Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00968 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T55G




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Juillet 2025


S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

 
 
 
C/

[G] [Z]
[U] [H]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Juillet 2025

à Me DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 16 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Mme [G] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M. [U] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne






EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 17 et 19 août 2018, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [U] [H] et Madame [G] [Z] un immeuble à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n°95 et 96 situés [Adresse 7].[Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer actuel de 1.057,90€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivré le dernier le 12 décembre 2024, en vain.

Par acte du 6 mars 2025, dénoncé le 10 mars 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [U] [H] et Madame [G] [Z] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.402,85€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 février 2025,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,
‒ l’allocation de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 16 mai 2025.

La SA CDC HABITAT, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.560,75€ arrêtée au 30 avril 2025 et maintient ses demandes. Elle demande à être autorisée à produire une note en délibéré pour vérifier le paiement du mois de mai .Elle s’oppose par principe à l’octroi de délai, n’ayant pas mandat pour les accepter.

Monsieur [U] [H], comparant en personne, indique que Madame [G] [Z] a quitté les lieux il y a plus d’un an et a délivré congé. Il demande sa mise hors de cause. Il indique avoir repris le paiement des loyers courants et propose d’apurer sa dette à raison de 150€ par mois.

Madame [G] [Z], assigné au domicile de Monsieur [U] [H], n’a pas comparu.
 
La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Les parties étaient invitées à faire toute observation sur le congé délivré par Madame [Z].

Le 11 juin 2025, Monsieur [U] [H] produisait le congé délivré par Madame [Z] le 22 juillet 2022 réceptionnée par la SA CDC HABITAT le 27 juillet 2022 et est désolidarisée depuis le 28 février 2023.

Le 11 juin 2025 et 12 juin 2025, le conseil de la CDC HABITAT indiquait se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [G] [Z] et actualisait sa créance à l’encontre de Monsieur [U] [H] à la somme de 3.960€ arrêté au 14 mai 2025 comprenant les frais de procédure à hauteur de 460,67€ soit un arriéré locatif de 3.499,33€ et confirmait le paiement du dernier loyer.


MOTIFS :

Il convient de constater la mise hors de cause de Madame [G] [Z] du fait du désistement de la SA CDC HABITAT à son égard, du fait de son départ des lieux et de la désolidarisation du bail.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 10 mars 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 13 décembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. 

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé les 17 et 19 août 2018, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le12 décembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 12 décembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 12 février 2025.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des échéances courantes et est en capacité d’apurer sa dette à raison de 150€ par mois. Il a, en outre, sollicité la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [U] [H] sera condamné au paiement de la somme de 3.499,33€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Les frais de procédure seront pris en compte dans le cadre des dépens. 

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 24 mensualités de 150€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [H] à lui verser la somme de 400€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [U] [H] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Mets hors de cause Madame [G] [Z], 

Condamne Monsieur [U] [H] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 3.499,33€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [U] [H] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 150€ , la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [U] [H] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement par Monsieur [U] [H] d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

- Constate la résiliation de plein droit du bail au 12 février 2025,

- Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [U] [H] devra verser à la SA CDC HABITAT et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- Ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [H] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et les deux emplacement de stationnement n°95 et 96 situés [Adresse 7].[Adresse 4] à [Localité 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

- Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [U] [H] à payer à la SA CD C HABITAT la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [U] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge