Cour d'Appel · 4ème Chambre — 31 juillet 2025

4ème Chambre





ARRÊT N° 185



N° RG 23/07055 

N°Portalis DBVL-V-B7H-ULDX



(Réf 1ère instance : 20/00911)





(2)









Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 JUILLET 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Mme Anne-Laure BARNABA, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 20/05/2025



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Mai 2025

devant Monsieur Alain DESALBRES et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats tenant seuls l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTES :



CONSTRUCTION DU BELON S.A.S. 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 4]



Représentée par Me Emmanuel DOUET de la SELAFA FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





MAISONS PEP'S S.A.S.U. 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 4]



Représentée par Me Emmanuel DOUET de la SELAFA FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉ :



Monsieur [P] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Antoine HELLIO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Le 27 décembre 2017, M. [V] a déposé avec M. [E], commercial des sociétés [Adresse 8] et Construction du Belon une demande de permis de construire à la mairie de la commune de [Localité 9], la société [Adresse 8] étant identifiée comme demandeur.



Par courrier en date du 19 janvier 2018, la commune de [Localité 9] a demandé la communication des pièces manquantes, sous un délai de 3 mois.



Faute de communication desdites pièces, la demande de permis de construire a été rejetée et la décision notifiée à l'intéressé le 14 mai 2018. 



Entre-temps, M. [V] avait conclu le 24 mars 2018 un contrat de construction de maison individuelle avec la société Construction du Belon. 



Par acte en date du 29 juillet 2020, M. [V] a assigné la société Construction du Belon devant le tribunal judiciaire de Vannes en réparation de son préjudice financier, n'ayant pu bénéficier du dispositif loi Pinel.



Par un jugement en date du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire a : 

- condamné la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de 82 934 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, 

- condamné la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- débouté la société Construction du Belon de sa demande au titre du préjudice moral, 

- condamné la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de 4 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Construction du Belon aux dépens, 

- prononcé l'exécution provisoire. 



Les sociétés Construction du Belon et Maisons Pep's ont interjeté appel de cette décision le 18 décembre 2023. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024. 



Par un arrêt avant-dire-droit du 20 février 2025, la cour d'appel a invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d'office tiré de ce que le préjudice indemnisable s'analyse en une perte de chance, sursis à statuer sur les demandes, renvoyé l'affaire à l'audience du 22 mai 2025 à 14h et réservé les dépens. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions du 2 décembre 2024 complétées le 19 mai 2025 après réouverture des débats, les sociétés Construction du Belon et Maisons Pep's demandent à la cour de : 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] :

- 81 934 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, 

- 3 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- 4 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- aux entiers dépens, 

Statuant à nouveau : 

- débouter M. [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [V] à verser à la société Construction du Belon la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral, 

- condamner M. [V] à verser à la société Construction du Belon la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le même aux entiers dépens comme de l'instance. 



Elles estiment que quand bien même M. [V] aurait déposé un permis de construire complet le 21 décembre 2017, son projet n'était pas éligible au dispositif Pinel au motif que les dispositions transitoires prévues par la loi pour les zones B2 ne pouvaient s'appliquer. Elles arguent qu'elles ne sont pas à l'origine de son préjudice financier. Si elles reconnaissent avoir été mandatées pour déposer un permis de construire avec le formulaire CERFA adéquat, elles considèrent que le maître de l'ouvrage n'était déjà plus éligible au dispositif lorsqu'il les a contactées. Elles ajoutent qu'elles n'avaient aucune compétence en matière fiscale. Elles soutiennent que les pièces manquantes du dossier ne pouvaient qu'être réalisées après signature du CCMI, lequel a été régularisé le 24 mars 2018.



Quant à la question posée par l'arrêt avant-dire droit, elles soutiennent que le préjudice de M [V] n'est pas certain puisque l'obtention de l'avantage fiscal Pinel demeure soumis à de nombreuses conditions de fond en sorte que M. [V] ne pourrait prétendre qu'à une perte de chance.



Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2024 complétées le 22 mai 2025 après réouverture des débats, M. [P] [V] demande à la cour de :

- le juger recevable et bien fondé en ses écritures, 

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il : 

- a condamné la société Construction du Belon et la société Maisons Pep's à lui verser la somme de 81 934 euros au titre de la réparation de son préjudice financier, 

- a condamné la société Construction du Belon et la société Maisons Pep's à lui verser la somme de 4 300 euros au titre des frais irrépétibles, 

- réformer le jugement en ce qu'il : 

- a condamné la société Construction du Belon et la société Maisons Pep's à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral, 

Statuant à nouveau,

- condamner la société Construction du Belon et la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- condamner la société Construction du Belon et la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles, 

- condamner la société Construction du Belon et la société [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de signification de l'arrêt à intervenir, 

- débouter la société Construction du Belon et la société [Adresse 8] de l'intégralité de leurs demandes. 



Il soutient avoir donné mandat à la société Construction du Belon de déposer le permis de construire avant le 31 décembre 2017 afin de pouvoir disposer du dispositif loi Pinel. Il considère qu'en ne communiquant pas les pièces complémentaires sollicitées par la commune de [Localité 9] dans le délai de trois mois, les sociétés Construction du Belon et Maisons Pep's ont commis une faute le privant du dispositif loi Pinel.



Il estime que l'aléa quant à la délivrance du permis de construire est nul puisqu'il est mentionné sur ce dernier sa volonté de construire une maison individuelle en vue de la mettre en location et que le terrain se trouve dans un lotissement dont les constructions avaient débuté depuis plus de dix ans.







MOTIFS





I. Sur les sociétés Construction du Belon et [Adresse 8]



La société Construction du Belon est immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 871 500 575.



Le numéro d'immatriculation de la société Maisons Pep's est le 888 140 977.



Les deux sociétés ont une activité de construction de maison individuelle. 



Le contrat de construction de maison individuelle a été signé par M. [V] et par la société Maisons Pep's-SAS Construction du Belon immatriculée SIRET 871 500 575, ce qui correspond à la société Construction du Belon, seule constructeur contractant.





II. Sur l'obtention du permis de construire, condition de la défiscalisation



A. Sur la responsabilité du rejet du permis de construire



L'article 199 novovicies, modifié par l'article 68 de la loi n°2016-1917 du 29 décembre 2016 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2018 dispose que :

I. ' A. ' Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.

B. ' La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions :

1° Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ;

2° Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;

3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;

4° Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

C. ' L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l'objet des travaux mentionnés aux 2°, 3° et 4° du B après l'acquisition par le contribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l'objet des travaux mentionnés aux mêmes 2°, 3° et 4° avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt s'applique aux logements qui n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

D. ' La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

E. ' Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois du m du 1° du I de l'article 31, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C et 199 tervicies et de la réduction d'impôt prévue au présent article.

F. ' Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.



II. ' La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.



III. ' L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.



IV. ' La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.

Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au premier alinéa, la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique également aux logements situés dans l'ensemble des communes classées dans les zones géographiques mentionnées au deuxième alinéa.

Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux premier et deuxième alinéas, la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière, qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis conforme du comité régional de l'habitat et de l'hébergement mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation. (1)



V. ' A. ' La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. ' Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.



VI. ' Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.



VII. ' La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.



VII bis. ' A. ' A l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale.

B. ' Pour l'application du A du présent VII bis, la réduction d'impôt est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.



VIII. ' A. ' La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par le paragraphe 4 de la sous-section 2 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

B. ' La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

C. ' La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.

D. ' La réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d'imposition.

E. ' Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

1° 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

2° 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

F. ' La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.



IX. ' (Abrogé).



X. ' Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition ou de la construction de logements et, d'autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 euros par contribuable et pour une même année d'imposition.



XI. ' A. ' La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

1° La rupture de l'un des engagements mentionnés au I, au VII bis ou au VIII ;

2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I, au VII bis et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

B. ' Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.



XII. ' Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6], à Mayotte, à [Localité 10], à [Localité 11], à [Localité 12], en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies aux B et C du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d'impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations suivantes :

1° Le II n'est pas applicable à Mayotte. Il est applicable à [Localité 10], [Localité 11], [Localité 12], en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dans des conditions fixées par décret et à compter de l'entrée en vigueur de ce décret ;

2° Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés au III peuvent être adaptés par décret ;

3° Par dérogation au VI et au E du VIII, le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

a) 23 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

b) 29 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.



Conformément au A du II de l'article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, les dispositions de l'article 199 novovicies, dans leur rédaction issue de la présente loi, s'appliquent aux acquisitions, aux constructions et aux souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014, à l'exception des dispositions du D du I résultant du c du 1° du I du même article 5 qui ne s'appliquent qu'à ceux de ces investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

Conformément au B du II de l'article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 pour l'application B du VIII de l'article 199 novovicies du code général des impôts, ces dispositions ne s'appliquent pas aux souscriptions dont la date de clôture est antérieure au 1er septembre 2014.

Modifications effectuées en conséquence de l'article 33-3° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

(1) Loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 68 : Ces dispositions s'appliquent du 1er janvier au 31 décembre 2017 aux acquisitions de logements ou, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire, réalisés à compter de l'entrée en vigueur de l'agrément de la commune concernée.



Il s'évince de ces dispositions que pour bénéficier du dispositif loi Pinel 2017, les conditions suivantes devaient être respectées :

-la commune de zone B2 devait disposer de l'agrément du préfet après avis favorable du Comité Régional de l'Habitat ;

-le permis de construire devait avoir été déposé avant le 31/12/2017 ;

-l'achèvement de la construction devait intervenir dans les trente mois suivant l'obtention du permis de construire.



En l'espèce, il est démontré par les pièces produites par M. [V] que la commune de [Localité 9] est située en zone B2 et disposait de l'agrément adéquat (pièces 39, 40). Il était cependant impératif pour le maître de l'ouvrage de déposer son permis de construire et d'obtenir le récépissé avant le 31 décembre 2017 puisque la commune de [Localité 9] n'était plus éligible au dispositif de la loi Pinel pour les demandes déposées postérieurement au 1er janvier 2018.



L'objet de l'investissement de M. [V] était connu de la société Construction du Belon, son mail du 21 décembre 2017 adressé à M. [E] demandant confirmation de sa part par retour de mail de sa présence à ses côtés, semaine 52 pour le dépôt en commun du permis de construire avec le Cerfa à la mairie de [Localité 9] étant explicite : « comme vous vous y êtes engagé (idéalement jeudi 28 ou vendredi 29) afin qu'il ne manque rien en administratif et ainsi permettant d'être certain de recevoir le récépissé de preuve du dépôt (élément primordial dans le cadre de mon projet en investissement loi Pinel dans lequel la date butoire définitive et imposée par le gouvernement est le 31 décembre 2017 )». Le commercial confirmait le 26 décembre par SMS sa présence au dépôt du permis le lendemain (pièce 14 [V]). Le dossier remis en mairie contenait le formulaire [5] de demande de permis de construire d'une maison individuelle, les plans du rez-de-chaussée et du premier étage au 1/50000e un plan de coupe et le plan des façades au 1/100000e ainsi que le tableau des surfaces, documents élaborés par le constructeur.



Il existait, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, d'ores et déjà un mandat donné au constructeur pour déposer le permis de construire, lequel a été confirmé à la signature du contrat de construction de maison individuelle. Par ailleurs, M. [V] bénéficiait d'une procuration pour acquérir le terrain [Adresse 7] à [Localité 9] et la promesse de vente a été signée le 22 février 2018 sous condition suspensive de l'octroi du permis de construire purgé dans les délais d'instruction du permis de construire en sorte qu'il satisfaisait aux conditions de l'article R 423-1 du code de l'urbanisme étant rappelé que l'autorité instructrice n'a pas à vérifier la qualité du demandeur (CE 12 février 2020, n°424608).



Si la préfecture dans son courrier du 30 novembre 2018 envoyé en réponse à M. [V] qui lui avait adressé une lettre le 22 novembre 2018 ayant pour objet l'éligibilité de la commune de [Localité 9] au dispositif Pinel, mentionne 'qu'au vu de la situation décrite', il est impossible d'appliquer les dispositions transitoires prévues par la loi à savoir la possibilité d'appliquer la réduction d'impôt dans les communes B2 ayant bénéficié d'un agrément par le préfet comme c'est le cas de [Localité 9] aux logements dont le permis de construire est antérieur au 31 décembre 2017 ; la cour ne peut tirer aucune conséquence puisque le courrier du 22 novembre 2018 de M. [V] n'a pas été versé aux débats et a été adressé après le rejet du permis de construire. Le constructeur, sauf à reprendre les termes du courrier, ne précise pas à quel titre M. [V] ne pouvait souscrire au dispositif Pinel dès 2017 au regard des conditions ci-avant rappelées.



Le 19 janvier 2018, la commune a réclamé de nombreuses pièces complémentaires (PCMI 1,2,3,4,5,6,7,8 et 14-1 : plan de situation, plan de masse de la construction, plan de coupe du terrain et de la construction, notice décrivant le terrain et présentant le projet, plan des façades et toiture, document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement, photographie permettant de situer le projet dans son environnement proche et lointain, formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique) puisque le dossier initial qui visait uniquement à obtenir un récépissé de dépôt avant le 31 décembre 2017 ne contenait pas les pièces obligatoires nécessaires à l'examen du projet. 



En application de l'article 423-38 du code de l'urbanisme lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes.



Selon l'article R 423-39 du même code, l'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise :

a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ;

b) Qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration.



À la signature du contrat de construction de maison individuelle du 24 mars 2018, il était confirmé par l'article 2-1 que le maître de l'ouvrage avait constitué le constructeur mandataire pour l'accomplissement des démarches et formalités nécessaires à l'obtention du permis de construire.



La société Construction du Belon a, ainsi que le rappellent les premiers juges, été alertée à plusieurs reprises de l'urgence de transmettre les pièces demandées par la commune. Notamment par mail du 26 mars 2018, M. [V] a précisé que la personne qui suivait son dossier au service des permis de construire lui avait confirmé qu'il ne restait que 15 jours pour déposer les pièces manquantes, qu'il convenait de s'assurer qu'il ne manquait rien afin que sa demande ne devienne pas caduque.



Le 25 avril 2019, alors que le délai de trois mois était échu, le constructeur a envoyé un courriel à M. [V] aux termes duquel il lui a réclamé les pièces PCMI 9 et 10 (attestation de surface constructible du lot et achèvement des équipements) afin de « déposer les pièces demandées par la mairie ». Or les pièces PCMI 9 et 10 n'ont jamais été sollicitées par les services communaux de l'urbanisme. Il est ainsi établi par ce mail qu'à cette date aucune des pièces réclamées n'était déposée au service instructeur entrainant le rejet du permis de construire, décision notifiée le 14 mai 2018, « en l'absence de réception de certaines pièces complémentaires réclamées conformément à l'article R423-39 b) du code de l'urbanisme. » 



La société Construction du Belon est donc fautive de n'avoir pas déposé les pièces complémentaires en mairie dans le délai trois mois à compter de leur demande et de n'avoir jamais informé le maître de l'ouvrage qu'elle ne pourrait respecter son obligation.





B. Sur les conséquences du rejet du permis de construire



1. Sur l'avantage fiscal



M. [V] sur la base d'un calcul d'un expert-comptable allègue que la réduction d'impôt aurait été de 60 618 euros, soit 5 773 euros sur neuf années outre 2 887 euros par an pour une prolongation de trois années (pièce 41 [V]).



Le rejet de la demande de permis de construire pour M. [V] ne lui permettait pas de bénéficier du dispositif Pinel qui n'existait plus à compter du 1er janvier 2018 pour les permis de construire demandés postérieurement à cette date. Pour autant, il lui appartenait de démontrer que sans la faute du constructeur, il aurait pu prétendre à ce dispositif.



Le dispositif loi Pinel ne peut donner lieu à des crédits d'impôt. Or ainsi que le soulignent les appelantes, à aucun moment M. [V] n'a produit ses déclarations d'impôt. Il n'est donc pas acquis qu'il était imposable. Le calcul de l'expert-comptable sans qu'il ne soit produit de pièces au soutien de cette note ni même précisé quels documents lui ont été transmis ne permet pas de valider qu'il aurait pu bénéficier d'une réduction d'impôt.



2. Sur la perte de loyers



Pour chiffrer la somme réclamée par M. [V] de 21 316,43 euros, l'expert-comptable a multiplié un loyer de 963,28 euros par 22 mois et 4 jours correspondant au délai compris entre le 27 décembre 2017, date du dépôt du permis de construire par la société PEP'S et le 31 octobre 2019, date du dépôt de permis de construire par la société Ty Gwen.



Or le permis de construire a été rejeté le 14 mai 2018. M. [V] aurait dû au plus tard pouvoir présenter un nouveau projet en juin 2019. Par ailleurs, la location à compter de juin 2019 pour le loyer retenu, sans discontinuité ne peut que constituer une perte de chance, étant observé que M. [V] ne justifie pas du montant des loyers perçus depuis 5 ans, des locations effectives ni de la santé du marché locatif.



La perte de chance qui doit être mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



La perte financière sera donc calculée sur 17 mois avec un abattement de 20% s'agissant d'une perte de chance.



La société Construction du Belon sera donc condamnée à payer à M. [V] la somme de 13 100 euros. Le jugement est infirmé de ce chef.





III. Sur les demandes de dommages et intérêts 



A. La société Construction du Belon



Elle réclame une indemnité de 10 000 euros reprochant à M. [V] de l'avoir dénigrée auprès de professionnels du droit et de la préfecture du Morbihan.



Aucun acte de dénigrement n'étant détaillé ni caractérisé, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande.



B. M. [V]



Il demande que lui soit allouée la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral arguant que le constructeur a commis des manquements qui lui ont causé d'importants tracas puisqu'il ne savait pas si son projet pourrait aboutir, s'il allait perdre son investissement si les vendeurs du terrain allaient se dédire.



Alors que l'intéressé a fait construire sa maison et qu'il n'a pas été retenu de préjudice fiscal, le préjudice moral ni caractérisé ni démontré. Le jugement est infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande.





IV. Sur les autres demandes



Les dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens prononcées par le tribunal sont confirmées.



La société Construction du Belon sera condamnée à payer à M. [V] une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.







PAR CES MOTIFS





La cour



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- débouté la société Construction du Belon de sa demande au titre du préjudice moral, 

- condamné la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de 4 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Construction du Belon aux dépens, 



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau



Condamne la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de13 100 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice locatif, 



Déboute M. [V] du surplus de sa demande au titre du préjudice financier allégué,



Déboute M. [V] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant



Condamne la société Construction du Belon à verser à M. [P] [V] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Construction du Belon aux dépens d'appel.







Le Greffier, P/ Le Président empêché, 

N. Malardel