Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 24 octobre 2024
 à Me PLANTARD
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 24 octobre 2024
 à Me LE FEVRE
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03055 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46MJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]
né le 14 Décembre 1964 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 28 janvier 2022, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 253,55 euros hors charges. 
Par acte notarié du 16 décembre 2022, la SA VILOGIA a acquis le logement loué à Monsieur [H]. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [H] par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 1.092,18 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 avril 2024, la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT a attrait Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sans délais et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [H] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.242 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la décision ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable et avec intérêts de droit jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juillet 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 1.057,86 euros, arrêtée au 16 juillet 2024. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, mais sur une durée de 24 mois, avec clause irritante en cas de non-respect de l’échéancier. 
 
Représenté par son conseil, Monsieur [D] [H] a demandé le rejet des demandes de la SA VILOGIA, des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, de ramener la demande de frais irrépétibles à de plus justes proportions et de statuer ce que de droit sur les dépens. 
Monsieur [H] n’a pas contesté la dette locative, née suite à des périodes de rupture emploi. Il a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants et la perception d’allocations chômage lui permettant de s’acquitter de la dette, pour prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 
Le rapport de diagnostic social et financier du locataire precise qu’il est âgé de 59 ans, est divorcé et reçoit ses enfants. Un FSL maintien est envisageable au mois de juillet 2024. 

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 28 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023 pour la somme en principal de 1.092,18 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [H] reste devoir la somme de 1.957,86 euros au 8 juillet 2024. 

Monsieur [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [H] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la bonne foi et de la situation de Monsieur [H], de la qualité et de l’accord de la bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [H] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

La demande d’actes au titre des mesures conservatoires, hypothétique et formulée par anticipation, sera rejetée. 

La position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par la SA VILOGIA. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022, entre l’EPIC 13 HABITAT dans les droits duquel vient la SA VILOGIA, et Monsieur [D] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 février 2024 ; 

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.057,86 euros, comptes arrêtés au 8 juillet 2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [D] [H] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 44 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [D] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [D] [H] sera condamné à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié et avec intérêts de droit, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNONS Monsieur [D] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président