Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04701 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TUOZ




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 04 Juillet 2025


[P] [D]

 
 
 
C/

[E] [O] [R]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Juillet 2025

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 04 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 16 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

M. [P] [D], domicilié : chez MONSIEUR [S] [C], [Adresse 3]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



ET


DÉFENDEUR

M. [E] [O] [R], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE







 








EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 7 juin 2024, Monsieur [P] [D] a donné en location à Monsieur [E] [O] [R] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7][Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer actuel de 715,60€ provision sur charges et assurance comprises.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 septembre 2024, en vain.

Par acte du 4 décembre 2024, dénoncé le 5 décembre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monseur [P] [D] a fait assigner en référé Monsieur [E] [O] [R] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.505,61€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 27 novembre 2024,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,
‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataires aux dépens

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 16 mai 2025.

Monsieur [P] [D], valablement représentée, actualise sa créance à la somme 4.074,37€ arrêtée au 13 mai 2025 comprenant les frais de commandement de 176,91€ et d’assignation de 135,22€ soit un arriéré loctif de 3.762,78€. Il s’oppose aux délais proposés par le locataire et fait valoir, en réponse aux moyens de Monsieur [E] [O] [R] que:
- la demande de réduction des loyers pendant la période de panne de chauffage excède les attributions du juge des référés et qu’en outre, le bailleur a été diligent mais le problème venait du chauffage central qui incombe au syndic,
- que le locataire reste recevable de sommes importantes alors que le bail est récent. 

Monsieur [E] [O] [R] ,valablement représenté, indique avoir repris le paiement des échéances courantes et demande qu’une réduciton de loyer de 50% soit appliqué du mois d’octobre 2024 au mois de février 2025, compte tenu de l’absence de cauffage dans le logement. Il précise avoir fait constater l’absence de chauffage par les services d’hygiènes et de santé de la Mairie et qu’il a passé l’hiver avec 11° dans le logement alors que sa compagne venait d’accoucher. Il sollicite en outre, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai sur 36 mois. Il justifie de ses revenus en qualité d’agent hospitalier.
Il demande donc au juge des référés de fixer la créance du bailleur en tenant compte des mois où il a été privé de chauffage en appliquant une réduction de 50% du loyer et de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 5 décembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 1er octobre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. 

L’action est donc recevable.
Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [P] [D] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 juin 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le
26 septembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2026 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2004-809 du 
13 août 2004 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 8 novembre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des loyers courant et dispose de revenus suffisants pour lui permettre d’apurer la dette locative. Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [E] [O] [R] élève des contestation quand à la décence du logement, contestations et motifs qui sont intervenus après l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il était devenu occupant sans droit ni titre. L’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire lui permettent de faire valoir ses contestations quand au montant des loyers mais l’examen de ces moyens et argument excèdent les attributions du juge des référés. Il lui appartient donc de mieux se pourvoir pour faire valoir ses droits.
Il sera donc condamné, dans le cadre de la présente instance, au paiement de la somme de 3.762,78€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 13mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la siginification de la présente décision.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 105€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [D] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [O] [R] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [E] [O] [R] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate que la demande de réduction de loyer excède et les attributions du juge des référés et invite Monsieur [E] [O] [R] à mieux se pourvoir, 

Condamne Monsieur [E] [O] [R] à payer à Monsieur [P] [D] la somme provisionnelle de 3.762,78€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [E] [O] [R] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 105€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [E] [O] [R] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Juge en revanche, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [E] [O] [R] d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une échéance de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

- Constate la résiliation de plein droit du bail au 8 novembre 2024,

- Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [E] [O] [R] devra verser à Monsieur [P] [D] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,





- Ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [O] [R] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 7][Adresse 4] à [Localité 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

- Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [E] [O] [R] à payer à Monsieur [P] [D] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [E] [O] [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge