Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 17 janvier 2024

Min N° 24/00054
N° RG 23/03561 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGV6

Société HABITAT 77
C/
M. [X] [D]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 janvier 2024


DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame HEYNEN Estelle,juge placée auprès du premier président de la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance modificative en date du 30 novembre 2023 pour exercer les fonctions de juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Madame BOUBEKER Karima, lors de l’audience
 Madame MAGNIER Emma, lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du : 22 novembre 2023


Copie exécutoire délivrée
le : 18/01/2024
à : Maître Jeanine HALIMI 

Copie délivrée
le : 18/01/2024
à : Monsieur [X] [D]






/
FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 06 juillet 2015, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, a donné à bail à Monsieur [X] [D] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 8][Adresse 1][Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 271,47 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, a, par acte d’huissier du 18 mars 2022, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d'huissier du 03 août 2023, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, a ensuite fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner son expulsion,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,
- le condamner au paiement de la somme de 6 562,62 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 novembre 2023.

A l’audience, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Bien que régulièrement cité par acte d'huissier signifié à personne, Monsieur [X] [D] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [D] reste lui devoir, frais déduits (129,73€ de frais de poursuite) la somme de 6432,89 euros à la date du 25 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse).

Monsieur [X] [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [X] [D] sera condamné au paiement de la somme de 6432,89 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 25 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 sur la somme de 2008,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 07 août 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 décembre 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 06 juillet 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 18 mars 2022, pour la somme en principal de 2008,02 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2022.




L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du décompte actualisé arrêté au 09 novembre 2023 produit par le demandeur, le tribunal constate que le dernier loyer n'a pas été réglé intégralement et qu'il ne dispose pas d'éléments sur les ressources du locataire compte tenu de son absence à l'audience.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 19 mai 2022. Monsieur [X] [D] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Monsieur [X] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L’organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, sera donc débouté de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juillet 2015 entre l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, d'une part, et Monsieur [X] [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4]) sont réunies à la date du 19 mai 2022 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [X] [D] occupant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2022 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [D], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, la somme de 6432,89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 sur la somme de 2008,02 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;




CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE l'organisme HABITAT 77, anciennement dénommé OPH77, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge