Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 24 octobre 2024
 à Me [Localité 5]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00666 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4O3A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [P]
née le 05 Avril 1952 à [Localité 7] (13)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDEURS

Monsieur [S] [X]
né le 10 Juillet 1975 à [Localité 7] (13)
demeurant [Adresse 4]
non comparant

Monsieur [V] [X]
né le 31 Octobre 1946 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [Z] [Y] épouse [X]
née le 26 Février 1950 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 3]
non comparante



EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 3 mars 2023, Madame [N] [U] [T] a donné à bail à Monsieur [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1400 euros outre 150 euros de provisions sur charges. 
Par engagements du 3 mars 2023, Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] se sont portés cautions solidaires de Monsieur [S] [X]. 
Déplorant des loyers impayés, le 16 octobre 2023, Madame [N] [U] [T] a fait délivrer à Monsieur [S] [X] un commandement de payer la somme en principal de 4.665,24 euros, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé aux deux cautions le 24 octobre 2023. 
Suivant assignation du 16 janvier 2024 et 7 février 2024, Madame [N] [U] [T] a attrait Monsieur [S] [X], Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion du locataire et de toute personne de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux en tel lieu que le requis désignera, et ce à ses frais ; obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [S] [X], Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] à lui payer : * une provision de 7.765,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ; 
* la somme provisionnelle de 4.000 euros de dommages et intérêts ; 
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer. 
L’affaire a été appelée le 28 mars 2024, renvoyée et plaidée le 25 juillet 2024. 
Lors des débats, représentée par son conseil, Madame [U] [T] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 19.461,32 euros au 18 juillet 2024. 
Monsieur [S] [X] a été cité à étude. 
Monsieur [V] [X] a été cité à domicile. 
Madame [Z] [X] a été citée à personne. 
Aucun des défendeurs n’a comparu et personne pour eux. 
Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Monsieur [S] [X], Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à Madame [U] [T]. 
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [U] [T], bailleur privé, est dispensée des démarches exigées par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 3 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2023, pour la somme en principal de 4.665,24 euros. 

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 décembre 2023.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] ne peut bénéficier de ces dispositions faute d’avoir réglé les derniers loyers et charges courants avant l’audience, et d’avoir formulé la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [S] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 1.599 euros. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 18 juillet 2024, qu’une somme de 19.461,32 euros est réclamée au titre de l’arriéré locatif. 
Il convient de déduire de ce décompte une somme globale de 616,32 euros correspondant à des frais de procédure qui ne sont pas justifiés ou ne relèvent pas de la dette locative. 
Pour le reste, Monsieur [S] [X] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. 
Dès lors, il sera condamné à verser à Madame [U] [T] à titre provisionnel, la somme de 18.845 euros au titre de l’arriéré locatif échu, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.665,24 euros à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023 et pour le reste à compter de la présente décision. 
Sur l’engagement de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par actes d'engagement du 3 mars 2023, Madame [Z] [Y] épouse [X] et Monsieur [V] [X] se sont portés cautions solidaires de Monsieur [S] [X] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d'occupation, intérêts dus par le locataire. 

Le commandement de payer leur a été dénoncé par commissaire de justice le 24 octobre 2023, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

Il convient de constater cependant que l’acte d’engagement stipule que ce cautionnement est donné « pour un montant maximum de 1.550 euros », puis « dans la limite de la somme de 1.550 euros ». A défaut de préciser que cette limite n’est que mensuelle et non globale, les contrats légalement formés tenant lieu de loi à ceux qui les ont faits et étant d’interprétation stricte, l’engagement des cautions n’est pas sérieusement contestable à hauteur de cette somme.

Madame et Monsieur [V] [X] seront donc tenus solidairement avec Monsieur [S] [X], au paiement de l’arriéré locatif, dans la limite de ce qu’il a été contractuellement prévu, soit 1.550 euros. 

Sur les demandes accessoires
 
Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer. 

L’équité exige également de condamner les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2023, entre Madame [N] [U] [T] et Monsieur [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [U] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à verser à Madame [N] [U] [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.599 euros, due à compter du 16 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à verser à Madame [N] [U] [T] une somme de 18.845,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2024 ; 
CONDAMNONS Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] épouse [X], es qualité de caution solidaire, à payer solidairement avec Monsieur [S] [X], une somme de 1. 550 euros à Madame [N] [U] [T] au titre de l’arriéré locatif ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [X], Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] épouse [X], in solidum, à verser à Madame [N] [U] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [S] [X], Monsieur [V] [X] et Madame [Z] [Y] épouse [X], in solidum, aux entiers dépens ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président