Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me FAGES
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à M. [M]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03476 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BAH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V], [X] [O]
né le 25 Mai 1967 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [J] épouse [O]
née le 28 Août 1971 à [Localité 4] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE





DEFENDEUR

Monsieur [U] [M]
demeurant [Adresse 2]
comparant







–EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 29 novembre 2021, Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] ont donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, le 7 février 2024, Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] ont fait signifier à Monsieur [M] un commandement de payer la somme de 3.159,67 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 3 mai 2024, Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] ont attrait Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble aux frais et risques du locataire ; condamner Monsieur [U] [M] à leur payer :* la somme provisionnelle de 4.248,01 euros, à parfaire à l’audience ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution. 
Appelée à l'audience du 4 juillet 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, les époux [O], représentés par leur conseil, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance, en actualisant leur créance à un montant de 4.375,71 euros au 1er juin 2024. 

Monsieur [U] [M] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants. Il n'a pas contesté la dette. Il a proposé de verser 120 euros par mois en plus des loyers courants. Il a déclaré percevoir 900 euros de chômage et sa compagne 1800 euros de salaire. Le couple a 2 enfants en charge. 

Un rapport de carence du diagnostic financier et social des locataires a été rendu, ces derniers n’ayant pas honoré les rendez-vous fixés par le service mandaté.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mai 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [O] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 29 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 3.159,67 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 7 avril 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [U] [M] reste devoir la somme de 4.375,71 euros au 1er juin 2024, au titre des loyers et charges impayés.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 330 euros correspondant à des frais de procédure qui relèvent non de la dette locative mais des dépens.

Pour la somme au principal de 4.045,71 euros, Monsieur [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, à son paiement au titre de l’arriéré locatif. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte arrêté au 1er juin 2024, que les derniers loyers ont bien été réglés. Les époux [O] avaient été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé tenant compte du règlement de juin, ce qu’ils n’ont pas fait. Il convient donc de considérer que Monsieur [U] [M] s’est bien acquitté des derniers loyers avant l’audience. 

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la situation familiale de Monsieur [U] [M], de l’absence de besoins ou difficultés exprimés par les bailleurs privés, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [U] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les époux [O] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
· Monsieur [U] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser aux époux [O] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.


Sur les demandes accessoires
 
L’équité exige de condamner Monsieur [U] [M] à payer aux époux [O] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu. 

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2021, entre d’une part Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O], d’autre part Monsieur [U] [M], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 avril 2024 ; 

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à verser à Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O], à titre provisionnel, la somme de 4.045,71 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [U] [M] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles 112 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, toutes les échéances étant payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [U] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Le sort du mobilier garnissant le logement sera réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.Monsieur [U] [M] sera condamné à verser à Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ;
REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à payer à Madame [L] [O] née [J] et Monsieur [V] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président