Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00178

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00751 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3XE


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [K] [H] selon pouvoir en date du 13 mai 2025






DÉFENDERESSE

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante







LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière







L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.
















EXPOSE DU LITIGE


Par contrats de bail des 31 mai et 29 juillet 2022 , la SA MONT BLANC a donné en location à Mme [I] [C] un appartement et un garage n°3 situés [Adresse 2]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [I] [C] un commandement de payer la somme de 1.097,87 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SA MONT BLANC a fait assigner Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1124 et suivants, 1728, 1741 et 1760 du code civil, ainsi que l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 26 novembre 2024 et dire que Mme [I] [C] est occupante sans droits ni titre depuis cette date, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et dire qu’il est occupant sans droits ni titre, en conséquence, lui ordonner de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que faute pour Mme [I] [C] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 608,63 euros pour le logement et 71,66 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner Mme [I] [C] à lui payer la somme de 3.005,97 euros arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner Mme [I] [C] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou de l’administration des impôts,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SA MONT BLANC, représentée par M. [K] [H] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 3.783,65 euros au 14 mai 2025. Elle indique Mme [I] [C] a effectué un règlement de 1.400 euros le 30 avril et qu’elle a donc repris le paiement du loyer courant, précisant qu’un plan d’apurement a été mis en place fin 2024 mais qu’il n’a pas été respecté. Elle accepte néanmoins la mise en place de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [I] [C] comparaît en personne. Elle déclare vivre seule et travailler, mais explique qu’elle a a été en arrêt de travail suite à du harcèlement professionnel début novembre 2024, qu’elle a fait ensuite une grosse dépression qu’elle ne sortait plus de chez elle et qu’elle a dépensé alors beaucoup d’argent pour s’acheter des puzzles, seule activité qu’elle faisait. Elle ajoute qu’elle a fait une demande de longue maladie et qu’elle perçoit à ce titre 1.800 euros par mois. Elle propose de payer 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.



EXPOSE DES MOTIFS


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 9 octobre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 12 mars 2025 pour une première audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail 

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par la locataire contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 26 septembre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1.097,87 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 13 mai 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 septembre 2024 et le 26 novembre 2024, la locataire a versé la somme totale de 682,88 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti. 

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc retrouvés résiliés de plein droit à compter du 26 novembre 2024 et que Mme [I] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.


Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 






L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 3.783,65 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais contentieux facturés en octobre 2024 et en avril 2025 d’un montant total de 225,98 euros, qui ne peuvent être réclamés au titre des loyers et des charges.

En conséquence, Mme [I] [C] sera condamnée à payer à la SA MONT BLANC la somme de 3.557,67 euros (3.783,65 – 225,98) au titre des loyers et charges dus à la date du 13 mai 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 


Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [I] [C] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [I] [C], de lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.


Sur les frais du procès

Mme [I] [C] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [I] [C] sera également condamnée à payer à la SA MONT BLANC une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA MONT BLANC, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 31 mai et 29 juillet 2022 entre la SA MONT BLANC d'une part, et Mme [I] [C] d'autre part, portant sur un appartement et un garage n°3 situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme [I] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,






CONDAMNE Mme [I] [C] à verser à la SA MONT BLANC, la somme de 3.557,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 13 mai 2025, échéance d’avril incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [I] [C] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 100 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [I] [C] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, 

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [I] [C] à payer à la SA MONT BLANC, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement et du garage, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [I] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Mme [I] [C] à payer à la SA MONT BLANC la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS