Tribunal Judiciaire · Référés — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Service Référé 
N° RG 25/00859 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQMI
MF/CG 

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 08 JUILLET 2025




DEMANDERESSE : 

Le syndicat de copropriétaires de la résidence [8] en la personne de son syndic en exercice L’AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO.
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. LA LYS
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante









PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT mise en délibéré au 08 Juillet 2025



LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I La lys est propriétaire du lot n°108 dépendant d’un immeuble, situé [Adresse 5] à [Localité 9] (59) soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la S.A.R.L Syndic & co.

Par acte du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] Halluin (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, a fait assigner la S.C.I La lys devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de : 
Vu les articles 10-1,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret de 1967 pris pour son application, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 026,41 euros pour les arriérés de charges, compte arrêté au 1er avril 2025, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 261,06 euros pour l’exigibilité anticipée des deux prochains appels de charges selon budget prévisionnel voté, 
- prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 21 février 2024, 
- condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, en ce compris les frais de prise d’hypothèque légale, pour la somme de 282,29 euros, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement, 
- condamner le défendeur au paiement de la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance. 

L’affaire appelée à l’audience du 3 juin 2025 pour être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte à personne morale, le S.C.I La lys ne s’est pas faite représenter. 

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse (pièce n°2), 
- les appels de charges et travaux (pièces n°7 à 11)
- le relevé de compte arrêté au 1er avril 2025 (pièce n°6),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juillet 2021, 28 septembre 2022, 15 mai 2023, 24 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant (pièces n°5 et 17 à 19), 
- le contrat de syndic (pièce n°4), 
- les relances des 22 novembre 2021, 22 avril 2022 et 24 avril 2023, et mises en demeure des 28 novembre 2022, 21 février 2024 et 29 novembre 2024 (pièces n°12 à 16), suffisamment détaillées sur les différents postes de réclamations.


Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 2.026,41 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la S.C.I La lys, selon décompte arrêté au 1er avril 2025. 

Le décompte inclut des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. Il convient ainsi de déduire la somme de 582,29 euros, portée au débit du compte au titre de frais de relance et de mise en demeure, d’ouverture dossier avocat et de provision sur honoraires. 

La S.C.I La lys se trouve ainsi débiteur de la somme de 1.444,12 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du deuxième trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné. 

La S.C.I La lys se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure suffisamment précise et circonstanciée, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 261, 06 euros. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2024.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement des sommes suivants : 
- 10,89 euros au titre de frais de relance du 24 avril 2022 ; 
- 50,37 euros au titre de frais de mise en demeure du 19 mai 2022 ; 
- 50,37 euros au titre de frais de mise en demeure du 28 novembre 2022 ; 
- 50,66 euros au titre de frais de mise en demeure du 21 février 2024 ;
- 120 euros pour l’ouverture du dossier avocat.

Sont prévues par le contrat de syndic : 
- 10 euros pour les frais de 2ème relance ; 
- 45 euros pour la mise en demeure ;
- 120 euros pour frais de constitution d’hypothèque ; 
- 120 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Quand bien même ces frais sont prévus au contrat de syndic, il ne peut être considéré qu’il s’agit de “frais nécessaires”, dont la répétition ne fait qu’aggraver la situation du débiteur et ne favorise aucunement le paiement par celui-ci de sa dette.

La demande au titre des frais sera écartée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de la S.C.I La lys à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I La lys, qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, 

Condamne la S.C.I La lys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 9] (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, la somme de 1.444,12 euros (mille quatre cent quarante-quatre euros et douze centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux appel du deuxième trimestre 2025 inclus ;

Condamne la S.C.I La lys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, la somme de 261,06 euros (deux cent soixante et un euros et six centimes) au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles ; 

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2024 ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 9] (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la S.C.I La lys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 9] (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la S.C.I La lys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Syndic & co, la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I La lys aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.



Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT






Martine FLAMENT Carine GILLET








Service Référés

N° RG 25/00859 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQMI
Syndic. de copro. [Adresse 11] C/ S.C.I. [Adresse 10] 





EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE




A tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution 


Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 


A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 


En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ; 




POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier


Martine FLAMENT




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