les nombreux désordres affectant l'immeuble acquis et la connaissance par la venderesse de l'ensemble de ces désordres.



Il possède dès lors un indiscutable droit d'agir contre la venderesse qui lui doit garantie y compris lorsque les désordres invoqués affectent les parties communes et également un intérêt à agir lorsque les désordres y compris en parties communes au regard de leur gravité dévalorisent le bien acquis.



Il sera enfin précisé que le demandeur n'a pas fondé ses demandes sur l'article 14 (alinéa 5) de la loi du 10 juillet 1965 et de ce fait, il n'avait pas l'obligation d'assigner le syndicat des copropriétaires comme injustement soutenu.



L'ordonnance déférée mérite ainsi confirmation en ce qu'elle a écarté la fin de non- recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir.





2-Sur la prescription



Moyens des parties



Mme [V] fait encore valoir que l'action engagée en référé expertise par M. [X] l'a été sur le seul fondement des vices cachés et celle-ci est soumise à la prescription biennale à compter de la découverte du vice de sorte qu'après le dépôt du rapport d'expertise le 15 juin 2019, M. [X] disposait d'un délai de 2 années pour agir au fond.

Elle considère ainsi qu'il devait donc agir avant le 16 juin 2021. Elle ajoute que la modification de son fondement pour éviter cette prescription en invoquant le dol ne change rien à l'irrecevabilité soulevée tirée de la prescription puisqu'il a eu connaissance des désordres en février 2016 et aurait donc dû agir au fond y compris sur le fondement du dol avant février 2021 car elle conteste que l'action en référé engagée sur le fondement des vices cachés ait pu interrompre l'action subsidiaire, l'action principale engagée sur le fondement des vices cachés étant prescrite.



M. [X] s'oppose à la fin de non -recevoir soulevée tirée de la prescription soutient que les désordres ont été parfaitement démontrés par l'expertise amiable de M. [A] et l'expertise judiciaire de M. [T], de même que par les déclarations de M. [S] ancien compagnon de Mme [V] dans le cadre de ces expertises qui confirme qu'ils étaient antérieurs à la vente et que Mme [V] les connaissait en sa qualité de syndic bénévole.

Il rappelle que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive d'une action en nullité pour dol et qu'il peut donc agir sur les 2 fondements car elles ont le même objet et qu' en application de la jurisprudence de la cour cassation dans son arrêt du 26 juin 2022, l'effet interruptif de la prescription attaché à la demande en justice peut s'étendre à une seconde demande qui procède du même objet et de la même cause.







Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°216-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce au regard de la date de la vente intervenue le 23 février 2015 entre les parties, dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou du dol, du jour où ils ont été découverts. 



Le juge de la mise en état a fixé le point de départ de la prescription de l'action en nullité de la vente pour dol engagée par l'acquéreur par assignation au fond du 1er août 2022 à la date de février 2016, date à laquelle M. [E] [X] reconnaît avoir découvert les fissures et a été interrompu par l'assignation en référé recommençant à courir à compter de l'ordonnance instaurant l'expertise judiciaire soit le 2 août 2017.



L'appelante contestent l'analyse effectuée par le premier juge au regard du fondement sur lequel a été initiée la procédure d'expertise à savoir la garantie des vices cachées qui était prescrite au jour de l'assignation au fond sur le fondement du dol en 2022.



Il est établi que M. [E] [X] a découvert les désordres de fissures en façades en février 2016.

Si son assignation en référé visait effectivement le fondement de la garantie des vices cachés, sa demande est dorénavant fondée uniquement sur le dol.



La recevabilité de l'action fondée sur le dol doit être examinée au regard de la prescription de droit commun quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil qui peut faire l'objet d'actes interruptifs.



Par ailleurs, si en application de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, c'est à la condition que les actions aient le même objet ou tendent aux mêmes fins. 

Ainsi, si en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.



En l'espèce, l'action en référé-expertise avait comme objet l'examen des désordres en façades affectant l'immeuble et la mise en évidence de vices cachés à savoir l'existence de désordres que le vendeur connaissait et qu'il n'a pas porté à la connaissance de son acquéreur. Si l'objet est différent de l'action en nullité fondée sur le dol, l'action en référé-expertise tenant à l'identification de désordres au titre de la garantie des vices cachés et l'action en nullité de la vente pour dol tendent aux mêmes fins en ce qu'elle vise à entraîner l'anéantissement du contrat de vente, finalité poursuivie par l'action au fond engagée par M. [X] le 1er août 2022. L'action en référé-expertise engagée le 30 juin 2017 a ainsi interrompu le délai de prescription de l'action en nullité de la vente à minima jusqu'au jour de l'ordonnance instaurant la mesure d'instruction soit le 2 août 2017 et au plus tard six mois après le dépôt du rapport d'expertise qui a permis à M. [X] d'apprécier dans toute son ampleur les désordres. 



En toute hypothèse, l'assignation en nullité de la vente pour dol ayant été délivrée antérieurement au délai quinquennal de prescription courant au plus tôt à compter du 2 août 2017, l'action de M. [X] sera par conséquent déclarée recevable par voie de confirmation de l'ordonnance entreprise.





3-Sur les demandes accessoires



Partie perdante, Mme [H] [V] supportera les dépens de la procédure d'appel. 

Elle sera condamnée à payer à la M. [E] [V] la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour la présente procédure.









PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [H] [V] à supporter les dépens de la procédure d'appel ;



La condamne à payer à la M. [E] [V] la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour la présente procédure.



La greffière, La présidente.