Tribunal Judiciaire · PPP PROCEDURES ORALES — 4 juillet 2025

Minute n° 25/00209 
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00135 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ3X 

SDC [Adresse 3] 

C/

[L] [I] [O] [S]



JUGEMENT DU 04 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
Procédure Accélérée au Fond



DEMANDEUR(S) :

SDC [Adresse 2] A [Localité 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 24 Avril 2025


DEFENDEUR(S) :

M. [L] [I] [O] [S], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE
Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 02 Juin 2025 


JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025






Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le : 
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [S] est propriétaire des lots n°7, 9, 10, 11, 32 et 33 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété [Adresse 2] sise à [Localité 5].

Par acte d'huissier en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [L] [S] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de le voir condamné, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

4.373,21 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 2 avril 2025, 374,96 € au titre de l'appel provisionnel du 01/07/2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,59 €, sauf à parfaire,374,96 € au titre de l'appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,59 €, sauf à parfaire,437,32 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,980 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,
Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant des mises en demeure et une sommation de payer délivrée en février 2025, Monsieur [L] [S] ne règle pas depuis des mois ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges depuis plusieurs années, pas plus que ses appels de fonds travaux. 

Il rappelle :
qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.
Il soutient que l'absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour les exercices 2022 et 2023 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023, 2024 et 2025 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 21 juin 2023 et 19 juin 2024, auxquelles Monsieur [L] [S] a été régulièrement convoqué et dont il s'est vu notifier le procès-verbal. 

La citation destinée à Monsieur [L] [S] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. 

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.


Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] verse notamment aux débats : 
un avis de mutation en date du 25 mai 2021 attestant de ce que Monsieur [L] [S] est propriétaire des lots n°7, 9, 10, 11, 32 et 33 dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],les contrats de syndic ayant pris effet les 1er juillet 2021 et 1er juillet 2024,les procès-verbaux des Assemblées Générales des 21 juin 2023 et 19 juin 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023, 2024 et 2025, et ayant autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte des sommes dues, arrêté à la somme de 4.373,21 euros en date du 2 avril 2025,
Le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [L] [S] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 4.373,21 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 307,16€ (126 + 181,16) correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’huissier et à l'avocat qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et qui constituent au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre, et à la sommation prise en charge au titre des dépens.


Il résulte de l’ensemble des développements que Monsieur [L] [S] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme totale de 4.066,05 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 février 2025 sur la somme de 3.671,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 

En outre, il convient donc de faire également droit à la demande au titre de l'appel provisionnel pour les 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 2025, soit la somme de 789,10 euros.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Monsieur [L] [S], caractérisée par des paiements ponctuels et par un arrêt total des paiements depuis septembre 2023 constitue la mauvaise foi du débiteur et autorise le syndicat des copropriétaires à solliciter réparation du préjudice distinct constitué par les désordres de trésorerie qui lui sont causés.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 406,60 euros à titre de dommages et intérêts.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et de la sommation de payer du 27 février 2025.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 500 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2].


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : 

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], les sommes de :

4.066,05 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 2 avril 2025 ; 
789,10 euros au titre de l'appel provisionnel pour les 3ème et 4ème trimestres 2025, d'un montant respectif de 394,55 euros (374,96 + 19,59) ;
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal sur la somme de 3.671,50 euros à compter du 27 février 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 406,60 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer du 27 février 2025;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le quatre juillet deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l'article 450 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE JUGE