Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/04227 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F2S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant















EXPOSÉ DU LITIGE

Selon actes sous seing privé du 19 février 2018, la société anonyme d’économie mixte (SA) Sogima, représentée par son Président du Directoire, a donné à bail à Monsieur [G] [R] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le septième [Localité 5], pour

Selon actes sous seing privé distincts du 19 février 2018, la société anonyme d’économie mixte (SA) Sogima, représentée par son Président du Directoire, a donné à location à Monsieur [G] [R] un local à usage d'habitation et un emplacement de parking n° 9831200021 situé au [Adresse 1], dans le [Adresse 6] [Localité 5], accessoire au logement situé au même adresse, pour un loyer de 457,52 euros et une provision sur charges de 111,04 euros d'une part s'agissant de l'appartement, et un loyer de 61,35 euros et une provision sur charges de 12,49 euros d'autre part, s'agissant du garage.

Le 5 avril 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA Sogima a fait signifier à Monsieur [G] [R] commandement de payer la somme en principal de 4.487,20 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SA Sogima, représentée par son Président en exercice, a fait assigner Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-condamnation au paiement de la provision de 5 730,22 euros, avec intérêts de droit, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, indexée et avec intérêts de droit,
-condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les coûts du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SA Sogima, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6 700 euros.

Monsieur [G] [R], comparant en personne, a reconnu le principe et le montant de sa dette. Il déclare être agent de service hospitalier. Il explique avoir eu des difficultés financières depuis 2022 suite à un accident de travail. Il indique avoir repris le travail récemment et percevoir 1700 euros de salaire par mois. Il demande des délais de paiement et souhaite rester dans les lieux. Il déclare être divorcé et avoir 2 enfants à charge 1 week-end sur deux. 

La SA Sogima s’est opposée à l’octroi d’un délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.





MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 0 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Sogima justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, les baux conclus le 19 février 2018 contiennent une clause résolutoire (article 14) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024 pour la somme en principal de 4 487,20 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux (appartement et emplacement de parking) sont réunies à la date du 5 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [R] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [R] reste devoir la somme de 6 700 euros à la date du 9 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Monsieur [G] [R] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6 700 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter du prononce de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [G] [R] sollicite des délais de paiement.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [G] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [G] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA Sogima une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 687,22 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les coûts du commandement de payer, de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution à venir sera rejetée en ce qu’infondée à ce stade de la procédure.

Monsieur [G] [R] sera en outre condamné à payer à la SA Sogima la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 19 février 2018 entre la SA Sogima et Monsieur [G] [R] concernant les lieux (appartement et emplacement de parking) situés [Adresse 1], dans le septième [Localité 5] sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser à la SA Sogima, à titre provisionnel, la somme de six mille sept cent euros (6 700 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

AUTORISE Monsieur [G] [R] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de cent quatre-vingt-six euros (186 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [G] [R] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, avec indexation, soit six cent quatre-vingt-sept euros et vingt-deux centimes (687,22 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à la SA Sogima la somme de cent euros (100 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente