Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX




Minute n° : 249/2025



N° RG 25/00067 - N° Portalis DB3N-W-B7J-DACT



JUGEMENT DU :
 07 Juillet 2025



S.C.I. DU HAUT DES REGNIERS
Représentée par Me [L] [Z] de la SCP P.BAZIN - E.PERSENOT-LOUIS - C.[Z]

C/

M. [U] [K]





JUGEMENT




Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 15 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.


ENTRE :


DEMANDERESSE :

S.C.I. DU HAUT DES REGNIERS
Dont le siège est : 5 rue des Régniers - 89250 MONT SAINT SULPICE.

Représentée par Me Christelle SIGNORET de la SCP P.BAZIN - E.PERSENOT-LOUIS - C.SIGNORET, Avocat au Barreau d'AUXERRE.



ET 




DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K]
Demeurant : 20 rue Pierre Larousse - 89400 MIGENNES.

Non comparant, ni représenté.








Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me SIGNORET Christelle 

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me SIGNORET Christelle
- M. [U] [K]




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 10 septembre 2022, la SCI DU HAUT DES REGNIERS a donné en location à Monsieur [K] [U], à compter du 16 septembre 2022, un appartement à usage d'habitation principale situé 1 A du haut des Regniers à MONT SAINT SULPICE (89250), moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 10 euros au titre de la provision sur charges.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 10 septembre 2022.

Monsieur [K] [U] a quitté les lieux le 16 mars 2024, date d'établissement de l'état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 avril 2024 et remis à l'intéressé, l'assurance protection juridique du bailleur a mis en demeure Monsieur [K] [U] d'avoir à payer la somme de 356 euros au titre des réparations locatives, 90 euros au titre de factures d'eau impayées et 610 euros au titre de loyers impayés, soit un total de 1.056 euros. Cette mise en demeure a été réitérée par lettre simple le 28 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 avril 2025, signifié à personne, la SCI DU HAUT DES REGNIERS a fait délivrer à Monsieur [K] [U] une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de :
- condamnation au paiement de la somme de 1 056 euros au titre des réparations locatives, des arriérés de loyer et de factures d'eau impayées, dans les mêmes termes que la mise en demeure susmentionnée ;
- condamnation du défendeur à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamnation du défendeur à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamnation aux entiers dépens ;
- voir déclarer n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

Monsieur [K] [U], bien que régulièrement cité par acte remis à personne, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

Lors de l'audience, la SCI DU HAUT DES REGNIERS, représentée par Maître [Z], n'a pas déposé de nouvelles conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges impayées

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, s'agissant des arriérés de loyer, la SCI DU HAUT DES REGNIERS produit un décompte manuscrit en date du 27 février 2024 et un second en date du 17 avril 2024, faisant état des éléments suivants :
- 310 euros manquants sur le paiement du loyer de novembre 2023 ;
- 310 euros manquants sur le paiement du loyer de décembre 2023 ;
- 210 euros manquants sur le paiement du loyer de janvier 2024 ;
- 560 euros manquants sur le paiement du loyer de février 2024 ;
- 280 euros manquants sur le paiement du loyer de mars 2024 ;
- 560 euros de paiement par Monsieur [K] [U] le 8 mars 2024.
Soit une dette de loyers de 610 euros au 17 avril 2024.

Toutefois, aucun élément ne permet de corroborer ces décomptes, en l'absence notamment de relevés de comptes de la SCI ou même de déclarations du locataire qui reconnaîtrait devoir ces sommes.






S'agissant des charges, la SCI DU HAUT DES REGNIERS verse aux débats un « avis des sommes à payer » en date du 27 novembre 2024 émis par la mairie de MONT SAINT SULPICE, détaillant les sommes dues au titre de la consommation d'eau pour le 1 A haut des Régniers au cours de l'année 2024. Cet avis fait état d'une somme totale à payer de 107,84 euros, tandis qu'un décompte manuscrit au bas du document fait état de ce que Monsieur [K] [U] serait redevable de la somme de 90 euros, à raison de 74 m³ x 1,67, déduction faite de 33,58 euros déjà réglés. Or, le détail fourni par la mairie ne permet pas de dissocier la période durant laquelle Monsieur [K] [U] était encore locataire du logement et donc redevable de la consommation d'eau, de la période durant laquelle il n'était plus locataire. Ainsi, la quantité d'eau consommée ne saurait être présumée, ni établie sur la seule base d'une mention manuscrite du bailleur, sans aucun justificatif annexé. De la même façon, la preuve de la somme dont il se serait déjà acquitté au titre des factures d'eau n'est pas rapportée.

En conséquence, la preuve de la somme due par Monsieur [K] [U] au titre des éventuels arriérés de loyers et factures d'eau impayées n'est pas rapportée.

La demande de condamnation en paiement sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
• de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
• de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un document intitulé état des lieux a été joint au contrat de bail du 10 septembre 2022. Ce document comporte les mentions manuscrites suivantes : en page 1, une croix devant la mention : « état des lieux d’entrée », ainsi que la date du 10 septembre 2022, laissant à penser qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée ; mais également, en page 2, la mention manuscrite « état des lieux de sortie », la date du 16 mars 2024 ainsi que la phrase suivante : « la caution sera rendue sous réserve que les murs qui étaient neuf à votre arrivée puissent être nettoyé [sic] sans qu’ils soient abîmé [sic]. Appartement sale mais nettoyage à la charge du propriétaire », et la mention : « reste à restituer clés portail + cave », laissant à penser qu’il s’agit d’un état des lieux de sortie. Or, il s’agit d’un seul et même document, puisque les différentes rubriques visant à constater l’état du logement commencent en page 1 et se terminent en page 2.

Or, il convient tout d'abord de relever que l'un des deux états des lieux semble n'avoir pas été réalisé contradictoirement, puisque, si la signature du bailleur apparaît bien à deux reprises au bas de la page 2, la signature du locataire n'apparaît qu'une seule fois, sans qu'il soit possible de savoir à quelle date cette signature a été apposée. En outre, les différentes rubriques n'ont été remplies qu'une seule fois, ne permettant pas de comparer l'état du logement à l'entrée et son état lors de la sortie du locataire.

Or, afin de solliciter la somme de 356 euros, la SCI DU HAUT DES REGNIERS s’appuie sur un devis établi le 15 avril 2024 par un artisan pour des réparations sur les murs et boiseries dans la « chambre 1 », pour un montant de 356 euros TTC. Toutefois, aucune dégradation dans la « chambre 1 » n’est relevée dans l’état des lieux.

Ainsi, la preuve des dégradations dénoncées par le bailleur et de leur imputabilité au locataire sortant n'est pas rapportée.

La demande de la SCI DU HAUT DES REGNIERS tendant à la condamnation de Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 356 euros au titre des réparations locatives sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la SCI DU HAUT DES REGNIERS sollicite la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, sans toutefois apporter la preuve d'un préjudice ayant découlé des faits commis par le locataire, outre que la preuve des manquements de ce dernier n'est pas non plus rapportée, comme développé précédemment.




Ce faisant, la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI DU HAUT DES REGNIERS sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI DU HAUT DES REGNIERS succombe à l'instance, de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

La SCI DU HAUT DES REGNIERS, succombante et condamnée aux dépens, verra donc sa demande de ce chef rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1 056 euros formulée par la SCI DU HAUT DES REGNIERS à l'encontre de Monsieur [K] [U] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI DU HAUT DES REGNIERS ;

CONDAMNE la SCI DU HAUT DES REGNIERS aux entiers dépens de la présente instance;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par la SCI DU HAUT DES REGNIERS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION,