Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE, 
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me MATTEI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Mme [M]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04272 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F7J

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [K] [M]
demeurant [Adresse 3]
comparante

Monsieur [W] [C]
demeurant [Adresse 3]
non comparant










EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 novembre 2012 suivit d'un avenant du 02 décembre 2019, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT venant aux droits de l’Opac, a donné à bail à Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] un local à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 1], dans le [Localité 4], pour un loyer initialement fixé de 360,25 euros.

Le 31 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac, a fait signifier à Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac, pris en la personne de son Président, a fait assigner Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 31/10/2023 dans les délais légaux,
- entendre prononcer la résiliation du bail,
- rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 1],
- condamner solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 532,67 euros, comptes arrêtés au 21/02/2024 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,
- condamner solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- condamne solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette à 6710,09 euros au 07 octobre 2024.

Bien que régulièrement cités à étude, seule Madame [K] [M] comparaît et représente Monsieur [W] [C]. Elle a reconnu le montant de la dette et elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle indique que Monsieur [W] [C] est handicapé, n’a pas de travail et perçoit l’AAH et avoir 3 enfants à charge. Elle précise avoir eu une suspension de la CAF depuis 1 an et avoir déposé un dossier FSL.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 24 avril 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 19 novembre 2012 suivit d'un avenant du 02 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 952,26 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire mentionnant d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023.







Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

 Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 674,89 euros et de condamner solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour la somme au principal, Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] et Monsieur [W] [C] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, et du décompte fourni que Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] restent devoir la somme de 6 497,81 euros, après déduction des frais de procédure (212,28 euros) à la date du 07 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice, terme de septembre 2024 inclus.

 Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6 497,81 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 07 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.







Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, du versement futur de l’APL à hauteur de 356,21 euros durant 13 mois, soit 4747,73 euros après déblocage de la suspension, et suite à la reprise du loyer courant par Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] , il convient d’accorder des délais de paiements dans les termes du dispositif.
Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance du loyer courant et des charges à leur date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 674,89 euros actuellement,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Par ailleurs, Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] seront autorisés à régler leur dette locative de 6 497,81 euros en trente-six mensualités, en application de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

 Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique à ce stade la procédure, sera rejetée.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2012 suivit d'un avenant du 02 décembre 2019 l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac, d’une part, et Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] à verser à l’Etablissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT, venant aux droits de l’Opac la somme de six-mille-quatre-cent-quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-un centimes (6 497,81 euros), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d'occupation au 07 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] à s’acquitter par 35 mensualités de cent-quatre-vingt-cinq euros et trois-cent-soixante-six euros (185,366 euros) et une 36-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,
- Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit la somme de six-cent-soixante-quatorze euros et quatre-vingt-neuf centimes ( 674,89 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [M] et Monsieur [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE