Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025


Minute n° :

N° RG 24/00287 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWAQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [L]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LEROY, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [W] [L]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SELARL LEROY, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

- Madame [R] [E]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Me Achille DA SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS
bénéficie de l'aide juridictionnelle totale n° 2024-4274 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans le 26 septembre 2024

en présence de Monsieur [F] [U], interprète en langue turque

- Monsieur [P] [C]
demeurant [Adresse 2]
comparant à l'audience du 10 septembre 2024, non comparant aux audiences suivantes



A l'audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéréau 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] -ès qualités d’héritiers venant aux droits de Monsieur [K] [L], suivant attestation notariée du 3 juillet 2023- ont donné à bail à Madame [R] [E] une maison à usage d’habitation de type T6, avec jardin, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 750,00 euros et 50,00 € de provision sur charges, payables d'avance avant le 10 de chaque mois. 

Désigné nommément au contrat de location, Monsieur [C] [P] s’est porté garant pour le paiement des loyers et charges dus au titre du bail ainsi consenti à Madame [R] [E].
Le 5 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] à Madame [R] [E], pour la somme en principal de 5.650,00 euros -au titre des loyers et charges échus selon décompte incluant l’échéance de décembre 2023- acte qui fut parallèlement dénoncé à la caution Monsieur [C] [P] le 19 décembre 2023 (Procès-verbal de recherches-article 659 CPC) avec sommation de payer la somme principale de 6.400,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] ont fait assigner en référé Madame [R] [E] et Monsieur [C] [P] -par actes de commissaire de justice signifiés le 5 mars 2024 respectivement à personne et à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit, et en conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] -ès qualités d’héritiers de Monsieur [K] [L]- à Madame [R] [E] en date du 1er juillet 2022, à effet du même jour ;Condamner Madame [R] [E] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai la maison qu'elle occupe sis [Adresse 4] ;Autoriser Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner solidairement Madame [R] [E], locataire, et Monsieur [C] [P], caution, à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 7.250,00 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 27 février 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;Condamner Madame [R] [E], locataire à leur verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Madame [R] [E], locataire, et Monsieur [C] [P], caution, au paiement d'une indemnité de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame [R] [E], locataire, et Monsieur [C] [P], caution, aux entiers dépens.
L’affaire appelée une première fois à l’audience du 10 septembre 2024, a été renvoyée à 2 reprises dans le cadre des échanges de pièces et conclusions contradictoires entre les avocats des parties, et afin de permettre le dépôt par les défendeurs d’un dossier d’aide juridictionnelle et l’intervention d’un interprète en langue turque.

A l’audience publique du 11 février 2025, Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes introductives et ont actualisé leur créance à la date d’audience, soit la somme de 16.850,00 euros -hors frais de poursuites- (mois de février 2025 inclus). Ils ont fait valoir également qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers et charges qui demeurent impayés depuis le mois de mai 2023 par Madame [R] [E], et déclarent s’opposer, par conséquent, à toute demande de délais de paiement de la dette locative.

Madame [R] [E] comparaissant, assistée de son avocat, a déclaré être sans titre de séjour suite au rejet de sa demande d’asile, avoir sa mère et 2 enfants à charge, sans travail, ni revenus (suite à la séparation avec son compagnon) ni aide sociale, puis elle a demandé des délais de paiement de sa dette qu’elle ne conteste pas, et subsidiairement un délai pour quitter les lieux jusqu’en juillet 2025.

Par conclusions en défense, l’avocat de Madame [R] [E] soulève :

d’une part, le défaut du pouvoir d’agir de Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] qui ne démontrent pas avoir accepté, ni être les seuls héritiers de la succession de Monsieur [K] [L],d’autre part, la qualité de débiteur de bonne foi de Madame [R] [E], de nationalité Georgienne, qui n’a plus de ressources et se retrouve avec sa mère et ses 2 enfants à charge temporairement dans une situation financière précaire, consécutivement au rejet de son admission par la Préfecture à un titre de séjour en qualité de réfugié, puis, il sollicite du tribunal les plus larges délais de paiement de la dette locative en application de l’article 1343-5 du code civil, tout en déboutant les bailleurs du surplus de leurs demandes, chaque partie devant conserver la charge de ses propres dépens. 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience, d’où il ressort que Madame [R] [E] se trouve dans une situation sociale et financière extrêmement difficile, car sans ressources, ni aides sociales au regard de son statut de demandeur d’asile sans titre de séjour. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.



MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance sera contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées aux audiences publiques des 10 septembre 2024, 10 décembre 2024 et 11 février 2025.




I- Sur la qualité et l’intérêt à agir des demandeurs, et sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

S’agissant du prétendu défaut de qualité et d’intérêt à agir dans la présente procédure de Monsieur [Z] [L] et de Monsieur [W] [L], il n’est aucunement démontré, et ce, à l’examen de la pièce n° 2 « attestation d’hérédité » versée aux débats par Me LEROY, avocat des demandeurs, qui confirme au contraire qu’ils sont les deux seuls héritiers - par moitié - de la succession de Monsieur [K] [L], l’acte de notoriété constatant la dévolution successorale ayant été régulièrement reçu par Me [V], notaire à [Localité 5] (29) le 3 juillet 2023. 

Madame [R] [E] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 6 décembre 2023, suite au commandement de payer délivré le 5 décembre 2023, cette formalité n’étant pas prévue, à peine d'irrecevabilité, pour un bailleur personne physique.

La demande formée par les bailleurs Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] est donc recevable.


II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer du 5 décembre 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat du 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire qui stipule (chapitre VIII) qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, mais sans indiquer toutefois de délai pour la régularisation du paiement par le locataire, après commandement de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux.

Or, en l'espèce, un commandement de payer dans les six semaines - issu des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 - visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 5.650,00 euros.

Madame [R] [E] avait donc jusqu’au 19 janvier 2024 à 24 heures pour régler ladite somme.



Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2024.


Sur l'indemnité d'occupation
Madame [R] [E] reste redevable des loyers jusqu’au 19 janvier 2024 et, à compter du 20 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [R] [E], occupante sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2024, cause un préjudice à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.


Sur l'expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 janvier 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [E] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur le montant de l'arriéré locatif, sur la demande de délais et sur la validité du cautionnement
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 11 février 2025 (pièce n°6- Me LEROY), évalue la dette locative à la somme de 16.850 euros (hors frais de poursuites) selon la déclaration orale de leur avocat à l’audience publique.

Madame [R] [E], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, mais sollicite les plus larges délais de paiement de sa dette, ainsi que subsidiairement un délai jusqu’au mois de juillet 2025 pour quitter les lieux loués.

Or, il convient de rappeler que l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [E] demande la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de règlement pour apurer sa dette locative.

Elle n’a toutefois pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience et ne peut donc bénéficier de ce fait, et vu sa situation financière qui ne la met pas en situation de régler sa dette, ni de délais de paiement, ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Les demandes de Madame [R] [E] seront donc intégralement rejetées et elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel à payer à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] la somme de 16.850 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

S’agissant, enfin, de l’engagement de caution qui aurait été souscrit lors de la signature du bail le 1er juillet 2022 par Monsieur [C] [P], force est de constater qu’aucun acte de cautionnement respectant les dispositions figurant à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’a été versé ni produit aux débats par les parties, et que dans ces conditions, l’engagement de Monsieur [C] [P] ne pourra donc qu’être déclaré inexistant et de nul effet.

Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] seront déboutés de ce chef de demande en garantie, et Monsieur [C] [P] sera mis, par conséquent, hors de cause dans la présente procédure.



III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.




Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Nonobstant les démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L], et au regard de la situation très difficile, tant au niveau social que financier, de Madame [R] [E], il n’apparaît pas équitable de la condamner à verser à ses bailleurs une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. 

La demande de Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] -ès qualités d’héritiers venant aux droits de Monsieur [K] [L]- aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] -ès qualités d’héritiers venant aux droits de Monsieur [K] [L]- et Madame [R] [E], concernant la maison à usage d’habitation de type T6, avec jardin, située au [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 janvier 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DECLARONS Monsieur [C] [P] hors de cause dans la présente procédure ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DISONS que Madame [R] [E] devra par conséquent quitter les lieux loués situés au [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [R] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [R] [E] à verser à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] la somme provisionnelle de 16.850 euros (selon décompte en date du 11 février 2025, incluant l'échéance de février 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] et Monsieur [W] [L] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffière.

 La greffière, Le Juge,