Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 6]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00585 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H4JL


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00658




S.A. PODELIHA

C/

[X] [E]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me BARBE


Copie conforme
Mme [E] 

Préfecture du Maine et [Localité 7] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1], 
[Localité 5] 

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS


ET :

DÉFENDEUR

Madame [X] [E]
née le 12 Février 1964 à ROUMANIE
demeurant : [Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]

comparante, assistée de Madame [D] [K], sa fille




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2018, la SA d'HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [X] [E] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 331,83 €, outre 41,38 € au titre du loyer du garage, les charges venant en sus.

Le 24 juillet 2024, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
 - constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 25 septembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [X] [E] à lui payer :
1. la somme de 4.043,97 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 03 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération définitive des lieux, 
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha - représentée par son conseil - , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.697,76 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

Mme [X] [E] comparaît en personne, assistée de sa fille Mme [K] [D] pour assurer la traduction compte tenu des difficultés de compréhension de sa mère de langue française. Elle reconnaît le montant de la dette locative, sous réserve de la prise en compte d’un règlement supplémentaire de 240€ effectué le 13 mai 2025. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 50 €.

Elle précise oralement sa situation.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu à la juridiction.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 24 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 12 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)." 

Le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette. 

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.603,76 € est demeuré au moins partiellement infructueux pendant plus de deux mois. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 septembre 2024.


Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [X] [E] reste lui devoir la somme de 3.697,76 € à la date du 05 mai 2025. 

Mme [X] [E] reconnaît le principe de sa dette à l’audience. Concernant son montant, elle démontre, ticket de carte bleue à l’appui, avoir effectué un règlement supplémentaire de 240,00 € le 13 mai 2025 qui n’apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur car lui étant postérieur. 

Il convient de le déduire de la somme réclamée.

Mme [X] [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.457,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (10 mars 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 


Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative." 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [X] [E] a repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Elle a en outre effectué des versements supplémentaires qui ont permis une diminution de la dette en cours d’instance. 

 Il ressort de ses explications à l'audience qu'elle vit seule ; qu'elle est actuellement au chômage et perçoit 750 € d'allocation de retour à l'emploi. Elle bénéficie par ailleurs du maintien des APL (253,76 €). Le montant de son dernier loyer résiduel était ainsi de 188 €.

Compte tenu de ces éléments et malgré des ressources limitées, Mme [X] [E] apparaît en mesure de régler sa dette locative.

Sa proposition d’apurement échelonnée, si elle est limitée, est adaptée à son budget et est acceptée par le bailleur à l’audience. 

En conséquence, Mme [X] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement. 

Par ailleurs, conformément à la demande de la locataire, il convient de prévoir que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [X] [E] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [X] [E] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.




En revanche, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n'est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire .



PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2018 entre la SA d'HLM Podeliha et Mme [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à verser à la SA d'HLM Podeliha la somme de 3.457,76 € (décompte arrêté au 15 mai 2025, incluant l'échéance d'avril 2025 et prenant en compte un dernier versement de 240,00 € effectué le 13 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

AUTORISE Mme [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [E] soit condamnée à verser à la SA d'HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d'HLM Podeliha de sa demande d'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;






CONDAMNE Mme [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 , de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ; 


Le greffier, La vice-présidente,