Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 7]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00298 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H2QA


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00646




SA PODELIHA - SA d’HLM

C/

[B] [M], [H] [Y]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
Me BOUILLAUD

Préfecture du Maine et [Localité 8] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 7] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 2], 
[Localité 3] 

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS


ET :

DÉFENDEUR

Madame [B] [M], [H] [Y]
née le 18 Juin 2003 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-noël BOUILLAUD, avocat au barreau d’ANGERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C490072025002102 du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 juin 2023, la SA d'HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [B] [Y] un logement situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 183,61 € et 190,97 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 août 2024. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
 - constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 03 octobre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [B] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [B] [Y] à lui payer :
1. la somme de 2.282,07 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 24 décembre 2024 et ce jusqu'à libération définitive des lieux, 
3. la somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025. Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.082,35 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s'oppose à l'octroi de tout délai.

Mme [B] [Y], représentée par son conseil qui s’en rapporte oralement à ses conclusions datées du 14 mars 2025 demande de :

A titre principal,
- débouter la société Podeliha de l’ensemble de ses demandes,
- dire qu’elle pourra s’acquitter de sa dette locative par versements mensuels d’un minimum de 100 € à compter du mois d’août 2025,

Subsidiairement, 
- lui accorder un délai d’un an à compter de la signification du jugement à intervenir afin de se reloger,




En tout état de cause,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamner la société Podeliha aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux règles gouvernant l’aide juridictionnelle.

Elle fait valoir sa qualité de débitrice malheureuse mais de bonne foi. Elle explique qu'elle vient de retrouver un emploi et va percevoir un salaire d'environ 1.400 € par mois. Elle propose d'apurer sa dette par versements mensuels de 100 € en plus du loyer courant à compter du mois de juillet 2025.

Subsidiairement, elle invoque les difficultés à se reloger compte tenu de la situation catastrophique du parc social dans l’agglomération angevine.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

Par note en délibéré du 16 juin 2025, le conseil de la défenderesse a transmis au greffe une nouvelle pièce.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de relever que si après clôture des débats, le conseil de Mme [B] [Y] a transmis une nouvelle pièce, cette transmission en cours de délibéré n’a pas été préalablement autorisée. Cette pièce sera donc écartée des débats en application de l’article 445 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 21 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)." 

Le commandement de payer signifié le 02 août 2024 vise la clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 02 août 2024, pour la somme en principal de 1.323,34 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois. 


En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 03 octobre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le dernier règlement remontant au mois d’octobre 2024, Mme [B] [Y] ne remplit pas l’une des conditions posées par la loi pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, étant par ailleurs relevé que cette suspension n’est sollicitée par aucune des parties. 

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [B] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Par ailleurs, en application de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [B] [Y] reste devoir la somme de 3.082,35 € à la date du 05 mai 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.082,35 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.282,07 € à compter de l'assignation (30 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Mme [B] [Y] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, Mme [B] [Y] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. 

Sa demande de délais de paiement ne peut donc qu’être rejetée.





Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (...)". 

L'article L.412-4 du même code précise que "la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement".

En l’espèce, Mme [B] [Y] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’octobre 2024, de sorte que la dette locative ne cesse d’augmenter. Elle représente au jour de l’audience environ 16 échéances de loyer non honorées. 

Si cette situation peut au moins en partie s’expliquer par l’existence de ressources limitées, cela ne saurait justifier l’absence de tout paiement depuis plus de six mois.

De même, si au soutien de sa demande de délais supplémentaires, Mme [B] [Y] fait état de difficultés à se reloger, elle ne justifie pour l’heure d’aucune démarche effectuée en vue d’obtenir un relogement.

Dans ces conditions, et en l’absence de toute démarche effectuée au jour de l’audience par la défenderesse pour exécuter même en partie ses obligations locatives, sa demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.


Sur les mesures accessoires

Mme [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 août 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique de chacune des parties, il n’apparaît pas inéquitable au cas d’espèce de laisser à la SA d'HLM Podeliha la charge de ses propres frais irrépétibles. Cette dernière sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Elle ne sera donc pas écartée.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats la pièce transmise le 16 juin 2025 par Mme [B] [Y] par note en délibéré non autorisée;

 CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2023 entre la SA d'HLM Podeliha et Mme [B] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 03 octobre 2024 ;

DÉBOUTE Mme [B] [Y] de ses demande de délais de paiement et de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d'HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à verser à la SA d'HLM Podeliha la somme de 3.082,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 05 mai 2025 (incluant échéance du mois d'avril 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.282,07€ à compter de l'assignation du 30 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à verser à la SA d'HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d'HLM Podeliha de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 août 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ; 


Le greffier, La vice-présidente,