Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 3 juillet 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Bertrand NAUX, avocat au sein du même barreau 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]
Logement 69 Etage 11
1 Rue de Cahors
44800 SAINT HERBLAIN

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025
date des débats : 15 mai 2025
délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03753 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOI6

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [O] [I] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2022 à effet au 27 juin 2022, la société anonyme (SA) ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [O] [I] un logement type 3 situé 1 rue de Cahors, 11ème étage, n°69 – 44800 SAINT HERBLAIN pour un loyer mensuel de 377,99 €, outre 101,39 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait signifier à [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.160,12 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 7 novembre 2023, d’avoir à justifier de l’assurance du logement et d’avoir à communiquer l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 21 janvier 2024,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

- Ordonner l’expulsion de [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; 

- Rappeler que suivant l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

- Condamner [O] [I] à lui payer en deniers ou quittances la somme de 3 149,87€ au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; 

- Condamner [O] [I] à lui payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à hauteur de 525, 41 € par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ; 

- A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [O] [I], juger qu’il devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultat des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants et juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ; 

- Condamner [O] [I] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.







À l’audience du 15 mai 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 5 647, 44 € arrêtée au 13 mai 2025.

A l’appui de ses demandes principales, la société ATLANTIQUE HABITATIONS fait d’abord valoir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1741 et 1760 du code civil, que [O] [I] n’a pas réglé toutes les sommes visées dans le commandement de payer délivré le 20 novembre 2023. Elle précise que tous les prélèvements sont rejetés et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis un paiement en carte bancaire en octobre 2024.

La société ATLANTIQUE HABITATIONS soulève également, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que [O] [I] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai imparti.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, la société ATLANTIQUE HABITATIONS soutient, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, que le non-paiement des loyers par [O] [I] et le défaut de souscription de l’assurance constituent un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que [O] [I] a manqué à son obligation contractuelle de jouir et d’user paisiblement des lieux loués, étant à l’origine de nuisances sonores liées aux nombreuses allées et venues provenant de son logement et d’un mauvais usage des parties communes.

[O] [I], régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par courrier reçu au greffe le 13 mai 2025, la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités a fait état de l’absence d’information pour la réalisation d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir informé la caisse d’allocations familiales (CAF) le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de Loire Atlantique le 27 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 mai 2025. 

En conséquence, la demande de la société ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.




Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause à l’article 4.7.1 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 24 juin 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 20 novembre 2023. 

[O] [I] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance ni à la société ATLANTIQUE HABITATIONS ni au juge des contentieux de la protection lors de l’audience.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 21 décembre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juin 2022, à compter du 21 décembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [O] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

[O] [I] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du bail signé le 24 juin 2022, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025, que la société ATLANTIQUE HABITATIONS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers, des charges et indemnités d’occupation impayés dus par [O] [I] à hauteur de 5.647,44 €, somme arrêtée au 13 mai 2025.

En conséquence, il convient de condamner [O] [I] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, la somme de 5.647,44 € au titre des sommes dues et arrêtées au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.




Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. 

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 21 décembre 2023, [O] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 479,38 €, et de condamner [O] [I] à son paiement à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

Absent à l’audience, [O] [I] ne formule pas de demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [O] [I], succombant à l’instance, aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient également de condamner [O] [I] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 







CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 juin 2022 entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS et [O] [I] concernant le logement situé 1 rue de Cahors – 44800 SAINT HERBLAIN, à compter du 21 décembre 2023 ; 

DIT que [O] [I] devra quitter les lieux loués et les libérer de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique pour toute la durée de la procédure d’expulsion et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE [O] [I] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.647, 44 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mai 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [O] [I] à compter du 21 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 479, 38 € ; 

CONDAMNE [O] [I] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE [O] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Constance GALY, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Michel HORTAIS, greffier.


LE GREFFIER LA JUGE