Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 10 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU10 JUILLET 2025



(n° 307 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19077 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLQZ



Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 octobre 2024 - président du TJ de [Localité 6] - RG n° 24/50150





APPELANTE

 

S.E.L.A.R.L. MY ASSOCIES, RCS de [Localité 6] n°819579723, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0533

Ayant pour avocat plaidant Me Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉE

 

S.A.S. SL MAP THREE, RCS de [Localité 6] n°849810072, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant Me Christophe MOUNET de l'AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



              Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

                               Michel RISPE, président de chambre

                               Anne-Gaël BLANC, conseillère 

                               Valérie GEORGET, conseillère

             

Greffier lors des débats : Caroline GAUTIER



ARRÊT :

            - CONTRADICTOIRE

           - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



            - signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.



********



Par acte du 2 décembre 2021, la société SL Map three a donné à bail commercial à la société My Associés des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 74 930 euros hors taxes et charges. 



Le 24 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 59 718,65 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif au 10 octobre 2023.



Par acte du 19 décembre 2023, la société SL Map three a assigné la société My Associés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 

ordonner l'expulsion de la société My Associés et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 

condamner la société My Associés à lui payer la somme provisionnelle de 4 118,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux contractuel, à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 euros et de l'ordonnance pour le surplus, 

condamner la société My Associés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à deux fois le montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, 

dire qu'elle pourra conserver le dépôt de garantie, 

condamner la société My Associés au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.




Par décision contradictoire du 14 octobre 2024, le juge des référés a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 novembre 2023 à minuit, 

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société My Associés et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, 

rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

condamné à titre provisionnel la société My Associés à payer à la société SL Map three une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail du 24 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, 

condamné par provision la société My Associés à payer à la société SL Map three la somme de 69 483,57 euros (3ème trimestre inclus) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 euros et de l'ordonnance pour le surplus, ainsi que les indemnités d'occupations postérieures, 

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des intérêts de retard, de majoration de l'indemnité d'occupation, et de conservation du dépôt de garantie, 

condamné la société My Associés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance, 

condamné la société My Associés à payer à la société SL Map three la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, 

rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire.




Par déclaration du 8 novembre 2024, la société My Associés a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs sauf en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des intérêts de retard et de l'indemnité d'occupation, de conservation du dépôt de garantie et sur le surplus des demandes.



La société My Associés a procédé à la restitution volontaire des lieux loués le 28 février 2025.



Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 mai 2025, elle demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :


condamné par provision la société My Associés à payer à la société SL Map three la somme de 69 483,57 euros (3ème trimestre inclus) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 59 718,65 euros et de l'ordonnance pour le surplus, ainsi que les indemnités d'occupations postérieures ;

condamné la société My Associés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance;

condamné la société My Associés à payer à la société SL Map three la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

en conséquence, de :


juger que la société My Associés a procédé à la restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] et la libération effective des lieux avec remise des clefs le 28 février 2025 ;

fixer le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 13 mai 2025 à la somme de 52 533,38 euros, comprenant le coût du commandement de payer ;

ordonner la compensation de la somme de 52 533,38 euros avec la somme de 18 732,50 euros correspondant au dépôt de garantie ;

accorder à la société My Associés les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des condamnations provisionnelles qui seraient mises à sa charge et dont le montant maximum sera fixé à la somme de 33 800,88 euros ;

débouter la société SL Map three de l'intégralité de ses demandes ;

condamner la société SL Map three à payer à la société My Associés la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 mai 2025, la société SL Map three demande à la cour de : 


déclarer recevables et bien fondées les conclusions de la société SL Map three ; 

déclarer recevable mais mal fondé, l'appel interjeté par la société My Associés ;


en conséquence, 


juger que la société My Associés a procédé à la restitution des locaux litigieux et à la libération effective des lieux avec remise des clés le 28 février 2025 ;

fixer le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 26 mai 2025 à la somme de 42 418,37 euros, déduction faite du dépôt de garantie ; 

juger que l'exécution de la décision ne mettra pas en péril la situation financière de la société My Associés qui est déjà compromise ;

débouter la société My Associés de sa demande d'octroi de délais de paiement ;

confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2024, sauf en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de la société My Associés, et ce au vu de la libération des locaux intervenue le 28 février 2025 ;



débouter la société My Associés de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Virginie Domain, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




La clôture a été prononcée le 27 mai 2025.



Conformément à l'autorisation qui lui a été donnée, la société My Associés a transmis une note en cours de délibéré sur l'actualisation de la dette locative.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 





Sur ce, 



La société My Associés a quitté les lieux loués le 28 février 2025. Elle ne demande plus à voir infirmer la décision sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de sorte que la cour ne peut que confirmer l'ordonnance de ce chef ainsi que des chefs subséquents.



Par ailleurs, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



En outre, les articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce prévoient que le contrat de location contient un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. 



En l'espèce, la société SL Map three demande à la cour de fixer le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 26 mai 2025 à la somme de 42 418,37 euros, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 21 013,34 euros.



Elle soutient pouvoir réclamer à ce titre outre le prorata du loyer du 1er trimestre 2025, la taxe bureau 2025 proratisée, la provision au titre des taxes foncières pour la période du 1er janvier au 28 février 2025, la reddition de charges 2023 et la provision sur reddition de charges 2024 et 2025 pour la période allant du 1er janvier au 28 février 2025 . 



La société My associés demande de voir fixer le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 13 mai 2025 à la somme de 52 533,38 euros, comprenant le coût du commandement de payer et d'ordonner la compensation de la somme de 52 533,38 euros avec la somme de 18 732,50 euros correspondant au dépôt de garantie. Elle fait valoir que les taxes et charges réclamées ne sont pas justifiées.



Au cas présent, le premier juge a condamné à titre provisionnel la société My Associés à payer à la société SL Map three une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail du 24 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, la société SL Map three dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire pour obtenir le paiement des indemnités d'occupation ainsi définies échues entre le 3 septembre 2024 et le 28 février 2025.





Les demandes de voir fixer le montant non provisionnel de la dette actualisée et d'ordonner la compensation judiciaire de cette somme et du montant du dépôt de garantie doivent être déclarées irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des référés, étant néanmoins rappelé que, conformément aux dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce susmentionnés, seuls les charges, impôts et taxes figurant à l'annexe 9 du bail peuvent être mis à la charge du preneur et seulement sur justification de leur montant.





Sur les délais de paiement 



En application de l'article 1343-5 alinéa 1er, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



Au cas présent, la société My Associés a procédé à des paiements réguliers pour payer la dette de loyers, elle a libéré volontairement les lieux le 28 février 2025 et a procédé à un important règlement de 70 000 euros le 24 avril 2025.



Elle verse par ailleurs aux débats des éléments comptables justifiant de difficultés financières ponctuelles obérant sa capacité de remboursement immédiate de la dette mais établit également des perspectives d'amélioration de nature à envisager son remboursement échelonné.



En outre, la société SL Map three a pour activité l'acquisition ou la construction d'immeubles, ou de droit réels immobiliers, en vue de la location, la détention, la mise en valeur notamment par voie de reconstruction, de rénovation, d'aménagement ou de réhabilitation, l'exploitation, la gestion, l'administration, la location, de ces biens immobiliers. Alors que ses comptes 2023 montrent une situation favorable, elle ne fait pas état de difficultés financières.



Dès lors, au regard de la situation respective des parties, des délais de paiement seront accordés à la société preneuse qui sera autorisée à régler la dette par des versements mensuels de 2 000 euros par mois jusqu'à complet paiement, le solde devant le cas échéant être payé à la 24ème mensualité. Afin de garantir l'intimée en cas de défaillance, une clause de déchéance du terme sera prévue.





Sur les demandes accessoires



La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



La société My Associés supportera également les dépens de l'appel avec possibilité de recouvrement direct par le conseil de l'intimée, qui en fait la demande, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle sera également condamnée à payer à la société SL Map three la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevables les demandes de fixation de la dette et de compensation ;



Autorise la société My Associés à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités d'un montant de 2 000 euros et la vingt-quatrième échéance correspondant au solde de la dette en capital, intérêts et frais, et dit que chaque versement interviendra avant le 16ème jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance dans les conditions précitées, la société My Associés sera déchue du bénéfice des délais ainsi accordés, la totalité du solde redevenant immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 



Condamne la société My Associés aux dépens de l'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la société My Associés à payer à la société SL Map Three la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT