Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00754 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T252




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 08 Juillet 2025


[Y] [F] [W] épouse [O]
[C] [O]

 
 
 
C/

[J] [L] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Juillet 2025

à Me Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,


Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Mme [Y] [F] [W] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [E] [C] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [J] [L] [D], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne


 



RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 décembre 2015, Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] ont donné à bail à Madame [R] [D] un appartement à usage d'habitation (n°C16, bâtiment C) et un parking en sous-sol (n°23, bâtiment B), situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 451€ et une provision sur charges mensuelle de 39€.

Le 18 octobre 2024, Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] ont fait signifier à Madame [R] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] ont ensuite fait assigner Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre l'enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis, et sa condamnation au paiement :
- par provision de la somme de 2360,60€ arrêtée au 02 janvier 2025, 
- à titre d'indemnité d'occupation, d'une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 19 décembre 2024, et ce, jusqu'à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés, 
- des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu'au paiement d'une somme de 1200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 809,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Ils sollicitent l'aurotisation de produire en délibéré un décompte actualisé. 

Madame [R] [D], comparante, reconnaît le montant de la dette locative.Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant de 582€, outre la somme de 30€ par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique avoir effectué un paiement récent. Elle précise qu'elle a eu des difficultés de paiement dues à l'absence de travail pendant un mois, mais qu'elle travaille désormais en intérim et perçoit un revenu variant entre 400€ et 1600€, outre une prime d'activité allouée par la caisse d'allocations familiales. Elle ajoute qu'elle vit seule.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Le conseil des demandeurs a fait parvenir par note en délibéré autorisée un décompte en date du 14 mai 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 17 décembre 2015 contient une clause résolutoire (clause 2-11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1627,11€ en principal a été signifié le 18 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [R] [D] a fait un règlement partiel de la dette dans le délai de deux mois à hauteur de 1280€. 

Cependant, à défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] produisent un décompte du 05 mai 2025 démontrant que Madame [R] [D] reste devoir après déduction des frais de poursuites la somme de 655,28€, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [R] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 159,32€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience, de ses ressources stables, des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [R] [D], elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En outre, conformément à la demande de Madame [R] [D] à et cette dernère ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [R] [D] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [D] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O], Madame [R] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2021 entre Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] et Madame [R] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation (n°C16, bâtiment C) et un parking en sous-sol (n°23, bâtiment B), situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 19 décembre 2024;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 655,28€, (décompte arrêté au 05 mai 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 30 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [D] soit condamnée à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [W] épouse [O] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le greffier, La Vice-Présidente,