Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 8 avril 2025

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 24/00061 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TMXV
JUGEMENT DU: 08/04/2025


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 08 Avril 2025


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Vincent FAIVRE-VILOTTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 496

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Vincent FAIVRE-VILOTTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 496

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Vincent FAIVRE-VILOTTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 496



Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 16 Décembre 2024 et plaidoirie du 11 Mars 2025


En présence de Jean-François DELHOM, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 14] SUIT,


FAITS ET PROCÉDURE


[M] [R], [H] [R] et [P] [L] ont mis en vente leur bien immobilier situé [Adresse 4] et accepté l’offre d’achat qui leur a été présentée. 

Suivant arrêté en date du 30 août 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 15] a exercé sur cette vente son droit de préemption urbain pour un prix inférieur à celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. 

Les parties n’ont pu parvenir à un accord. 

Le 11 octobre 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne. 

Les défendeurs ont constitué avocat. 

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 16 décembre 2024. 

L’affaire a été plaidée et le commissaire du gouverment entendu lors de l’audience du 11 mars 2025. 

Il est renvoyé aux derniers mémoires des parties et aux conclusions du commissaire du gouvernement pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONSISTANCE DU BIEN À LA DATE DU JUGEMENT 

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés selon leur consistance à la date du jugement à défaut d’ordonnance d’expropriation. 

En l’espèce, le bien préempté est constitué par une maison d'habitation libre d’occupation construite en 1988, avec jardin d'agrément, située à [Localité 15] dans le [Adresse 12], édifiée sur une parcelle de 523 m², à proximité du [Adresse 13] et de la future station de métro en cours de construction. 

Elle est composée d’une salle à manger, de 3 chambres, d’une cuisine, d’une salle d’eau, avec WC, baignoire et lavabo, le tout d’une surface loi Carrez de 121,06 m² et de combles aménageables hors loi Carrez de 52,07 m². Elle ne comporte pas de garage. Elle est en bon état d’entretien. Le Diagnostic de Performance énergétique la classe en E, en raison notamment de fenêtres à simple vitrage et d’un système de chauffage par radiateurs anciens à convection. Elle est entourée par un jardin enherbé et arboré, clôturé sur la rue par un grillage avec portillon.


SUR L’USAGE DU BIEN À LA DATE DE RÉFÉRENCE

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés selon leur usage à la date de référence. 

L’article L 213-4, alinea 3, du code l’urbanisme dispose que la date de référence pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le biens.

En l’espèce, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de la commune de [Localité 15], approuvé le 12 octobre 2023. À cette date, le bien préempté est classé en zone UL6.


SUR LE PRIX D’ACQUISITION DU BIEN 

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En l’espèce, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER demande au juge de l’expropriation de fixer le prix à 544 444 euros, soit : 

. surface habitable : 121,06 m² x 4 141 €/m² = 501 309,46 euros 
. combles : 52,07 m² x 0,2 x 4 141 €/m² = 43 124,37 euros

Les propriétaires indivis revendiquent une valeur de 775 272 euros, soit : 

. surface habitable : 121,06 m² x 5 578 €/m² = 675 272,00 euros
. combles : 100 000,00 euros

Le Commissaire du gouvernement propose une valeur de 568 700 euros, se décomposant comme suit : 

. surface habitable : 121,06 m² x 4 700 €/m² = 568 700,00 euros
. combles : 52 m² x 0,2 x 4 700 €/m² = 48 880,00 euros
. absence de garage : 15 m² x 0,2 x 4 700 €/m² = - 14 100,00 euros

Le bien préempté étant constitué par une maison d’habitation, c’est à juste titre que les parties évaluent le bien selon la méthode par comparaison. 

Le Commissaire du gouvernement a communiqué 12 références de ventes de biens comparables. Une fois retirées les valeurs extrêmes (réf 10 et 12 [5 557 €/m² et 5 650 €/m²] , réf 11 et 2 [3 464 €/m² et 3 500 €/m²], la valeur moyenne s’établit à 4 700 €/m². 

Les défendeurs communiquent différentes références, dont plusieurs toutefois doivent être écartées, à savoir celles portant sur des maisons d'une superficie inférieure à 100 m², variant de 90 m² à 99 m² (Réf. 9, 10, 14, 15 et 18), dans la mesure où le prix unitaire est inversement proportionnel à la taille du bien, et qu’il convient se référer à des mutations portant sur des maisons de superficie comparable à la maison préemptée.

De même, doivent être écartées les références portant sur des maisons situées dans un autre quartier que celui des Sept Deniers, à savoir les références n° 8, 11, 13, 16 et 17, s’agissant d’un quartier délimité par la Garonne et le périphérique qui l'isolent du reste de la ville, étant précisé que l’ETABLISSEMENT PUBLIC ne peut revendiquer à la fois que ces références soient écartées, et se prévaloir par ailleurs de l’une d’entre elles (n° 13).

Doit aussi être écartée la mutation portant sur une maison située [Adresse 7], cédée 7 944 €/m² (n°12) à un prix anormalement élevé.

Subsistent alors les références suivantes (n° 1, 2, 3, 4, 5 et 6), dont le prix moyen s’établit à 4 911 €/m² :

- [Adresse 6] : 5 189 €/m²
- 42 ch. des sept deniers : 5 558 €/m²
- 15 ch. roques : 4 073 €/m²
- [Adresse 9] : 5 650 €/m²
- 29 ch. des sept deniers : 4 545 €/m²
- [Adresse 2] : 4 453 €/m²

Les références 2, 3, 4 et 5 sont également citées par le commissaire du gouvernement.


Ces maisons bénéficient d'un garage fermé, y compris la maison du [Adresse 9], contrairement à ce qui est soutenu, et celle du [Adresse 6], dont la porte est certes étroite mais suffisante pour permettre l’entrée d’une voiture. L’absence de garage de la maison préemptée a été justement apréhendée par l’abattement proposé par le Commissaire du gouverment. 

L’ETABLISSEMENT PUBLIC fait observer que le bien litigieux nécessite d'importants travaux de remise en état voire d'assainissement dans les 3 chambres, et de rafraichissement et modernisation dans les autres pièces mais, s’il n’est pas discutable que ce bien n’a pas été remis au goût du jour depuis sa construction, ce qui ne la distingue pas de certaines références dont les photographies sont communiquées, rien n’indique que des travaux d’assainissement sont nécessaires. 

Il relève aussi que la maison est classé en catégorie E dans l'échelle du Diagnostic de Parformance Énergétique en raison notamment d’une insuffisance de l'isolation des murs, de la toiture et des ouvertures, mais cela ne la distingue pas nécessairement des références qui ont été retenues. 

Les défendeurs soulignent pour leur part que les biens référencés sont tous mitoyens sur un côté au moins, à la différence de leur maison, qui est implantée au milieu du jardin, et que seuls trois termes de comparaison bénéficient d’un jardin de plus de 500 m², et de fait, cela constitue un élément de plus-value à prendre en compte. 

Par contre, et contrairement à ce qu’ils revendiquent, l’absence d’éclairage naturel et d’isolation dans les combles ne permet pas d’en évaluer la valeur comme ils en font la demande. 

Compte-tenu de ce qui précède, la valeur du m² s’établit à 4 800 euros le m², soit une valeur totale de :

. surface habitable : 121,06 m² x 4 800 €/m² = 581 088 euros
. combles : 52 m² x 0,2 x 4 800 €/m² = 49 920 euros 
. absence de garage : 15 m² x 0,2 x 4 800 €/m² = - 14 400 euros

Total 616 608 euros

Il sera statué ainsi. 


SUR LES DÉPENS 

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.


SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de condamner l’ETABLISSEMENT PUBLIC à payer 3 000 euros.


DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation, 

Statuant par jugement susceptible d'appel,

- fixe à 616 608 euros le prix du bien sis [Adresse 3] à [Localité 15], parcelle cadastrée [Cadastre 11] Section AV n²239 pour 523 m², appartenant à [M] [R], [H] [R] et [P] [L], 

- condamne l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 15] à payer 3 000 euros à [M] [R], [H] [R] et [P] [L] au titre des frais non compris dans les dépens, 

- laisse les dépens à la charge de l’expropriant.


 LA GREFFIÈRE LE JUGE 



 Marie GIRAUD Jean-Luc ESTÈBE