Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 25/00747 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LM6N

Jugement du 04 Juillet 2025 
N° : 25/637 

[E] [H]
[F] [H]

C/

[N] [D]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M et Mme [H] 
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6] ([Localité 7])
non comparant, représenté par M [H] [S], muni d’un pouvoir 

Mme [F] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6] ([Localité 7])
non comparante, représentée par M [H] [S], muni d’un pouvoir



ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [D] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.920,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [N] [D] le 13 juin 2024.

Par assignation du 6 janvier 2025, Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement des loyersPrononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenirOrdonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civille montant des loyers impayésune indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieuxles frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025.
Selon un rapport en date du 20 mars 2025, le service social du CDAS a indiqué que Monsieur [D] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé.

L’affaire a été appelé à l’audience du 25 avril 2025.

À cette date Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] ont comparu représentés par Monsieur [S] [H] dûment muni d’un pouvoir. 

Monsieur et Madame [H] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er avril 2025, s'élève désormais à 5.311 euros. Ils exposent que Monsieur [D] n’a pas répondu à la relance de l’agence, et qu’en outre le locataire ne respecte pas les obligations du lotissement, notamment la taille des haies, malgré les rappels de la mairie. Ils ajoutent que le locataire n’a pas justifié du ramonage.
Monsieur et Madame [H] considèrent qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, mais pas de manière régulière, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [N] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucun élément n’a été produit justifiant de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [N] [D].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juin 2024. 
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.920,04 euros réclamée dans le commandement de payer n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Concernant la justification du ramonage et l’entretien des haies conformément aux règles du lotissement, ces éléments n’ayant pas été débattus contradictoirement du fait de la non comparution de Monsieur [N] [D], il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, Monsieur [N] [D] leur devait la somme de 5.311 euros au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [N] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail et si le locataire, ou toute personne de son chef, se maintient dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, est due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant actualisé s’élève à ce jour à la somme mensuelle de 769,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] ou à leur mandataire.

Il convient de préciser que l’indemnité d’occupation due pour la période du 13 août 2024 (date de la résiliation du bail) au 1er avril 2025 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 5.311,00 euros sus-prononcée.

4. Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur et Madame [H] ne justifient pas de la mauvaise foi de leur locataire, ni d’avoir subi un préjudice indépendant de celui du non-paiement des loyers. Il convient en conséquence de les débouter de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [N] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 13 août 2024 la résiliation du contrat de bail conclu le 28 mai 2020 entre Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H], d’une part, et Monsieur [N] [D], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [N] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] la somme de 5.311 euros (cinq mille trois cent onze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 769,10 euros (sept cent soixante-neuf euros et dix centimes) par mois, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 13 août 2024 au 1er avril 2025 sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 5.311 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] et Madame [F] [H] de leur demande au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 et celui de l'assignation du 6 janvier 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge