Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [K]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Me HABERT
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/05265 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z4C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [C] [K] munie d’un pouvoir






DEFENDEURS

Monsieur [B] [P] [I]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE










–
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 13 décembre 2022, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]. 
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame et Monsieur [I] par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 un commandement de payer la somme de 1.288,14 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 20 juillet 2023, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef ;condamner Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] solidairement à lui payer :* une provision de 3.112,81 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 5 juillet 2023 ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, depuis la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ; 
* 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
Appelée à l'audience du 11 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être plaidée le 4 juillet 2024. 

Représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance. L’office public a actualisé sa dette à un montant de 10.259,33 euros, comptes arrêtés au 4 juillet 2024. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement dérogatoires aux locataires, avec suspension de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante. 

Représentés par leur conseil, Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] ont demandé le rejet des demandes de résiliation et d’expulsion, et en tout état de cause, un délai de 3 ans pour apurer la dette locative, et de débouter la bailleresse de ses demandes de frais irrépétibles et dépens. 

Les locataires ont déclaré avoir 4 enfants à charge. Alors que Madame [I] n’exerçait aucune activité rémunérée pour s’occuper des enfants, Monsieur [I] a été victime de deux accidents de travail qui ont mis fin à son emploi. Les revenus du foyer ont baissé, entraînant des retards de paiement et particulièrement la dette locative. Cette dette s’est aggravée avec la suspension des aides au logement. Les époux [I] ont soutenu avoir sollicité des plans d’apurement auprès de leur bailleur, en vain. Ils ont fait valoir une reprise de paiement des loyers courants pour solliciter un échelonnement de la dette sur 36 mois. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 10 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 2 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 avril 2023, pour la somme en principal de 1.288,14 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 juin 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] restent devoir la somme de 10.259,33 euros, au 4 juillet 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l'arriéré locatif.

Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette qui est justifiée par les pièces produites au dossier. Conformément à la clause de solidarité prévue au bail et à la solidarité légale des époux, ils seront condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] ont réglé le dernier loyer courant avant l’audience. 

Vu l’accord du bailleur, la situation et la bonne foi des locataires, des délais de paiement dérogatoires seront accordés aux suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 1La demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

La position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par le demandeur. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE d’une part, et Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 10.259,33 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 4 juillet 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 284 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [B] [P] [I] et Madame [Z] [I] in solidum aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président