Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 3]
[Localité 8]



N° minute : 1051 

Références : R.G N° N° RG 25/00618 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXFS


JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025



SDC LES EVRETTES

S.A. SMA SA



C/

M. [Z] [S]

Mme [K] [S]




JUGEMENT





Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juillet 2025.


DEMANDERESSES:

SDC LES EVRETTES
rep par son syndic la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA SA
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS



DEFENDEURS:

Monsieur [Z] [S]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant en personne

Madame [K] [S]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 19 Mai 2025


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le : 
À : + 1CCC à Me RAISON
+ 1CCC au défendeur






EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] sont propriétaires de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble « [Adresse 11] » situé [Adresse 1] à [Localité 10]. 

Un contrat d’assurance COPROTECT en garantie de charges de copropriété impayées a été souscrit auprès de la société SMA.

Le 14 mars 2025 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » , représenté par son syndic, la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, et la SA SMA ont fait assigner Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Evry Courcouronnes aux fins de paiement des charges de copropriété et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à payer à la SA SMA la somme de 5839.35 euros , au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires , la somme de 525.60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-1 du code civil, condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à payer à la SA SMA la somme de 2016 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2025.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », et la SA SMA représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que et ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Le syndicat des copropriétaires invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par actes remis à étude Monsieur [Z] [S] comparait. Il ne conteste pas le montant des sommes réclamées, explique les impayés par des difficultés financières liées à la perte de son emploi et compte sur le soutien financier de sa famille pour apurer la dette.

Madame [K] [S] citée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L'affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.




I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et la SA SAM versent aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] sont propriétaires des lots 10, 17 et 108 situés au sein de l’immeuble «  [Adresse 11] » [Adresse 1] à [Localité 10]. 
le contrat de syndic,un décompte daté du 10 mars 2025 ,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 janvier 2023, 15 février 2024 et 15 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Par ailleurs, Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] ne justifient pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] arrêté au 1er janvier 2025, fait apparaître un solde débiteur de 6364.95 euros .
La mise en demeure de payer la somme de 4054.85 euros en date du 19 juillet 2024 et l’assignation du 14 mars 2025 sont demeurés sans effet.

Il est ainsi justifié que Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5839.35 euros hors frais inclus dans le décompte pour un montant total de 525.60 euros qui doivent être déduits des sommes dues en principal. 
Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] sont donc redevables de la somme de 5839.35 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à la du règlement de copropriété.

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.
La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires. 
Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable. 

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre une quittance subrogative en date du 17 janvier 2025 pour la somme de 5839.35 euros pour la période du 07 mars 2024 au 15 janvier 2025.

La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayés conclu avec le syndicat des copropriétaires la somme de 5839.35 euros au titre des charges impayées par Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S].

En conséquence, Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] seront condamnés solidairement à payer à la société SMA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires la somme de 5839.35 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 .

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] seuls, la somme de 231.60 euros au titre des mises en demeure du 19 juin 2024 et du 19 juillet 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, ou relevant des dépens et des frais irrépétibles, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, [Z] [S] et Madame [K] [S] seront condamnés solidairement à payer la somme de 231.60 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;
Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par [Z] [S] et Madame [K] [S] et que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que et se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. 
Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.


II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Z] [S] et Madame [K] [S] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros en application de l’article précité, le syndicat des copropriétaires n’ayant formulé aucune demande à ce titre.

 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à verser à la SA SMA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme de 5839.35 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre inclus majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION la somme de 231.60 euros au titre des frais de recouvrement majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION la somme de 400 euros au titre des dommages ;
DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION et la SA SMA du surplus de leurs demandes ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] à verser à la SA SMA la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [K] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière Le Juge