Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


N° RG 25/00168 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HBZZ

N° minute : 25/00251 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [C] [E]
né le 28 Janvier 1968 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

comparant


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Mai 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025







copies délivrées le 03 JUILLET 2025 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur [C] [E]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 JUILLET 2025 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

L'Office Public de l'Habitat BOURG HABITAT a donné à bail à M. [C] [E] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (01) par contrat du 22 janvier 2004, pour un loyer mensuel de 309,46 € provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l'office public de l'habitat BOURG HABITAT a changé sa dénomination et est devenu GRAND BOURG HABITAT.

Des loyers étant demeurés impayés, GRAND BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 novembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [C] [E] (en réalité [E] car il s’agit d’une erreur matérielle) devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 04 mars 2025 pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif. 

A l’audience du 22 mai 2025, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
- de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [C] [E], ainsi que tous occupants de son chef,
- de condamner M. [C] [E] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
- de condamner M. [C] [E] à lui payer la somme de 2.578,45 € au titre de l'arriéré locatif au 30 avril 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

GRAND BOURG HABITAT précise que le locataire a repris le paiement des règlements avec un acompte de 80 € par mois, en plus du loyer courant, depuis le 28 mars 2025. Il indique que le locataire bénéficie d'un dossier de surendettement dans lequel la commission a accordé un rééchelonnement de la dette locative. Il est donc favorable à l'octroi de délais de paiement. 

M. [C] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 496,71 € par mois en règlement de l'arriéré, conformément au plan accordé par la commission de surendettement. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 05 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. 

Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES EN PRONONCE DE LA RESILIATION DU BAIL ET D'EXPULSION

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (...)
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Cependant, l'article 1184 alinéa 3 du code civil susvisé permet d'accorder des délais avant de résilier le bail. 

En l'espèce, M. [C] [E] ne s'est pas acquitté de plusieurs mois de loyers et la dette est ancienne puisqu'elle remonte au mois de février 2023, soit près de deux années et demie. Le décompte produit par ka bailleur fait état d’une dette de 2.578,45 € et ce montant n’est pas contesté par le défendeur. Toutefois, M. [E] a fait valoir avoir repris le paiement des loyers de mars et avril 2025 avec un acompte de 80 € en paiement de l’arriéré locatif. En outre, M. [C] [E] bénéficie d’un dossier de surendettement dans lequel la commission lui a accordé un rééchelonnement de ses dettes et notamment de sa dette locative. 

Enfin, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement. 

Eu égard à l’existence du dossier de surendettement, il convient de lui accorder des délais pour l’exécution de ses obligations. En conséquence, M. [C] [E] devra avoir réglé, selon les modalités décrites au dispositif, la dette de loyers ainsi que les loyers courants. 

Les effets de la résiliation seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion et la condamnation de M. [C] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, mais qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, acte non nécessaire à l’introduction de la demande en prononcé de la résiliation du bail. 

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2004 entre GRAND BOURG HABITAT et M. [C] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 3] (01) à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [C] [E] à verser à GRAND BOURG HABITAT la somme de 2.578,45 € (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant l'échéance du mois d'avril 2025 et un dernier règlement de 525,08 € effectué le 29 avril 2025) ;

AUTORISE M. [C] [E] à s’acquitter de ces sommes, en 5 mensualités de 496,71 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT, qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une échéance due au titre des arriérés locatifs avant le 10 de chaque mois : 

* le contrat de bail portant sur le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 3] (01) sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* il sera ordonné à M. [C] [E] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés, ou l’expulsion,

* GRAND BOURG HABITAT sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de M. [C] [E] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique,

* M. [C] [E] sera tenu de payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, à compter du présent jugement jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion, 

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [C] [E] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,