Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/01181 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66MK

N° MINUTE : 
8






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juillet 2025


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE- SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01181 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66MK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 août 2011 à effet au 16 août 2011, la SIEMP, aux droits de laquelle vient la SA D’HLM ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [M] [X] et Madame [P] [J] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2]) à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 364,30 euros, outre la provision mensuelle sur charges.

Madame [P] [J] a donné congé auprès du bailleur en novembre 2012.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 2835,79 euros, en principal, terme du mois de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SA D’HLM ELOGIE SIEMP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [X] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
- ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [X] ou dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner par provision Monsieur [M] [X] à payer la somme de 4112,34 euros au titre de l'arriéré locatif, terme d’octobre 2024 inclus, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner Monsieur [M] [X] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 avril 2025, la SA D’HLM ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6397,33 euros, terme de mars 2025 inclus. Le bailleur, qui a rappelé que le locataire n’avait rien payé depuis octobre 2024, que la dette avait ainsi augmenté depuis l’assignation et que le versement du loyer courant n’avait pas repris avant l’audience, a maintenu l’ensemble de ses demandes sans bénéfice de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que le surloyer de solidarité (SLS) appliqué pour les mois de janvier et février 2025 avait fait l’objet d’une régularisation sur l’avis d’échéance du mois de mars 2025. 

Régulièrement convoqué, Monsieur [M] [X] a comparu personnellement. Il a expliqué que la dette avait pour origine la réalisation d’un mauvais chiffre d’affaires en 2024. Etant à la retraite depuis 3 mois, il a précisé d’une part que le montant de sa retraite (800 euros) lui permettrait de payer le loyer courant et, d’autre part qu’un dossier de vente en cours lui permettrait d’apurer sa dette. Il a ainsi sollicité l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et à demander le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.


Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’HLM ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties avant le 27 juillet contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024 pour la somme en principal de 2835,79 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [M] [X] a effectué un seul paiement de 800 euros dans le délai imparti de 2 mois. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai légal applicable puisque la somme sollicitée n’a pas été intégralement réglée par le locataire, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 octobre 2024 à minuit.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [M] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [M] [X] est redevable de la somme de 6397,33 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, indemnités et charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [M] [X], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, sera condamné à payer la somme provisionnelle de 6397,33 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, alors qu’il ressort des éléments produits et des débats à l’audience que Monsieur [X] n’a pas repris le versement du loyer courant, les conditions légales n’apparaissent pas réunies pour lui accorder des délais de paiements. 

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
 

En l'espèce, le versement intégral du loyer courant n’ayant pas repris avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus et la demande du locataire rejetée à ce titre.

Dès lors, Monsieur [M] [X] étant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S'agissant de la demande portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration avant l’expulsion effective. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [X] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la SA D’HLM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2]) à [Localité 3], sont réunies à la date du 8 octobre 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [X], occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [M] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à la SA D’HLM ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 6397,33 euros, 

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à la SA D’HLM ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SA D’HLM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT