Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


N° RG 24/00430 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G5L5

N° minute : 25/00239 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

S.C.I. JLC IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Béatrice LEFEBVRE avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [J] [Y] épouse [R]
née le 01 Février 1974 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Mai 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025








copies délivrées le 03 JUILLET 2025 à :
S.C.I. JLC IMMOBILIER
Madame [J] [Y] épouse [R]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 JUILLET 2025 à :
S.C.I. JLC IMMOBILIER



RAPPEL DES FAITS

La société civile immobilière JLC IMMOBILIER a donné à bail à Madame [J] [Y] épouse [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], à [Localité 5] par contrat du 29 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 870 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JLC IMMOBILIER a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2024, puis elle a fait assigner Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE pour l’audience du 6 février 2025 par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024.

A l’audience du 6 février 2025, la SCI JLC IMMOBILIER, représentée par son conseil indique se référer à ses conclusions modificatives signifiées selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile et demande ainsi : 
-de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-de condamner Madame [Y] à lui verser la somme de 2.851, 53 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté le 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024,
-de condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 9.226.21 € au titre des réparations locatives,
-de condamner Mme [Y] à la somme de 800 € au titre de l’indemnité judiciaire,
-de condamner Mme [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024,
-de constater l’exécution provisoire de droit.

La SCI JLC IMMOBILIER a précisé oralement que Madame [J] [Y] a quitté définitivement le logement et qu’il a été dressé un état des lieux de sortie contradictoire, que beaucoup de dégâts ont été constatés.

Madame [J] [Y] citée selon les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour elle. 

Par jugement du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :
-ordonné la réouverture des débats sur le moyen soulevé d’office du manquement au respect du principe du contradictoire et l’irrecevabilité des écritures signifiées le 19 novembre 2024 pour une assignation délivrée le 2 décembre 2024 ;
-invité la SCI JLC IMMOBILIER à signifier à Madame [J] [Y] épouse [R] ses conclusions récapitulatives et additionnelles ; 
-renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI JLC IMMOBILIER a confirmé ses demandes, expliquant que ses demandes additionnelles et modificatives avaient bien été portées à la connaissance de la défenderesse par procès-verbal de recherches infructueuses au moment de l’assignation du 2 décembre 2024, expliquant que c’est par erreur qu’il avait été donné au tribunal lors de la dernière audience le pli concernant une ancienne assignation qui n’avait pas été enrôlée au tribunal. Elle souligne que l’assignation délivrée le 2 décembre 2024 se réfère bien aux conclusions établies par Me [K].
Elle fait valoir en outre : 
-qu’au 1er octobre 2024 Mme [Y] restait redevable de la somme de 2.851.53 € au titre des loyers et charges impayés,
-que le logement restitué était inhabitable en l’état, alors qu’il avait été refait à neuf au moment de l’entrée dans les lieux,
-que la preuve de ces dégradations résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie,
-que le logement présentait notamment un état de saleté important avec des traces sur les murs, des plinthes en bois détériorées par le chien,
-que la loi n’impose pas la production de factures et qu’elle produit des devis à hauteur de 9.226,21 €

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. 
Par ailleurs, la société JLC IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 8) pour les impayés de loyer. Cette clause ne fait pas de référence à un délai particulier ; il y a donc lieu d’appliquer le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 950.41 €. Ce commandement visait une clause résolutoire indiquant que le locataire disposait d'un délai de six semaines pour apurer sa dette.

Un versement de 870 € a été effectué le 29 août 2024, insuffisant pour apurer les causes du commandement. Par conséquent, le délai de six semaines s’étant écoulé sans règlement total des causes du commandement, la clause résolutoire s’est trouvée acquise le 30 août 2024.

Il convient donc de constater la résiliation du bail le 30 août 2024.

Par la suite, la locataire a quitté les lieux après établissement d’un état des lieux de sortie le 30 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

La SCI JLC IMMOBILIER produit un décompte actualisé faisant état d’une dette locative à hauteur de 2.851,53 € au 1er octobre 2024.

Toutefois, la demanderesse a demandé à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci étant intervenue le 30 août 2024.

Or, il n’est pas sollicité, dans les dernières écritures de la SCI, une condamnation à une indemnité d’occupation. Le bail prenant fin au 30 août 2024, les loyers et charges dus se terminent à cette même date. 

Il sera donc fait droit à la demande de condamnation dans la limite de 160,51 + 29/31 x 870 = 974.38 €.

Dès règlements étant intervenus pendant le délai du commandement de payer, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation soit à compter du 2 décembre 2024.

III. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La charge de la preuve de l’existence de dégradations locatives repose sur le bailleur. En revanche, une fois la preuve des dégradations rapportée, ces dispositions établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail. Il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute.

S'agissant du montant des réparations, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la pertinence des sommes dues peut s’apprécier selon les pièces produites, notamment des devis.

La somme réclamée par le bailleur s’élève au total à la somme de 9.226,21 € ce qui correspond aux travaux et reprises suivants : 
-plafonds : lessivage, masticage et application de 2 couches de peinture mate,
-murs : lessivage, masticage et application de 2 couches de peinture veloutée,
-boiseries : lessivage, préparation et application de 2 couches de peintures satinée,
-reprise des plinthes en bois, fourniture et pose de seuils,
-traitement des déchets compris la main d’œuvre.

Il résulte de la comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie :
-que de manière générale, le logement a été rendu en mauvais état concernant les murs de toutes les pièces (mauvais au lieu de très bon, sauf pour les toilettes où il est bon au lieu de très bon) ;
-que dans la cuisine, les plaques de cuisson et le four, l’électroménager ont été noté en mauvais était alors que ces équipements étaient en très bon état lors de l’entrée dans les lieux,
-que les sols de la chambre sont notés mauvais à la place de très bons,
-que le lavabo et la robinetterie sont également répertoriés comme étant en mauvais état.

De manière générale, il était noté un logement rendu non propre, avec beaucoup de traces sur les murs, des plaintes abîmées et un four rempli de graisses de cuisson et un matelas tâché.

Dès lors, le montant réclamé par le propriétaire est partiellement fondé : les travaux de réfection des murs, des boiseries et des plinthes sont justifiés. Il convient en outre d’ajouter le traitement des déchets comprenant la main d’œuvre. En revanche, les plafonds ne sont pas notés comme dégradés, il ne sera donc pas fait droit à cette demande au titre des réparations locatives. De même, la fourniture de seuils ne correspond pas à des dégradations locatives. Mme [J] [R] née [Y] sera donc condamnée à payer à la SCI :
-la somme de 5.405 € HT au titre de la réparation et peinture des murs,
-la somme de 1.036 € HT et 155 € HT pour les boiseries et la reprise des plinthes en bois,
-la somme de 164.46 € HT au titre du traitement des déchets et main d’œuvre.

Soit la somme totale de 7.436,51 € TTC (TVA 10 %).

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [J] [R] née [Y], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 500 € à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2023 entre la SCI JLC IMMOBILIER et Mme [J] [R] née [Y] sont réunies à la date du 30 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [J] [R] née [Y] à verser à la SCI JLC IMMOBILIER la somme de 974.38 € outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 au titre du loyers et charges impayés,

CONDAMNE Mme [J] [R] née [Y] à payer à la SCI JLC IMMOBILIER la somme de 7.436,51 € TTC au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [J] [R] née [Y] à payer à la SCI JLC IMMOBILIER une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [R] née [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION