Tribunal Judiciaire · JCP — 4 juillet 2025

5AC
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 5]
[Localité 6]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025




Minute : 

DOSSIER N° : N° RG 23/00783 - N° Portalis DB3I-W-B7H-CTSP

AFFAIRE : 
 [X] [P] 
C/
 [T] [H] [O] [P] NEE [D], Association UDAF DE LA VENDEE, [L] [P] 


DEMANDEUR

Monsieur [X] [P]
né le 30 Septembre 1950 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuelle AULAGNON de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE




DEFENDEURS

Madame [T] [H] [O] [P] NEE [D]
Décédée le 16-11-2024
née le 05 Juin 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c851942023847 du 30/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par Me Esthère GALLARDO, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Association UDAF DE LA VENDEE, en qulité de curateur de Mme [P] [T], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [L] [P]
né le 25 Août 1962 à , demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C 85194-2025-268 du 19/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par Me Esthère GALLARDO, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE


Le 04 07 2025
copie exécutoire délivrée à :

Me AULAGNON

copie délivrée à :
Me GALLARDO
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 18 Mars 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, puis prorogé au 04 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2017, Monsieur [X] [P] a consenti un bail à Madame [T] [D] épouse [P], laquelle bénéficiait d'une mesure de curatelle renforcée confiée à l'UDAF de Vendée par jugement du 16 décembre 2016, portant sur des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 570 euros, à compter du 15 avril 2017.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 12 septembre 2022, Monsieur [X] [P] a fait délivrer à Madame [T] [D] épouse [P] et à l'UDAF, son curateur, un congé pour vendre au prix de 170.000 euros pour le 14 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, Monsieur [X] [P] a fait assigner Monsieur [L] [P], Madame [T] [D] épouse [P] et l'UDAF, es qualité de curateur, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir : 
- valider le congé délivré le 8 septembre 2022 pour la date du 14 avril 2023,
- ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] épouse [P] et Monsieur [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, 
- condamner solidairement Madame [T] [D] épouse [P] et Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner solidairement Madame [T] [D] épouse [P] et Monsieur [L] [P] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du congé et de l'assignation.

Le 20 juin 2023 l'examen de l'affaire a été renvoyé au 19 septembre 2023, puis a fait l'objet de neuf renvois successifs à la demande des parties. 

Madame [T] [D] épouse [P] est décédée le 16 novembre 2024. 

À l’audience du 16 mai 2025, Monsieur [X] [P], représenté par son avocat, aux termes de conclusions et pièces déposées à l'audience auxquelles il convient de se rapporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [L] [P] et maintenu ses demandes, tout en sollicitant la condamnation solidaire de ce dernier avec les ayants droit de Madame [T] [D] épouse [P] et en portant à 1.500 euros la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En défense, Monsieur [L] [P], représenté par son avocat, aux termes de conclusions et pièces déposées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au sursis à statuer dans l'attente du retour du rapport d'expertise ordonnée dans le cadre d'une procédure parallèle diligentée devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne, et au débouté des demandes de Monsieur [X] [P] en faisant valoir que le congé était nul aux motifs qu'il portait sur un logement insalubre et délivré frauduleusement, l'absence d'intention de vendre se caractérisant par le prix dissuasif proposé. 

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025 puis prorogée au 4 juillet 2025.

Interrogé dans le cadre du délibéré sur l'omission éventuelle du dépôt de dernières conclusions actualisées, le conseil de Monsieur [L] [P] n'a pas communiqué d'autres écritures que celles visées à l'audience du 23 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vendre

Selon l’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail avec un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé. À l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (...) Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. 

En l’espèce, le 8 avril 2017, Monsieur [X] [P] a donné en location à Madame [T] [D] épouse [P] un bien immobilier sis [Adresse 4] à compter du 15 avril 2017. 

Monsieur [X] [P] a délivré congé à Madame [T] [D] épouse [P] pour vendre le bien immobilier moyennant un prix de 170.000 euros par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, pour la date du 14 avril 2023, date d’échéance du contrat de location. 

Madame [T] [D] épouse [P] et son mari, Monsieur [L] [P], cotitulaire solidaire du bail conformément aux dispositions de l'article 1751 du code civil et de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas libéré les lieux au 15 avril 2023. 

Madame [T] [D] épouse [P] est décédée le 16 novembre 2024. Monsieur [L] [P] ne soulève aucune irrégularité quant à la forme du congé. 

Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sera donc considéré comme régulier en la forme. 

Monsieur [L] [P] soulève la nullité du congé au motif que le logement mis à disposition serait insalubre. 
Il est en premier lieu à noter qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt d'une expertise judiciaire, celle-ci ayant été déposée par l'expert le 22 août 2024. 
L'insalubrité du logement n'est pas démontrée par Monsieur [L] [P], qui ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations. 
Il soutient en second lieu que le congé a été délivré frauduleusement, l'absence d'intention réelle de vendre étant caractérisée selon lui par la pratique d'un prix dissuasif, soit la somme de 170.000 euros. 
Monsieur [L] [P], sur lequel pèse la charge de la preuve, ne produit cependant aucun élément au soutien de ses allégations de nature à démontrer l'existence d'une fraude, le seul fait que le bailleur mette son bien immobilier en vente à un prix supérieur à celui du marché ne pouvant caractériser l'intention frauduleuse. Au surplus, en l'espèce le bailleur produit un avis de valeur établi par la société AJP le 10 janvier 2024 estimant la valeur du bien entre 150.000 et 160.000 euros, soit une valeur très proche du prix de vente figurant dans le congé.
Il n'y a donc pas lieu d'annuler le congé délivré par Monsieur [X] [P] sur les motifs invoqués par Monsieur [L] [P]. 
En conséquence, il y a lieu de valider le congé pour vendre délivré par Monsieur [X] [P] à Madame [T] [D] épouse [P] le 8 septembre 2022 pour la date d’échéance du bail, soit le 14 avril 2023.

Madame [T] [D] épouse [P] est décédée le 16 novembre 2024. Son mari, Monsieur [L] [P], cotitulaire du bail, est donc occupant sans droit ni titre du bien immobilier mis à disposition depuis le 15 avril 2023. 

A compter du 15 avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués, Monsieur [L] [P] se trouvera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer contractuel et des charges, en deniers ou quittances, aucune dette locative n'ayant été mentionnée par les parties au jour de l'audience. 

Il convient de souligner le fait que Monsieur [X] [P] ne précise pas l'identité des éventuels « ayants droit » de Madame [T] [D] épouse [P], décédée le 16 novembre 2024. Les demandes formulées à l'encontre de ces parties non identifiées seront donc déclarées irrecevables. 

A défaut de libération volontaire des lieux passé ce délai, l'expulsion de Monsieur [L] [P] sera ordonnée. 

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [P], qui succombe principalement, sera condamné à payer les dépens, qui ne comprendront pas le coût du congé en date du 8 septembre 2022, lequel résulte d'une décision personnelle du bailleur. L'équité et la situation économique respective des parties commande de débouter Monsieur [X] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

VALIDE le congé pour vente délivré par Monsieur [X] [P] à Madame [T] [D] épouse [P] le 8 septembre 2022 pour le 14 avril 2023, 

PREND acte du décès de Madame [T] [D] épouse [P] survenu le 16 novembre 2024 et déclare irrecevables les demandes formulées à l'encontre de « ses ayants droit », faute d'identification,

DECLARE Monsieur [L] [P], cotitulaire du bail, occupant sans droit ni titre à compter du 15 avril 2023,

A défaut de libération volontaire des lieux: 

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef par commissaire de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 4],

DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [X] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, à compter du 15 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, en deniers ou quittances,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

DÉBOUTE Monsieur [X] [P] et Monsieur [L] [P] du surplus de leurs demandes, 

CONDAMNE Monsieur [L] [P] au paiement des dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

LE GREFFIER LE PRESIDENT