Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 3 juillet 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D]
Logement 202
36 Bis Rue de Nantes
44860 PONT-SAINT-MARTIN

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025
date des débats : 15 mai 2025
délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03774 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NONA

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [E] [D] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 24 février 2017 et 30 août 2021, la société anonyme (SA) ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [E] [D] un appartement situé 36 bis rue de Nantes - 44860 PONT-SAINT-MARTIN, pour un loyer mensuel de 289, 61 €, et 39, 41 € de provisions sur charges puis un emplacement de garage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 37,69 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait signifier à [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 852, 40 € en principal, au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2024, d’avoir à justifier de l’assurance du logement et d’avoir à communiquer l’avis d’imposition sur les revenus de 2022 et 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

 - A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- Ordonner l’expulsion de [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- Rappeler que suivant l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

- Condamner [E] [D] à lui payer, en deniers ou quittances la somme de 1 924, 69€ en denier ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024,

- Condamner [E] [D] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 386,38 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à indexer sur l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

- A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [E] [D], juger qu’il devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultat des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants et juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible,




- Condamner [E] [D] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Loire Atlantique le 20 décembre 2024.

À l’audience du 15 mai 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son Conseil et [E] [D] comparaissent.

La société ATLANTIQUE HABITATIONS, se référant à son assignation, se désiste de sa demande tenant à la résiliation du bail pour défaut d’assurance et maintient ses autres demandes.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1741 et 1760 du code civil, la société ATLANTIQUE HABITATIONS fait valoir que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 mai 2024. Elle précise que [E] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis trois ou quatre mois et qu’il a communiqué son attestation d’assurance.

À l’appui de sa demande subsidiaire, au visa de l’article 1217 du code civil, la société ATLANTIQUE HABITATIONS fait observer que [E] [D] a manqué à son obligation de payer les loyers et les charges.

La société ATLANTIQUE HABITATIONS mentionne que la dette s’établit à la somme de 
2.342, 87 € au 15 mai 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

[E] [D] reconnaît le principe de la dette et affirme avoir repris le paiement depuis trois ou quatre mois. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur le désistement partiel

La société ATLANTIQUE HABITATIONS s’est désistée de sa demande initiale en ce sens à l’audience, [E] [D] ayant justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Il y a lieu en conséquence de constater le désistement de la société ATLANTIQUE HABITATIONS pour cette demande.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024.



Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de Loire Atlantique le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 mai 2025. 

En conséquence, la demande de la société ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lest une obligation essentielle du contrat de bail celle faite au preneur de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 qui ne s’applique qu’aux contrats de bail signés après son entrée en vigueur).

En l’espèce, le premier bail, conclu le 24 février 2017, contient une clause résolutoire à l’article 4.7.1 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant une durée de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le bail conclu 30 août 2021, contient une clause prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou de charges, le contrat peut être résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de deux mois pour les deux baux susvisés, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 mars 2024 pour la somme de 1.852,40 € au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées et des débats que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.



Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

[E] [D] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation.





Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les baux se trouvant résiliés depuis le 26 mai 2024, [E] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant des loyers révisés augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner [E] [D] à leur paiement à compter du 26 mai 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort des pièces du dossier et notamment des baux signés les 24 février 2017 et 30 août 2021, du commandement de payer délivré le 25 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 mai 2025 que la société ATLANTIQUE HABITATIONS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation dues pour un montant total de 2.342, 87 €, déduction faite des frais de signification et de notification à la préfecture apparaissant dans le décompte et ne constituant ni des loyers ni des charges récupérables (130,88 € pour le commandement de payer, 123, 20 € et 57,73 € pour l'assignation), somme arrêtée au 13 mai 2025, soit la somme de 2.031,06 €.

En conséquence, il convient de condamner [E] [D] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, la somme de 2.031,06 € au titre des sommes dues et arrêtées au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, étant précisé que ladite indemnité est due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La dette sera alors immédiatement exigible et l’expulsion pourra être mise en œuvre.

En l’espèce, [E] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de la somme de 100 € par mois.





Il ressort du diagnostic social et financier que les impayés de loyers et charges de [E] [D] résultent de la suspension de ses allocations de retour à l’emploi, survenue après sa radiation de France Travail, ce dernier n’ayant perçu aucune ressources pendant deux mois en attendant la réouverture de ses droits. Or, il résulte des éléments communiqués et notamment du relevé de comptes locataires produit à l’audience que [E] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois. 

Par ailleurs, [E] [D] formule une demande d’aides au titre du fonds de solidarité pour le logement, à laquelle la société ATLANTIQUE HABITATIONS ne s’oppose pas. Il apparaît ainsi que [E] [D] est donc en mesure de régler la dette locative.

En outre, la société ATLANTIQUE HABITATIONS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, tels que proposés par [E] [D].

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [E] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 329,02 € et de 37,69 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [E] [D] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En équité, il convient de rejeter la demande d'ATLANTIQUE HABITATIONS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ; 



DÉCLARE recevable la demande de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail signés les 24 février 2017 et 30 août 2021 ; 

CONSTATE que les baux conclus les 24 février 2017 et 30 août 2021sont résiliés à la date du 26 mai 2024 ; 

CONSTATE la résiliation des contrats de bail conclus les 24 février 2017 et 30 août 2021 entre [E] [D] d’une part et la SA ATLANTIQUE HABITATIONS d’autre part à compter de cette date ; 

CONDAMNE [E] [D] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.031,06 € au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 

DIT que [E] [D] pourra s’acquitter de la dette en 21 mensualités, en procédant à 20 versements de 100 €, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

DIT que la majoration des intérêts et pénalités de retard cessent d’être dus ; 

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ; 

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; 

En ce cas,

DIT que [E] [D] devra quitter les lieux loués sis 36 bis rue de Nantes - 44860 PONT-SAINT-MARTIN et les libérer de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 




DIT que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 329,02 € et de 37,69 € ; 

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens de l’instance ; 

REJETTE la demande de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Constance GALY, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Michel HORTAIS, greffier.

LE GREFFIER LA JUGE