Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE
JUGEMENT DU 7 JUILLET 2025

RÔLE N° RG 24/00625 - N° Portalis 46C2-W-B7I-BCMS


NATAF : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Minute n°2025/36



DEMANDEUR :

Monsieur [X] [C] [B]
né le 17 Août 1949 au ROYAUME UNI, demeurant [Adresse 7] - SUEDE
Comparant assisté de Maître Sophie MORIN FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE

DÉFENDERESSE :

La société BO-IMMO 19, société par action simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 919 317 560, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son dirigeant légal en exercice, domicilé es qualité au dit siège,
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Madame Caroline DELISLE, du tribunal judiciaire désigné comme juge unique (Article L 311-10 du code de l’organisation judiciaire et 801 et suivants du code de procédure civile).
Lors des débats : en présence de M. [N] [K], magistrat stagiaire

GREFFIER : Monsieur Nicolas DASTIS


DÉBATS : A l'audience publique du 14 avril 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 juin 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : Par défaut, en premier ressort

Mise à disposition du jugement au greffe le 16 juin 2025, délibéré prorogé au 7 juillet 2025

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er mars 2022 M. [X] [B] a confié trois mandats de vente à l’agence [I] IMMOBILIER portant sur trois parcelles de terrains cadastrées AD n°[Cadastre 2] ; AD n° [Cadastre 3] ; AD n° [Cadastre 4] sises à [Localité 5] (19) dont il est propriétaire, au prix unitaire de 20.000 euros. 
Le 19 octobre 2022 Mme [I] a informé M. [B] par mail de la proposition d’un acheteur de procéder à l’acquisition des trois parcelles pour un prix global de 45.000 euros, net vendeur dès la semaine suivante.
Le 6 décembre 2022 Mme [I] a informé M. [B] de la volonté de l’acquéreur de signer le compromis de vente le jour même. 
Aux termes du paragraphe 11 du compromis de vente signé la SAS BO-IMMO19 et M. [B], il a été expressément convenu que la vente définitive devait- être réitérée par acte authentique, au plus tard le 15 septembre 2023.
Le 21 mars 2023 M. [B] a dénoncé les mandats de vente consentis à l’agence [I] IMMOBILIER, par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le 26 septembre 2023 le conseil de M.[B] a mis en demeure la SAS BI-IMMO 19 de procéder à la régularisation de la vente conformément aux termes du compromis signé entre les parties le 06 décembre 2022. A défaut il était précisé que le compromis deviendrait caduc à compter du 6 octobre 2023.
Par courriel en date du 26 octobre 2023 M. [D], gérant de la SAS BO-IMMO 19 a informé le conseil de M. [B] de sa volonté de conclure la vente et de son intention de saisir le tribunal compétent, dans l’hypothèse d’un refus opposé par M. [B]. 
Le 10 novembre 2023 la SAS BO-IMMO 19 a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés. 
Selon courriers officiels en date des 9 et 11 octobre 2024 les parties ont repris les négociations et un rendez-vous a été fixé à l’étude aux fins de signature de l’acte authentique, auquel la SA BO-IMMO 19 ne s’est pas présentée.
Par acte introductif d’instance signifié sou la forme d’un procès-verbal 659, de recherches infructueuses, M. [B] a fait assigner la SAS BO-IMMO 19 aux fins de voir :
A titre principal :
PRONONCER la nullité du compromis de vente signé entre les parties en date du 6 décembre 2022 ;A titre subsidiaire : 
CONSTATER la résiliation du compromis de vente à la date du 6 octobre 2023 ; En tout état de cause : 
JUGER que par son comportement fautif la SAS BO-IMMO lui a causé différents préjudices et par conséquent,CONDAMNER la SAS BO-IMMO 19 à lui régler une somme de 15.000 euros pour son préjudice de jouissance 5.000 euros pour son préjudice moral ; CONDAMNER la SAS BO-IMMO 19 à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, M. [B] fait valoir que celui-ci étant de nationalité anglaise et ne maîtrisant pas la langue française, son consentement n’a pu être valablement donné, dès que le compromis signé entre les parties a été rédigé en langue française qu’il ne comprend pas. Il ajoute qu’il existe par ailleurs plusieurs versions, différentes, dudit compromis, la première version étant entachée d’une erreur matérielle portant sur la date buttoir de la réitération de l’acte authentique. Il ajoute que le compromis est entaché d’une erreur portant sur l’adresse de situation des parcelles, objets de la vente, affectant la validité de l’acte. A titre subsidiaire M. [B] sollicite de voir constater la résiliation judiciaire du compromis de vente signé entre les parties le 6 décembre 2022, dès lors que la SAS BO-IMMO 19 n’a pas procédé à la réitération par acte authentique dans le délai imparti et malgré la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2023. Enfin, M. [B] fait valoir que le comportement de la SAS BO-IMMO est à l’origine d’un préjudice financier, ouvrant droit à l’indemnisation de son préjudice d’immobilisation des terraines et de la perte de chance de conclure la vente, notamment. 
La SAS BO-IMMO 19 n’ayant pu être retrouvée, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par ministère de Mâtre [P], commissaire de jusitice à [Localité 6]. 
La SA SBO-IMMO 19 n’a pas constitué avocat.
L’ordonnace de clôture a été prononcée le 03 avril 2025, et le dossier a été appelé à l’audience des plaidoiries du 14 avril 2025.
Le délibéré initialement fixé au 16 juin 2025 a été prorogé au 7 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande de nullité du contrat
En application des dispositions de l’article 1101 du code civil « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».
L’article 1102 du même code précise que « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public ».
L’article 1103 du même code dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article 1113 du code civil « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».
Selon l’article 1128 du même code « Sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain ».

En application des dispositions de l’article 1132 du code civil « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».
Enfin l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, M. [B] affirme que son consentement ne saurait être considéré comme ayant existé lors de la signature du compromis de vente du 6 décembre 2022 dès lors qu’il est de nationalité anglaise, qu’il réside en Suède et qu’en conséquence il ne maîtrise pas la langue française. Il affirme que de ces seules constatations il résulte qu’il n’a pu donner un consentement libre et éclairé, au sens des dispositions de l’article 1128 et suivants du code civil. 
Cependant, il appartient à celui qui allègue de l’existence d’une cause de nullité d’une convention d’en rapporter la preuve.
Il ressort de l’analyse de la procédure que M. [B] se contente d’affirmer qu’il ne maitrise pas la langue française et qu’en conséquence il a signé le compromis adressé par l’agence immobilière sans en comprendre les termes.
Cependant, il ne pourra qu’être constaté que M. [B] a pris l’initiative de confier trois mandats de vente avec l’agence [I] IMMOBILIER avec laquelle il échangeait dans sa langue maternelle. 
Ainsi et même à considérer que M. [B] ne comprenait pas la langue française, ce qui n’est pas établi, il avait confié mandat à l’agence [I] qui était parfaitement en mesure de lui expliquer la nature de ses engagements en sa qualité de mandataire à la vente.
M. [B] ne rapporte pas non plus la preuve que l’agence [I] n’aurait pas satisfait à ses obligations de mandataires, ce qui n’est pas allégué.
Enfin, M. [B], propriétaire de terrains situés en France, ne pouvait ignorer que la vente de ces derniers se trouvait de facto soumise à l’application de la loi française, et que par voie de conséquence, les contrats devaient être rédigés en langue français. 
Une telle erreur, même à considérer que la preuve de son existence en serait rapportée, ne saurait en conséquence t être considérée comme une erreur excusable au sens des dispositions des articles 1130 et suivants du code civil.

En conséquence, M. [B] sera débouté de sa demande principale tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente signé entre les parties le 6 décembre 2022. 

Enfin, les discordances invoquées entre les différents exemplaires du compromis de ventes communiqués à M. [B] ne sauraient être considérées comme portant sur les qualités essentielles au sens des dispositions des articles 1132 et suivants dès lors qu’il ne s’agit que d’une simple erreur matérielle portant sur le lieu de situation des terrains, sont M. [V] avait parfaitement connaissance pour en être le vendeur. En outre, s’agissant d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation ou du contrat, cette dernière est sanctionnée par une nullité relative, d’ont le prononcé implique de rapporter la preuve de ‘existence d’un grief pour celui qui l’invoque. En l’espère, M. [B], en sa qualité de vendeur des parcelles litigieuses, ne pouvait valablement ignorer le lieu de situation des parcelles qu’il a lui-même mises en vente et pour lesquelles il avait confié mandat, d’une part, et d’autre part, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un grief à cet égard. 
En conséquence M. [B] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente signé le 6 décembre 2022. 

Sur la demande de résiliation du compromis de vente 
L’article 1589 al 1er dispose que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix » […].
L’article 1224 du code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
En application des dispositions de l’article 1126 du même code « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution ».
Aux termes du compromis de vente, il a été expressément convenu que la signature des parties emportait accord définitif sur la chose et sur le prix. Le paragraphe 11 stipule notamment que « les présentes seront réitérées au plus tard le 15 septembre 2023, par acte authentique […] que cette date n’est pas extinctive mais constitue le point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. [… ] L’acquéreur aura la propriété et la jouissance des biens à compter de la signature de l’acte authentique ».
En conséquence, et à défaut pour la SAS BO- IMMO 19 d’avoir procédé à la signature de l’acte authentique de vente, dans le délai contractuellement fixé entre les parties, puis prorogé à titre transactionnel par M. [B], l’acquéreur a été défaillant dans l’exécution de ses obligations contractuelles. 

En conséquence, M. [B] a mis en demeure la SAS BO-IMMO de procéder à la régularisation de la vente et à défaut l’a informé de la résiliation du compromis à compter du 11 octobre 2024. 
En application des dispositions de l’article 1124 du code civil, M. [B] est bien fondé à solliciter de voir constater la résolution du compromis de vente signé entre les parties le 6 décembre 2022.
La résolution du compromis de vente sera constatée à compter de la date de la mise en demeure, la SAS BO-IMMO 19 n’ayant jamais procédé à la signature de l’acte authentique et par voie de conséquence au paiement du prix de la vente, obligation principale du contrat. 

Sur la demande d’indemnisation des préjudices allégués 
M. [B] sollicite l’indemnisation de son préjudice financier au titre de l’immobilisation des parcelles dont il est propriétaire, ainsi que de la perte de chance de conclure la vente desdits terrains. 
Cependant, M. [B] qui se contente d’alléguer de l’existence d’un tel préjudice ne rapporte pas la preuve de son existence ni dans son principe, ni dans son quantum.
En effet, M. [B] précise qu’il a effectivement mis en demeure la SAS BO-IMMO 19 dès le mois d’octobre 2023, l’informant de la caducité du compromis de vente signé entre les parties. 
Cependant, M. [B] qui s’est pourtant trouvé libéré de ses obligations à l’égard de la SAS BO-IMMO 19 à compter de cette mise en demeure du 6 octobre 2023 ne justifie d’aucune démarche tendant à la remise en vente des terrains, ni de l’existence d’un potentiel acquéreur. 
Tout au contraire, M. [B] a repris les négociations avec la SAS BO-IMMO 19 un an plus tard, le rendez-vous de signature de l’acte authentique ayant été fixé au 11 octobre 2024.
En conséquence, M. [B] a volontairement fait le choix de maintenir les négociations avec la SAS BO-IMMO 19, alors même qu’il était en mesure de proposer les biens litigieux à la vente, par l’intermédiaire d’un autre mandataire, les mandats de vente confiés à l’agence [I] IMMOBILIER ayant également été valablement dénoncés. 
M. [B] ne justifie pas de l’impossibilité de remettre en vente ses terrains, ni de l’existence d’un potentiel acquéreur permettant de caractériser l’existence d’une perte de chance ni même d’un préjudice d’immobilisation
En conséquence M. [B] sera débouté de sa demande de ce chef.
M. [B] sollicite en outre l’indemnisation de son préjudice moral, précisant que sa confiance a été trahie et que les agissements de la SAS BO-IMMO 19 ont entraîné de nombreux tracas.

Il n’est pas contestable que M. [B] a mis tout en œuvre pour parvenir à la réalisation de la vente définitive des terrains dont il est propriétaire, avec la SAS BO-IMMO qui s’est engagée à de multiples reprises, par écrit, à procéder à la régularisation de la vente définitive. Il n’est pas non plus contestable que la SAS BO-IMMO 19 a menacé M. [B] de saisir le tribunal, alors même qu’elle se trouvait seule à l’origine de la situation.
En conséquence, la SAS BO-IMMO 19 sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement 
La SAS BO-IMMO 19, partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance. 
Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS BO-IMMO 19 les frais engagés par M. [B] pour faire valoir ses droits. En conséquence la SAS BO-IMMO 19 sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande au tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente conclu avec la SAS BO-IMMO le 6 décembre 2022 ;
CONSTATE la résolution judiciaire du compromis de vente conclu entre la SAS BO-IMMO 19 et M. [X] [B] le 6 décembre 2022 ;
CONDAMNE la SAS BO-IMMO 19 à payer à M. [X] [B] la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ; 
CONDAMNE la SAS BO-IMMO 19 aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SAS BO-IMMO 19 à payer à M. [X] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DEBOUTE M. [X] [B] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires. 


Et le présent jugement a été signé par Madame Caroline DELISLE, Président et Monsieur Nicolas DASTIS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,