Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 25/01572 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LOTZ

Jugement du 04 Juillet 2025 
N° : 25/628 

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [I]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [I]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Mme [W], munie d’un pouvoir



ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2017, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [I] concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 400,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.884,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2022 échéance de novembre 2022 non incluse, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Par assignation délivrée le 17 janvier 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes : 6.531,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dûs du 14 janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 mars 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2025, s'élève désormais à 7.132,77 euros.

Madame [S] [I] expose qu’elle a quatre enfants à charge dont le plus jeune est âgé de 8 ans. Elle indique qu’elle ne perçoit plus de prestations de la Caisse d’Allocations Familiales suite à une dette de 14.373€ auprès de la Caisse. Elle explique qu’elle aurait accueilli une personne à son domicile laquelle lui aurait fait perdre la totalité de ses droits aux prestations liés au logement, faisant état qu’elle aurait été victime de la mauvaise foi de cette personne. Elle soutient que malgré ses réclamations, la Caisse d’Allocations Familiales ne souhaite pas revenir sur sa décision et maintient sa créance. Elle précise percevoir le RSA, qu’elle n’a plus d’emploi depuis l’année dernière et ne fait face qu’à des refus dans ses recherches actuelles, notamment faute de permis de conduire. Elle ajoute enfin qu’elle devait commencer une formation mais qu’elle est actuellement en attente, car elle n’a pas les moyens de se payer le permis de conduire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Vu les dispositions des articles 1106, 1728 et 1741 du code civil et les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dans le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. 
La stipulation d’une clause résolutoire dans le contrat de bail ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse introduire une demande de résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, si la clause résolutoire est clairement indiquée aux termes du contrat de bail (article 4.1 du contrat), le bailleur peut demander le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour inexécution de ses engagements par la locataire, la résiliation étant de plein droit notamment « à défaut de paiement de toute somme due à l’organisme (loyers, charges, dépôt de garantie…) et deux mois après le commandement de payer resté sans effet.

Malgré deux mises en demeure adressées à la défenderesse en octobre 2021 et en août 2022, et malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 1er décembre 2022, Madame [S] [I] n’a pas réglé la somme réclamée par son bailleur aux termes du commandement de payer, soit la somme de 1.884,94 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 9 novembre 2022, échéance de novembre 2022 non comprise, et ce dans le délai de 2 mois prévu au contrat de bail.

Eu égard aux manquements réguliers et anciens de la locataire, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 13 décembre 2017 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Madame [S] [I], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], aux torts de la locataire pour défaut de respect d’une des obligations essentielles du locataire, soit le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2025, Madame [S] [I] lui devait la somme de 7.132,77 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [I] explique à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer depuis le mois de janvier 2025.
Or, il résulte du décompte produit aux débats par le bailleur social que deux règlements de 250 euros chacun ont été réalisés par Madame [I] le 5 février 2025 et le 5 mars 2025, le montant du loyer s’élevant à 550,58 euros.

Au regard des ressources perçues actuellement par Madame [I] (RSA), il y a lieu de considérer que cette dernière n’est pas en mesure d’assumer le paiement du montant intégral du loyer et des charges outre une somme mensuelle aux fins d’apurer la dette locative. En effet, il ne saurait être considérer que les deux versements réalisés de 250 euros chacun constituent une reprise du paiement du loyer courant lequel s’élève à 550,58 euros.

Dès lors, et la défenderesse ne contestant pas le montant de la dette locative actualisée, elle sera condamnée à payer la somme de 7.132,77 euros à l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de sa dette locative arrêtée au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 550,58 euros.
Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la signification du présent jugement.
Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur social ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [S] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation économique de la défenderesse, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2017 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Madame [S] [I], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [S] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [S] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [S] [I] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7.132,77 euros (sept mille cent trente-deux euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550,58 euros (cinq cent cinquante euros et cinquante-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substituera au loyer dès la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [I] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge