Tribunal Judiciaire · TPX RAM JCP FOND — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00292 - N° Portalis DB22-W-B7I-SSGU


MINUTE : /2025





JUGEMENT


Du : 08 Juillet 2025 

réputé contradictoire
et en premier ressort



DEMANDEUR(S) :

S.A. TOIT ET JOIE


DEFENDEUR(S) :

[Y] [K]
[S] [K]

 











expédition exécutoire
délivrée le 
à

copies délivrées le 
à


 
JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le HUIT JUILLET

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 20 Mai 2025 ;
Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; 



ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

La Société TOIT ET JOIE
S.A. d’HLM immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 572 150 175 B, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par Me Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES 
 

ET :


DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [K]
demeurant [Adresse 1] 
non comparant

Mme [S] [K]
demeurant [Adresse 1]
non comparante










RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 décembre 2017, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à M. [Y] [K] et Mme [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 470,11 € et 51,28 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Elle a ensuite fait assigner M. [Y] [K] et Mme [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte du 25 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement la prononcer ; d'ordonner l’expulsion de M. [Y] [K] et Mme [S] [K] ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner solidairement M. [Y] [K] et Mme [S] [K] au paiement de la somme actualisée de 5479,85 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts, 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
La SA TOIT ET JOIE précise toutefois que le paiement des loyers a été repris depuis janvier 2025, mais que c'est irrégulier et pas toujours le montant total. Elle s'oppose donc à tout délai de paiement et au maintien des locataires dans les lieux. Elle ajoute enfin que l'attestation d'assurance du logement n'a pas été communiquée.

M. [Y] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre un échéancier d'apurement de la dette. Il précise avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 12 mai 2025. Enfin, il a des saisies rémunération sur son salaire. Mme [S] [K] n'est ni comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que le couple dispose de revenus de l'ordre de 1880 € par mois, pour des charges, loyer plein inclus, de l'ordre de 1023 €. S'ajoutent également un crédit de 19 200 € et une dette au fond de garantie de 3185 €. Ils ont trois enfants à charge et [L] a connu des difficultés financières suite à un arrêt maladie.

Le juge a soulevé d'office toute les causes d'irrecevabilité des demandes liées à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par le biais d'un courrier recommandé à la CAF, reçu le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


L’action est donc recevable.


- sur le bien fondé de la demande

L'article 7.g. de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire a notamment pour obligation "de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Le bail conclu le 21 décembre 2017 contient une clause résolutoire en son article 8 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 1312,99 €, et pour avoir à justifier de l'assurance sous un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 mars 2024.



II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que M. [Y] [K] et Mme [S] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5479,85 € à la date du 19 mai 2025. 

M. [Y] [K] et Mme [S] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, que Monsieur reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5479,85 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1312,99 € à compter du commandement de payer du 14 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En effet, une clause de solidarité est prévue à l'article 9 du bail.



III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, de l'absence de propositions concrète de règlements formulées à l’audience, du fait que le loyer n'est pas intégralement réglé au jour de l’audience, M. [Y] [K] sera débouté de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il appartiendra à la commission de surendettement d'éventuellement établir un plan permettant d'échelonner le paiement de la dette.



L’expulsion de M. [Y] [K] et Mme [S] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Enfin, M. [Y] [K] et Mme [S] [K] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 15 mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.



IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

La condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation est de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur pour l'occupation des lieux, de même que les intérêts au taux légal permettent de réparer le préjudice tiré du retard de paiement, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

La preuve d'aucun préjudice distinct n'étant rapportée, la bailleresse sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.



V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Y] [K] et Mme [S] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TOIT ET JOIE, M. [Y] [K] et Mme [S] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2017 entre la SA TOIT ET JOIE et M. [Y] [K] et Mme [S] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

DEBOUTE M. [Y] [K] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [K] et Mme [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [K] et Mme [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;





CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [K] et Mme [S] [K] à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [Y] [K] et Mme [S] [K] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 5479,85 € (décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 1312,99 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [Y] [K] de sa demande de délais de paiement ;

DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à Mme [S] [K] des délais de paiement ;

DEBOUTE la SA TOIT ET JOIE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [K] et Mme [S] [K] à verser à la SA TOIT ET JOIE une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Y] [K] et Mme [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 8 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et Virginie DUMINY, Greffier.


Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX