Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




JUGEMENT DU 8 JUILLET 2025


Minute n° :

N° RG 24/04603 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G34M


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE 
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A SCALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne







A l'audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2020, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [C] [Z] un local à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 435,51 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2024 à Monsieur [C] [Z], pour un montant en principal de 3.559,74 euros, ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation des lieux.

La SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de 6 semaines indiqué, la SA SCALIS a, par acte d'huissier du 28 août 2024 signifié à l’étude, fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;ordonner à Monsieur [C] [Z] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 3], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme de 5.121,50 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer les loyers sur 3.693,09 €, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;condamner Monsieur [C] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;condamner Monsieur [C] [Z] au paiement de la somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [C] [Z] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024.

A l’audience du 11 février 2025, la SA SCALIS, représentée par son avocat, la SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.236,33 euros -frais de procédure inclus (360,96€)- puis elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement du fait des quelques règlements ponctuels de Monsieur [C] [Z], et en dépit d’une reprise du paiement du loyer courant de janvier 2025, pour les besoins de la procédure.

Monsieur [C] [Z] a comparu à l’audience. Il a indiqué vivre seul, séparé avec une pension alimentaire de 100 € par mois, être sans emploi depuis l’accident de la circulation dont il a été victime en qualité de piéton, et ne pas avoir contracté d’autres dettes. Il a ensuite précisé percevoir 1.250 € de Pôle emploi et 95 € de droits APL. Il déclare enfin qu’il doit recevoir prochainement de l’assureur du responsable de l’accident une première indemnité de 4000 €, et avoir réglé son loyer courant de janvier 2025. 

Une fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que le logement de type 3 (68,33 m2) occupé par Monsieur [C] [Z], n’apparaît plus adapté tant à ses besoins qu’à son budget contraint, le versement des indemnités journalières ayant en outre cessé en juin 2024, consécutivement à l’arrêt de travail lié à l’accident de la circulation.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.


I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié, dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 26 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6 page 3) dans un délai de 2 mois, tandis qu’un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme de 3.559,74 euros.

Le délai conventionnel prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, sans faire application des termes de la loi du 27 juillet 2023 s’imposant aux situations contractuelles nées postérieurement au 27 juillet 2023, ce qui ne correspond pas au cas d’espèce. 

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [C] [Z] pour régler cette somme dans le délai de deux mois prévu au contrat de bail, fixé au samedi 10 août 2024, jour ouvré, a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 12 août 2024 à 24 heures.

Il en résulte que, dans ce délai, Monsieur [C] [Z] n’a pas éteint l’intégralité des causes du commandement de payer du 10 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 12 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [C] [Z] sera ordonnée en conséquence.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 12 août 2024 et, à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 12 août 2024, il a causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [Z] reste devoir la somme de 5.875,37 euros à la date du 30 janvier 2025. S’agissant des frais de procédure déduits du décompte (360,96 €), ils relèveront éventuellement des dépens.

En tout état de cause, la dette locative s’élève donc à la somme de 5.875,37 euros à la date du 30 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Présent à l'audience, Monsieur [C] [Z] n'a pas contesté le principe et a reconnu le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [C] [Z] sera en conséquence condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 5.875,37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [C] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présent à l'audience, Monsieur [C] [Z] reconnaît le montant de sa dette locative et déclare avoir repris le règlement intégral de son loyer courant (janvier 2025) avant la date de l’audience, ce qui permettrait à la juridiction de lui accorder légalement un délai de paiement de sa dette locative.

Cependant, il apparaît constant que la situation financière de Monsieur [C] [Z] ne lui permet manifestement pas d’être en situation de procéder au règlement de sa dette locative dans le délai maximum de 3 années prévu par le texte -nonobstant un potentiel règlement indemnitaire d’assurance de 4.000 € annoncé- et que de ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Monsieur [C] [Z] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 12 août 2024 conservera en conséquence tous ses effets.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, et au regard de la situation sociale et financière de Monsieur [C] [Z], ce dernier sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 26 novembre 2020 entre la SA SCALIS et Monsieur [C] [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.875,37 euros (cinq mille huit cent soixante-quinze euros et trente-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 incluant l’échéance du mois de janvier 2025- assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l'assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,