Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

Chambre 9 cab 09 G

 R.G N° : N° RG 20/04876 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VCLB

Jugement du 08 Avril 2025

N° de minute 

Affaire : 

M. [H] [A], Mme [L] [K]
C/
M. [N] [S], Mme [R] [B]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître [Z] [J] de la SELARL BCV AVOCATS - 892

Me Emilie RONCHARD - 1739











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 08 Avril 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 28 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Février 2025 devant :

Pauline COMBIER, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [H] [A]
né le 21 Janvier 1991 à [Localité 7] (31), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Cédric VIAL de la SELARL BCV AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [L] [K]
née le 20 Juin 1992 à [Localité 6] (35), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Cédric VIAL de la SELARL BCV AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [N] [S]
né le 17 Septembre 1964 à [Localité 4] 8° (69), demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON

Madame [R] [B]
née le 28 Septembre 1963 à [Localité 5] (72), demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 6 juillet 2018, [N] [S] et [O] [B] ont vendu à [H] [A] et [L] [K] un appartement situé [Adresse 3].

Se plaignant de fuites d’eau provenant de la toiture suite à un épisode pluvieux, [H] [A] et [L] [K] ont fait réaliser un constat d’huissier le 1er octobre 2018.

Le syndicat des copropriétaires a voté des travaux de réfection de la toiture le 4 juin 2019.

Par lettre recommandée du 20 mai 2020, [H] [A] et [L] [K] ont mis en demeure [N] [S] et [O] [B] de les indemniser du préjudice subi sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du dol. 

[N] [S] et [O] [B] ayant répondu le 21 juillet 2020, par la voie de leur conseil, qu’ils refusaient toute indemnisation, [H] [A] et [L] [K] les ont, par acte d’huissier de justice en date du 23 juillet 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins principalement d’obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 34 460,92 euros en réparation de leur préjudice. 

Par jugement avant dire droit du 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une expertise pour identifier l’existence d’éventuels désordres affectant le bien immobilier. Le rapport d’expertise réalisé par [G] [W] a été reçu au greffe le 21 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, [H] [A] et [L] [K] demandent au tribunal de :

- Condamner [H] [S] et [O] [B] à leur verser la somme de 34 460,92 euros, à parfaire, en réparation du préjudice subi, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mai 2020, date de la mise en demeure, et subsidiairement à compter du 23 juillet 2020, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement,
- Ordonner la capitalisation des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,
- Condamner [N] [S] et [O] [B] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner [N] [S] et [O] [B] aux entiers dépens de l’instance.
 
Au soutien de leurs prétentions, [H] [A] et [L] [K] rappellent les termes des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil s’agissant de la garantie des vices cachés. Ils reprochent aux défendeurs d’affirmer que l’action était prescrite au jour de l’assignation en faisant démarrer le point de départ du délai à compter de la signature de la vente le 6 juillet 2018. Ils font valoir qu’aux termes de l’acte de vente, il a été convenu qu’ils auraient la jouissance de l’appartement à compter du 23 juillet 2018 et qu’ils n’ont pu prendre connaissance du vice affectant la toiture que lors des premiers épisodes pluvieux. Ils en déduisent qu’ils ne pouvaient avoir découvert le vice le 6 juillet 2018 et que le délai de deux ans n’était donc pas écoulé au jour de l’assignation. En tout état de cause, ils estiment que la prescription de l’action n’a pas être examinée car les défendeurs ne soulèvent pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs conclusions, comme le relève le tribunal judiciaire dans son jugement avant dire droit. 

Ils soutiennent, au fond, que [N] [S] et [O] [B] ont volontairement caché les désordres affectant la toiture et le logement lors de la vente, en méconnaissance de l’obligation d’information qui leur incombait. Ils affirment que lors des visites, les vendeurs ont justifié les traces d’eau visibles au bas de chaque velux par des oublis de fermeture de ces derniers et ont caché les infiltrations d’eau dans les murs avec leurs meubles et tableaux. Ils précisent que les fuites ont été constatées par constat d’huissier du 1er octobre 2019. Ils réfutent l’affirmation des défendeurs selon laquelle les vices étaient visibles lors de la vente, en faisant valoir qu’une explication plausible leur a été fournie pour les velux et en ajoutant qu’en tout état de cause, le vice est plus étendu puisqu’il s’étend à la toiture dont l’état est très dégradé. Ils reprochent à [N] [S] et [O] [B] d’affirmer qu’ils auraient été en mesure de poser toute question relative à la toiture lors de l’assemblée générale de copropriété qui s’est tenue entre la promesse et la réitération et à laquelle ils ont assisté. Ils rappellent qu’il est précisément reproché aux vendeurs d’avoir dissimulé à la copropriété et à leurs acquéreurs les informations sur l’état de la toiture. Ils considèrent que les pièces du dossier démontrent une action positive quant à la dissimulation de l’état de la toiture, puisqu’il ressort des photographies antérieures à la réfection que des réparations sommaires ont été réalisées par [N] [S] sans que la copropriété n’en soit informée. Selon eux, [N] [S] a d’ailleurs reconnu, lorsqu’il a été contacté par [H] [A] le 11 juillet 2019, avoir lui-même réalisé ces réparations. 

[H] [A] et [L] [K] soutiennent ensuite que ces désordres sont antérieurs à la vente, qu’ils sont la manifestation d’un état dégradé de la toiture dont seuls les vendeurs pouvaient avoir connaissance, puisque seul leur appartement, situé sous la toiture, en subissait les conséquences.

Ils prétendent par ailleurs que [N] [S], qui se présente sur internet comme un « agent commercial en immobilier » doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier. Ils en déduisent que la garantie des vices cachés peut être engagée nonobstant toute clause contraire dans l’acte de vente. Ils précisent qu’ils n’auraient pas acheté le bien, ou à des conditions différentes, s’ils avaient eu connaissance des désordres affectant la toiture et considèrent être fondés à demander la restitution d’une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux de réfection, ainsi qu’une indemnisation pour les préjudices subis. Ils rappellent que la réfection de la toiture leur a coûté la somme de 4 574,16 euros et que le prix de vente aurait dû être diminué d’autant. Selon eux, il n’est pas sérieux d’affirmer que la réfection aurait dû être majoritairement supportée par la SCI [Y], de sorte que les vendeurs n’auraient pas eu d’intérêt à dissimuler l’état de la toiture. 

Ils font valoir que le rapport d’expertise confirme le caractère caché du vice lors de la vente, sa gravité et l’intention pour les défendeurs de le dissimuler car il est mentionné que [N] [S] a réalisé un entretien secret sans en informer le syndicat des copropriétaires, que la toiture était dans un état catastrophique et que les travaux de réfection auraient dû être confiés bien avant à un professionnel. Ils estiment en conséquence qu’ils peuvent demander la restitution d’une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux rendus nécessaires et une indemnisation des préjudices subis. 

[H] [A] et [L] [K] soutiennent en outre qu’aux termes de l’article 1137 du code civil, la responsabilité de [N] [S] et [O] [B] doit être engagée sur le fondement du dol. Ils considèrent que les manœuvres et mensonges qu’ils leur reprochent ont été déterminants de leur consentement. Ils estiment que l’état de la toiture est un élément déterminant pour tout acheteur d’un bien immobilier dès lors que d’éventuelles réparations à envisager entraînent nécessairement un bouleversement de l’équilibre financier de la vente. Ils mettent en avant des manœuvres en affirmant que les traces d’infiltration ont été cachées par les meubles et les tableaux, ainsi que des mensonges eu égard à l’explication donnée pour justifier les traces d’eau au niveau des velux. Ils mettent en avant les libertés de [N] [S] à l’égard des autres copropriétaires et du syndic dont témoignent également Madame [M], locataire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi que les différentes photographies attestant des réparations sur la toiture sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Ils considèrent que les manœuvres dolosives réalisées par [N] [S] pour maximiser le prix de vente de l’appartement sont établies par le rapport d’expertise et qu’elles ont consisté à un entretien a minima de la toiture, en secret, sans en référer au syndicat des copropriétaires pour lui cacher l’état de la toiture, afin que ce dernier n’engage pas de travaux de réfection totale. Ils relèvent également que si l’expert n’a pas analysé les pièces relatives aux travaux de réfection rendus nécessaires par les infiltrations et sur le changement de vélux, il ne conteste pas que le montant des travaux constitue un préjudice indemnisable. 

Enfin, ils font valoir que [N] [S] a déclaré à l’expert qu’il effectuait des entretiens cachés de la toiture. Ils relèvent en outre que l’expert confirme non seulement le lien direct entre cet entretien dissimulé, les désordres engendrés et le préjudice qu’ils ont subi mais également que les conséquences doivent être mises à la charge de [N] [S] et [O] [B]. 

***

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, [N] [S] et [O] [B] entendent voir, au visa des articles 1641 et 1137 et suivants du code civil : 

A titre principal, 
- Débouter [H] [A] et [L] [K] de leurs demandes, 
A titre subsidiaire, 
 - Limiter le montant des condamnations à la somme de 3 339,53 euros au titre des travaux de toiture,
- Limiter le montant des condamnations à la somme de 1 075 euros au titre du préjudice de jouissance, 
- Débouter les demandeurs au titre de leurs autres demandes d’indemnisation,
- Condamner [H] [A] et [L] [K] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner [H] [A] et [L] [K] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Emilie RONCHARD, Avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile, 
- juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, [N] [S] et [O] [B] font valoir que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et que cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur. 

En l’espèce, ils considèrent que le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés est écoulé au jour de l’assignation le 23 juillet 2020 puisque, selon eux, celui-ci a commencé à courir le 6 juillet 2018 au jour de la vente. Ils reprochent à [H] [A] et [L] [K] d’affirmer qu’ils ont pris possession du bien postérieurement au 6 juillet 2018 car leur date d’entrée en jouissance a été décalée, sans démontrer à quelle date ils ont effectivement déménagé. Ils affirment avoir saisi le tribunal de cette fin de non-recevoir en sollicitant le débouté des demandes adverses et qu’il appartenait donc au juge de statuer sur cette demande. 

Ils ajoutent que le vice dont se prévalent les demandeurs n’était pas caché. Ils observent que les acquéreurs reconnaissent avoir interrogé les vendeurs sur les traces d’humidité visibles et que le constat d’huissier du 1er octobre 2019 montre que ces traces sont visibles essentiellement au plafond à proximité des velux. Ils relèvent que [H] [A] et [L] [K] ont assisté à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue entre la promesse et la réitération et en déduisent qu’ils avaient la faculté de poser toutes les questions qui leur paraissait nécessaires, notamment s’agissant de l’entretien de la toiture et du délai de sa réfection. Ils estiment que rien n’étaye l’existence d’une dissimulation de l’état de la toiture à la copropriété et observent que l’immeuble était en majorité détenu par la SCI [Y] qui aurait donc majoritairement payé les travaux de réfection, de sorte qu’ils n’avaient pas d’intérêt à dissimuler l’existence d’infiltration d’eau dans leur appartement. Ils font observer que la copropriété n’a pas engagé d’action à leur encontre. En outre, ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que les réparations dont se prévalent les demandeurs soient du fait de [N] [S]. Ils prétendent que la vétusté du toit ne peut leur être reprochée dès lors qu’il appartenait au Syndic d’établir un état des lieux de la copropriété lors de ses visites. En ce sens, ils contestent le caractère caché du vice. 

Ils contestent les allégations selon lesquelles [N] [S] est un professionnel de l’immobilier et soutiennent qu’aucune mauvaise foi ne peut être démontrée. Ils expliquent qu’il a effectivement tenté d’être agent immobilier pendant quelques mois mais que cette expérience professionnelle n’a pas été concluante. Ils considèrent donc pouvoir se prévaloir de la clause exclusive de garantie.

[N] [S] et [O] [B] reprochent aux demandeurs de chercher à engager leur responsabilité sur le fondement du dol alors que, selon eux, leur action en justice a pour but de faire prendre en charge le coût de la réfection de la toiture par les vendeurs. Ils font valoir qu’ils ont pu assister à l’assemblée générale, qu’ils ont été destinataires des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, qu’ils ont reçu un état daté par la régie en charge de l’administration du bien et qu’ils avaient ainsi en leur possession l’ensemble des éléments nécessaires à la bonne analyse de la situation. Ils considèrent qu’aucun dol ne peut être déduit des seules affirmations des demandeurs. Ils estiment que le constat d’huissier ne démontre pas une dissimulation de leur part, qu’aucun professionnel de l’immobilier, en qualité d’expert judiciaire, n’a fait valoir d’observations sur la date des désordres, leur origine et les reprises devant être réalisées. Ils demandent au tribunal de débouter [H] [A] et [L] [K] de leur demande. 

Ils s’opposent à l’évaluation du préjudice présentée par les demandeurs en remarquant que : 
- un devis est produit pour un montant de 15 995,46 euros HT soit 17 595 euros TTC alors que l’assemblée générale a voté la réfection de la toiture à hauteur de 16 684 euros TTC ;
- les demandeurs ont payé la somme de 3 339,53 euros et non 4 574,16 euros, de sorte que la condamnation ne peut qu’être limitée à la somme de 3 339,53 euros ; 
- la demande d’indemnisation au titre des travaux de réfection, de remplacement des vélux et d’étanchéité des vélux a déjà été prise en charge par l’assurance habitation ensuite d’un dégât des eaux et que ces postes ne sont pas justifiés ; 
- l’intégralité de la surface de l’appartement ne peut être retenue au titre du préjudice de jouissance, les infiltrations d’eau n’ayant été constatées qu’à l’étage, de sorte qu’il y a lieu de pondérer par moitié la somme retenue à ce titre,
- aucun justificatif n’est fourni s’agissant des autres dépenses ;
- aucun élément n’étaye le préjudice moral et le préjudice de jouissance invoqués par les demandeurs, 

Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 11 février 2025, a été mise en délibéré jusqu’au 8 avril 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur l’étendue de la saisine du tribunal

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, nonobstant les rappels de la juridiction dans le jugement avant dire droit du 4 avril 2023 quant au principe selon lequel le juge n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et quant à la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, conformément à l’article 789 du code de procédure civile, [N] [S] et [O] [B] persistent à solliciter dans le dispositif de leurs dernières conclusions le rejet des demandes adverses et à soulever dans la discussion de leurs écritures la prescription de l’action de [H] [A] et [L] [K] en garantie des vices cachés. 

Ainsi, le tribunal n’en étant pas saisi, il n’y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée devant le juge du fond et non reprise dans le dispositif des conclusions.

Sur la garantie des vices cachés 

Sur l’existence d’un vice caché 
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’acquéreur qui sollicite la mise en œuvre de la garantie des vices cachés doit démontrer qu’il existe un défaut inhérent à la chose, que celui-ci était antérieur à la vente, que ce défaut est grave et compromet l’usage de la chose.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats afin de démontrer l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier :
-un constat d’huissier établi le 1er octobre 2018 par Maître [U] [I], huissier à [Localité 4], qui relève que le séjour et la chambre de l’appartement acquis par les requérants présentent des traces et tâches d’humidité et d’eau ainsi que des craquèlements, des boursouflures de plâtre et de joint, un gonflement dans le sol en lino et des fissurations, que du polyuréthane a été projeté sous les tuiles et que des bandes à froid de collage ont été posées pour soutenir les tuiles ; qu’au niveau du velux de la chambre située à droite de la montée d’escaliers est présent un écart entre la tuile et le velux, sans présence d’isolant, et enfin qu’une bande de goudron située au niveau de la crête de la toiture sert comme matage des fuites ;

-le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] déposé le 13 décembre 2023 selon lequel, si au moment de l’expertise n’existait pas de trace d’humidité, le syndic de l’immeuble a mandaté une entreprise pour réfection de la toiture en raison de son état catastrophique, avec remplacement des velux et changement de fenêtres entrainant également des travaux de plâtrerie peinture ; que l’expert souligne que « l’origine des désordres provient de l’état de la toiture au moment de la vente » ;

-des photographies de l’état de la toiture, qui ne peuvent être datée mais que les demandeurs allèguent avoir prises le 20 février 2019 et le 6 mai 2019, sur lesquelles il est possible de voir un patch, la mousse polyuréthane et la présence de scotch entre certaines tuiles.

Il s’évince de ces éléments que le bien acquis par les demandeurs est bien atteint d’un vice affectant la toiture. Si les défendeurs font valoir que les traces d’humidité situées en dessous des velux étaient présentes au moment des visites de l’appartement par les acquéreurs et en déduisent que le vice n’était pas caché mais apparent (étant précisé qu’ils produisent a contrario une attestation sur l’honneur de l’agent immobilier en charge de la vente indiquant n’avoir jamais constaté, pendant le temps des visites, de traces d’humidité ou d’infiltration), force est de constater au regard des pièces produites et notamment de l’expertise judiciaire qu’à supposer apparentes ces traces au moment des visites, les acheteurs n’étaient pas en mesure d’en identifier la cause exacte, à savoir l’état extrêmement dégradé de la toiture. Le vice est donc bien caché au sens de l’article 1641 du code civil. 

Au regard du délai qui s’est écoulé entre l’acquisition de l’appartement par [H] [A] et [L] [K], le 6 juillet 2018, et la constatation des vices affectant la toiture quelques semaines après, ainsi que l’ampleur des traces, tâches d’humidité et d’eau ainsi que des craquèlements, des boursouflures de plâtre et de joint, du gonflement dans le sol en lino et des fissurations constatées, conséquences de l’état de la toiture, ces vices sont nécessairement préexistant à la vente. 

Enfin, l’argument selon lequel les acheteurs ont assisté à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue entre la promesse et la signature de l’acte de vente, et qu’ils auraient donc pu poser toute question au sujet de la toiture, ne saurait être retenu en l’espèce. D’une part, seuls [N] [S] et [O] [B] étant propriétaires du bien vendu et tenus à la garantie contre les vices cachés. D’autre part, il ressort des éléments du dossier que ni les copropriétaires ni le syndic de copropriété n’étaient informés de l’état extrêmement dégradé de la toiture de l’appartement, seul logement situé en dessous du toit. 

S’il n’est pas démontré par les acquéreurs qu’ils n’auraient pas acquis le bien immobilier litigieux s’ils avaient eu connaissance du vice, il est incontestable que ce vice affecte l’usage normal de l’appartement et que ces derniers auraient, s’ils en avaient eu connaissance, payé un moindre prix. 

Les critères prévus par l’article 1641 du code civil sont en l’espèce remplis. 

Sur les causes d’exonération 
L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, le paragraphe « Etat du bien » figurant à la page 10 de l’acte notarié de vente du 6 juillet 2018 stipule que : 
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Si [H] [A] et [L] [B] soutiennent que [N] [S], qui se présente sur Internet et notamment sur Linkedin comme étant « agent commercial et immobilier » doit dès lors être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction, qualité excluant l’exonération de garantie prévue par l’acte de vente, les éléments produits sont en l’espèce insuffisants à eux-seuls pour démontrer cette qualité. 

Cependant, il ressort des déclarations de [N] [S] à l’expert, retranscrites par ce dernier dans le rapport d’expertise, que le vendeur a réalisé des opérations d’entretien de la toiture par un remaniement des tuiles, en ruine au jour de la vente, sans en avoir informé le syndic et les copropriétaires. Cet entretien est qualifié de « réparations sommaires » et n’est pas contesté par [N] [S] bien que la nature de ces réparations soit discutée, le défendeur contestant avoir ajouté de la mousse ou un patch mais reconnaissant cependant avoir « remis en place » quelques tuiles. Il ne peut qu’être déduit de ces éléments que [N] [S] avait connaissance de l’existence du vice affectant le bien immobilier avant sa vente.

En conséquence, il ne peut se prévaloir de l’exonération de garantie. 

Sur le dol

Les demandeurs fondent leur demande principale de dommages et intérêts tant sur la garantie des vices cachés que sur le col.
S’il il est désormais constant que le cumul de l’action en nullité pour dol (commis avant ou lors de la conclusion du contrat) et de l’action en garantie contre les vices cachés est admis (Civ 1ère 6 novembre 2002 / n° 00-10.192, Civ 3ème, 23 septembre 2020, n°19-18.104), ce cumul ne donne pas pour autant droit à un cumul de fondements invoqués à titre principal.
Il y a lieu, par conséquent, de rejeter la demande fondée sur le dol. 

Sur la réparation 

L’article 1644 du code civil prévoit que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

S’agissant des dommages et intérêts, il est constant qu’en vertu du principe de réparation intégrale, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, il a précédemment été établi que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant le bien immobilier qu’ils ont vendu à [H] [A] et [L] [K].

Les acquéreurs sollicitent la somme de 34 460,92 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit : 
- 4 574,16 euros au titre de la quote-part du montant des travaux de réfection, 
- 3 500,00 euros de réfection du placoplâtre, des joints et de la peinture à l’intérieur de l’appartement, 
- 8 519,04 euros de remplacement de velux, 
- 2 867,72 euros de travaux d’étanchéité de velux,
- 15 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et du trouble de jouissance résultant des fuites supportées jusqu’à réfection de la toiture. 

Pour en justifier, [H] [A] et [L] [K] produisent les éléments suivants : 
-une facture de la société LA TOITURE RHODANIENNE du 12 novembre 2019 pour les travaux de réfection de la toiture et le suivi de celle-ci pour un montant total de 17 038,41 € TTC, montant payé par la régie [C] et [F], 
-le PV d’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juin 2019, selon lequel les travaux de réfection de la toiture ont été votés pour un budget de 16 684,20 € ainsi qu’un courrier du syndic du 15 mai 2020 faisant part du paiement par les consorts [D] de 2035,47 € + 1304,06 €, soit 3339,53 €, 
-un devis réalisé par la société ATTILA le 3 avril 2019 pour les travaux de réfection de la toiture pour une somme totale de 4.386,53 € TTC, 
-un devis réalisé par la société ZINGUERIE DU RHONE le 6 mai 2019 pour les travaux de réfection de la toiture pour un montant total de 15.907,12 € TTC.

Les demandeurs indiquent que l’expert n’aurait pas analysé les pièces transmises s’agissant des travaux de réfection rendus nécessaires par les infiltrations et du changement des velux, tout en évoquant que ces justificatifs constituent leur pièce 4. Cependant, force est de constater que la pièce 4 est la facture de la société LA TOITURE RHODANIENNE du 12 novembre 2019 et qu’elle ne concerne que les travaux de réfection de la toiture et non les travaux susmentionnés. Ils ne versent aucune pièce justifiant les sommes payées au titre la réfection du placoplâtre, des joints et de la peinture à l’intérieur de l’appartement, des travaux d’étanchéité et de remplacement de velux.

Ainsi, s’il y a lieu de condamner [N] [S] et [O] [B] à payer à [H] [A] et [L] [K] 3 339,53 € de dommages et intérêts au titre de la quote-part payée pour la réfection de la toiture, ils seront déboutés de leurs demandes au titre des autres travaux en l’absence de justificatifs.

S’agissant du préjudice de jouissance, dans le paragraphe dédié aux « discussions sur les préjudices subis par les époux [A] », en page 8 du rapport d’expertise judiciaire, l’expert chiffre leur préjudice de jouissance à hauteur de 2 175,00 € en fonction de la valeur locative de l’appartement, à savoir 750 euros par mois pour 75 mètres carré, et du temps qui s’est écoulé entre l’acquisition du bien et la réfection de la toiture intervenue en novembre 2020, soit vingt-neuf mois au total. Il précise que la surface de la grande chambre dont « le plafond est trop bas » n’est pas prise en compte. Il dit enfin avoir pris une valeur de 10% pour les infiltrations dans le salon. L’expert a donc effectué le calcul suivant : « 750 euros x 10% = 75 euros x 29 mois » pour aboutir au résultat de 2 175,00 euros.

Il est indéniable que les infiltrations d’eau disséminées dans la chambre et la pièce à vivre du logement acquis par [H] [A] et [L] [K] ont causé un préjudice de jouissance des lieux, qu’il y a lieu de fixer à 2 175,00 euros. 

En outre, les demandeurs ont nécessairement subi un préjudice moral du fait du temps qui s’est écoulé entre l’acquisition du bien immobilier et le début des travaux de réfection de la toiture, suscitant un stress de voir de nouvelles infiltrations et écoulement lors de chaque épisode pluvieux. Il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 2500 euros, somme que les défendeurs seront condamnés à leur payer. 

Ainsi, [N] [S] et [O] [B] seront condamnés au paiement de la somme totale de 8 014,53 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2020. 


Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 
En l’espèce, [H] [A] et [L] [K] sollicitent la capitalisation judiciaire des intérêts échus depuis plus d’une année entière. Il y a lieu de faire droit à leur demande. 


Sur les demandes accessoires 


Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Parties perdantes, [N] [S] et [O] [B] seront condamnés aux dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [H] [A] et [L] [K] à hauteur de 2000,00 €, somme que [N] [S] et [O] [B] seront condamnés à leur payer. 

Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE [N] [S] et [O] [B] à payer à [H] [A] et [L] [K] la somme de 8 014,53 euros (HUIT MILLE QUATORZE EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES), assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2020,

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE [N] [S] et [O] [B] à payer à [H] [A] et [L] [K] la somme de 2000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [N] [S] et [O] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE