Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 6]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00140 - N° Portalis DBY2-W-B7J-HZUC


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00644




S.A. PODELIHA

C/

[B] [E] [D]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
Mme [D]

Préfecture du Maine et [Localité 9] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 3], 
[Localité 4] 

représentée par Me Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, avocat au barreau d’ANGERS


ET :

DÉFENDEUR

Madame [B] [E] [D]
née le 08 Avril 1970 à [Localité 7] (CONGO)
demeurant actuellement : [Adresse 1]
[Localité 5]

non comparante






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 juin 1998, la SA d'HLM Le Toit Angevin a donné à bail à usage d’habitation à M. et Mme [L] [D] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.087,90 [Localité 8] (165,85 €).

Le 26 décembre 2022, la SA d'HLM Podeliha venant aux droits de la société Le Toit Angevin a fait signifier à Mme [B] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner Mme [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
 - constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 27 février 2023; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [B] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [B] [D] à lui payer :
1. la somme de 6.314,19 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 17 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 18 décembre 2024 et ce jusqu'à libération définitive des lieux, 
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025. A cette date, les parties ont comparu mais un renvoi contradictoire a été ordonné, un rendez vous d’état de sortie des lieux ayant été notamment prévu courant avril 2025. L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 5.213,73 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Mme [B] [D], qui avait comparu à l’audience du 6 mars 2025 et avait été oralement informée de la date de l’audience de renvoi (information doublée d’une lettre simple envoyée par le greffe), n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, le juge ayant invité la partie demanderesse à justifier en cours de délibéré, dans un délai de 15 jours, du bien fondé des sommes réclamées au titre des suppléments de loyer de solidarité. 

Par note en délibéré reçue le 27 mai 2025, le conseil de la société Podeliha indique transmettre les éléments justifiant de l’application du surloyer






MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [B] [D] ayant comparu à l’audience du 6 mars 2025, le jugement rendu la concernant sera qualifié de contradictoire. 

Sur la recevabilité des demandes 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 09 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 2 juin 1998 contient une clause résolutoire (article 4§La résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera résilié de plein droit à l’initiative de la société d’HLM (...)."

Le commandement de payer signifié le 26 décembre 2022 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette. 

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 26 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.522,95 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 février 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [B] [D] a donné son préavis à son bailleur par courrier reçu le 26 février 2025, manifestant son intention de quitter le logement à l’issue du délai préavis normal de trois mois. Au jour de l’audience, le bailleur fait valoir que cette dernière n’a pas quitté le logement. Or, Mme [B] [D] n’a pas comparu à l’audience de renvoi et n’a donc pas saisi le juge d’une demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.




En tout état de cause, il convient de constater que si la défenderesse a repris depuis plusieurs mois le paiement de son loyer courant, les suppléments de loyer de solidarité sont restés impayés alors qu’ils sont bien dûs. La défenderesse n’a donc pas repris le paiement intégral de son loyer au sens de l’article 24 V et VII précité.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [B] [D] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Par ailleurs, en application de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [B] [D] reste devoir la somme de 5.213,73 € à la date du 12 mai 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés à compter du mois de janvier 2025, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier de mise en demeure du 28 novembre 2024 relative à l'enquête SLS 2025 ainsi que le procès-verbal de constat du même jour dressé par Maître [A] [C], commissaire de justice permettant d'attester de l'envoi de la mise en demeure "enquête SLS 2025" à Mme [B] [D] (listing joint).

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5.213,73€, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (19 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Mme [B] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [B] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2022, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM Podeliha, Mme [B] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 1998 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d'HLM Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [D] à verser à la SA d'HLM Podeliha venant aux droits de la société Le Toit Angevin la somme de 5.213,73 € au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 12 mai 2025 (incluant notamment l’échéance du mois d'avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 décembre 2024;

CONDAMNE Mme [B] [D] à verser à la SA d'HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [B] [D] à verser à la SA d'HLM Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2022, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;


Le greffier, La vice-présidente,