Tribunal Judiciaire · REFERES — 8 juillet 2025

N° RG 25/01066 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFBO

Minute n° 25/ 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE
du : 08 Juillet 2025

 N° RG 25/01066 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFBO



Président : Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Amélie FAVIER, Greffier


Entre

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice, la société PROCURA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 5.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°850 731 662 don le siège social est [Adresse 6] à [Localité 8], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Ayant pour avocat Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON


Et 

DEFENDERESSE

La société IMMAGENCE, SAS inscrite sous le n° 433334745 au registre du commerce et des sociétés de Saint-Etienne, dont le siège social est à [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège,

Non comparante ni représentée 





Débats: 

Après avoir entendu à l’audience du 27 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. 




Grosse(s) délivrée(s) le :
à : Me Laurène ROUX - 329
Copie au dossier 
EXPOSE DU LITIGE

Suivant deux résolutions votées le 22 novembre 2024 en assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ont procédé à la résiliation du contrat de mandat conclu entre le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et la SAS IMMAGENCE et ont désigné la SARL PROCURA IMMOBILIER en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, a fait sommation à son ancien syndic, la SAS IMMAGENCE, de lui transmettre les relevés bancaires ainsi que l'intégralité du dossier de copropriété, sans succès.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 auquel il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, a assigné la SAS IMMAGENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir :
- condamner l'ancien syndic, la SAS IMMAGENCE, à lui remettre sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces suivantes :
* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023, 2024 et les convocations y afférentes,
* tous les éléments comptables ([Localité 7] Livre, Balance, Situation des copropriétaires) pour l'exercice 2023/2024 ainsi que pour l'exercice 2024/2025 ayant été arrêté au 22 novembre 2024,
* tous les contrats des fournisseurs de la copropriété [Adresse 4],
* les dossiers de gestion des années précédentes,
* un bordereau récapitulatif de transmission conformément aux dispositions de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967,
- dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l'astreinte,
- condamner la SAS IMMAGENCE à lui payer la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi,
- condamner la SAS IMMAGENCE à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront les frais de la sommation délivrée par commissaire de justice,
- maintenir l'exécution provisoire de droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] a été représenté par son conseil. Assignée pa remise de l'acte à personne habilitée, la SAS IMMAGENCE n'a pas constitué avocat.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] s'en est rapporté à ses écritures.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] soutient que son ancien syndic, la SAS IMMAGENCE, a manqué à son obligation de lui transmettre le dossier de copropriété conformément aux exigences prescrites par l'article 18-2 alinéa 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, et indique l'avoir vainement mis en demeure de remédier à cette défaillance.

Le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de la créance d'obligation de faire dont elle fait état en produisant le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire en date du 22 novembre 2024 et aux termes de laquelle a été votée la résiliation du mandat qui avait été confié à la SAS IMMAGENCE ainsi que la désignation de la SARL PROCURA IMMOBILIER en qualité de nouveau syndic, le contrat de mandat dont la résiliation a été votée, le nouveau contrat de mandat liant cette dernière au syndicat des copropriétaires requérant et prenant effet au 23 novembre 2024 ainsi que l'acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025 faisant sommation à l'ancien syndic de délivrer les documents requis et reproduisant le fondement légal de l'obligation et ce, conformément aux exigences probatoires de l'article 1353 alinéa 1er du code civil.

À l'inverse, la SAS IMMAGENCE ne démontre pas avoir exécuté l'obligation légale qui lui incombait, pas plus qu'elle n'apporte la preuve d'un quelconque fait qui en aurait produit l'extinction et ce, en méconnaissance des exigences probatoires de l'article 1353 alinéa 2 du code civil.

Dès lors, il y aura lieu d'ordonner à la SAS IMMAGENCE de communiquer au syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024, tous les éléments comptables ([Localité 7] Livre, Balance, Situation des copropriétaires) pour l'exercice 2023/2024 ainsi que pour l'exercice 2024/2025 ayant été arrêté au 22 novembre 2024 en raison du vote de la résiliation du mandat, tous les contrats des fournisseurs de la copropriété ainsi qu'un bordereau récapitulatif de transmission.

Afin d'assurer l'effectivité de la décision, il y aura lieu d'assortir l'injonction de produire les pièces sus-évoquées d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et ce, à l'issue d'un délai de deux mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

En revanche, il n'y aura pas lieu d'ordonner à la défenderesse de communiquer sous astreinte "les dossiers de gestion des années précédentes" dans la mesure où une telle formulation demeure trop imprécise pour constituer une prétention saisissant le juge.

De même, il n'apparaît pas nécessaire de contraindre la défenderesse à communiquer les convocations afférentes aux assemblées générales dont le procès-verbal est réclamé.

Par ailleurs, il n'appartient pas au juge des référés de se réserver la liquidation de l'astreinte dans la mesure où son rôle n'est pas de modifier la situation juridique des parties mais de préserver leurs droits. 

La SAS IMMAGENCE étant demeurée inerte en dépit du rappel des obligations légales qui lui incombaient ainsi que des injonctions de remédier à sa défaillance, il y aura lieu de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] une provision de 2.000 euros à valoir sur le préjudice lié à la désorganisation induite dans la gestion de la copropriété.


2) Sur les demandes accessoires

La SAS IMMAGENCE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais de la sommation qui lui a été signifiée le 22 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS IMMAGENCE sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire étant de droit, la demande tendant à obtenir son maintien ne peut qu'être sans objet.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées,

ORDONNE à la SAS IMMAGENCE de communiquer au syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024, tous les éléments comptables ([Localité 7] Livre, Balance, Situation des copropriétaires) pour l'exercice 2023/2024 ainsi que pour l'exercice 2024/2025 ayant été arrêté au 22 novembre 2024 en raison du vote de la résiliation du mandat, tous les contrats des fournisseurs de la copropriété ainsi qu'un bordereau récapitulatif de transmission,

DECLARE que l'injonction de communiquer les pièces précitées sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l'issue d'un délai de deux mois suivant la date de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNE la SAS IMMAGENCE à verser au syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, une provision de 2.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi,

CONDAMNE la SAS IMMAGENCE à payer au syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PROCURA IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





DIT n'y avoir lieu à référé pour le surplus,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE la SAS IMMAGENCE aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits 

LE GREFFIER LE PRESIDENT