Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00091 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2FT6


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2025



OPERATION : Projet de construction d’un immeuble de logements sociaux et commerces






















ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

S.A.R.L. MATSUZU 
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS


En présence de Monsieur [X] [D], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
Par mémoire valant offres visé par le greffe le 18 décembre 2024, l’établissement public foncier Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 70 136 € le montant total des indemnités dues au titre de l’éviction de la société Matsuzu des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à Levallois-Perret, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7].
Par ordonnance du 13 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 30 avril 2025 et l’audience le 02 juin 2025.
Un procès-verbal de transport mentionne :
« I/ Environnement et extérieur
Le bien se situe au centre de la commune, à proximité du parc de la “Planchette”, à 550 mètres de l’Hôtel de Ville et à un kilomètre du centre commercial SO OUEST. Quartier principalement résidentiel (immeuble d’habitation), avec des locaux de bureaux et quelques commerces de proximité (souvent en rez-de-chaussée de copropriétés) La gare SNCF de “[Localité 6]-Levallois” et l’arrêt de métro de la ligne 3 “Anatole France” sont à moins d’un kilomètre, les arrêts de bus des lignes n°94, 165 et 274 à moins de 200 mètres. 
Le bien constitue le fonds de commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en R+4. Il s’agit d’un restaurant japonais.
II/ Intérieur
L’entrée au restaurant se fait dans une grande salle en forme de L acceuillant du public. Il y a du carrelage au sol et un faux-plafond avec rétroéclairage. Au niveau du comptoir se trouve un espace cuisine avec du mobilier et de l’équipement nécessaire à l’activité de restauration ainsi qu’une ventilation. La façade du restaurant est composée de vitres, ouvrables, en grande partie et dispose d’une banne et d’une enseigne. Le chauffage est électrique, le fonds de commerce est dans un très bon état général. Au fond de la cuisine, une porte donne sur la cour. Le fonds comprend une cave dont l’accès se fait par les parties communes. Celle-ci bénéficie d’une grande superficie et apparaît en bon état. Elle est carrelée, éclairée et raccordée à réseau d’eau. Elle est à usage de stockage de marchandises. Elle est exploitable. 
Les observations : l’expropriant souligne qu’il n’y a pas d’accès direct entre le restaurant et la cave. Le commissaire du Gouvernement sollicite de l’exproprié la production du bilan 2024. L’exproprié mentionne qu’il a effectué des travaux pour la cave et le restaurant. 
Après avoir entendu en leurs explications, l'expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 02 Juin 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »
Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 02 juin 2025, l’Epfif sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 62 000 €, l’indemnité pour les frais de remploi à 5 050 €, celle pour trouble commercial à 3 873,70 €,l’indemnité pour frais de déménagement à 2 815 € Ht€ pour un total de 73 740 €, e tqu’il ordonne la sursis à statuer s’agissant des indemnités de licenciement.
Par mémoire en réponse visé par le greffe le 19 février 2025, la société Matsuzu sollicite de la juridiction qu’elle fixe le total des indemnités à 212 410 €.
Par conclusions avant transport visées par le greffe le 15 avril 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité d’éviction commerciale de 73 523 € à parfaire.
Le 02 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.
MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
La date de référence :
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le plan local d’urbanisme de [Localité 8] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 30 janvier 2012 et modifié pour la dernière fois le 26 juin 2024. Ce document était opposable aux tiers le 04 juillet 2024.
En conséquence, la date de référence est fixée au 4 juillet 2024.
L’indemnité principale :
L’article R. 311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
En l’espèce, il résulte des débats que la société Matsuzu va définitivement cesser son activité.
Ainsi, conformément aux écritures concordantes des parties, il est recouru à la méthode prenant pour assiette le chiffre d’affaires de la société évincée.
S’agissant du calcul de l’assiette, il convient d’utiliser les données des années 2021, 2022 et 2023 en déterminant la moyenne du chiffre d’affaires réalisé sur ces exercices. Les exercices plus anciens doivent être écartés en ce qu’ils ne sont pas représentatifs de la valeur réelle de la société, celle-ci ressortant de sa capacité à générer des richesses sur une période contemporaine.
2023 : 82 129 € Ht2022 : 71 176 € Ht2021 : 79 116 € HtAinsi, la moyenne résultant de ces données est de 77 474 €.
En l’absence de contestation par la société Matsuzu relative aux termes de comparaison sur lesquels se fondent l’Epfif et le commissaire du gouvernement, il convient de les retenir :
n°9214P03/2023A06206 : ratio de 62,5 %n°9224P02/2024A03851 : ratio de 87,71 %n°9214P03/2024A04250 : ratio de 83,90 %Ainsi le marché oscille entre 62,5 % et 87,71 % avec une moyenne de 78,03 %.
Eu égard au bon état des locaux permettan tl’exploitation du fonds, au chiffre d’affaires stable et à la localisation géographique pertinente, il convient de retenir un ratio favorable de 84 %.
77 474 / 100 x 84 = 65 078,16
En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 65 078 €, arrondie à l’unité.
L’indemnité de remploi :
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :
5 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000€ ;10 % pour le surplus. 23 000/ 100 x 5 + (65 078 – 23 000) / 100 x 10 = 5 357
L’indemnité de remploi est donc de 5 357 €.

L’indemnité de déménagement :
Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport des meubles garnissant le bien exproprié vers un lieu situé dans une zone géographique proche.
En l’espèce, il est produit un devis n°30188/1 du 27/01/2025 de la société Rieutort d’un montant de 2 815 € Ht.
En conséquence, cette indemnité est fixée à 2 815 € Ht. La société Matsuzu est déboutée pour le surplus de sa demande.
L’indemnité pour trouble commercial :
Ce préjudice résulte à l’interruption temporaire d’activité et prend en compte les frais fixes exposés par l’exploitant pendant la période de cessation.
Il est usuellement déterminé par 15 jours de CA, 3 mois de bénéfices déclarés ou 1,5 mois de salaires et charges.
En l’espèce, les données du litige permettent uniquement de déterminer ce préjudice par rapport au chiffre d’affaires.
82 129 / 300 x 15 = 4 106,45
Ainsi, cette indemnité est fixée à 4 106 €, arrondie à l’unité.
Les autres demandes :
S’agissant des indemnités de licenciement, il convient d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la procédure de licenciement.
S’agissant des frais de création de société, de clôture de bilan, de frais d’annonce, de droit d’enregistrement, d’une part, aucun élément ne permet de les justifier ; d’autre part, ils sont l’objet de l’indemnité de remploi.
Les décisions de fin de jugement :
Il convient de condamner l’établissement public foncier Île-de-France, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 4 000 € à la société Matsuzu en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE ainsi les indemnités due à la société Matsuzu au titre de l’éviction des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] : 
65 078 € au titre de l’indemnité principale,5 357 € au titre de l’indemnité de remploi,2 815 € Ht au titre de l’indemnité de déménagement,4 106 € au titre de l’indemnité de trouble commercial ;DEBOUTE la société Matsuzu du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE l’établissement public foncier Île-de-France à payer 4 000 € à la société Matsuzu en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DIT que l’établissement public foncier Île-de-France conserve la charge des dépens ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.
Fait à [Localité 9], le 01 juillet 2025.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION