Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 08 Juillet 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00099 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVID

PRONONCÉE PAR 

Elisa VALDOR, Juge, 
Assistée de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 27 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, Greffière lors du prononcé


ENTRE :

S.A.S. [R]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

Répertoire général 25/00539

S.A.S. ZANA GRILLADES
Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jonathan LEVY de la SELEURL SELARL LEVY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1132

DEMANDERESSES


D'UNE PART


ET :

S.A.S. ZANA GRILLADES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jonathan LEVY de la SELEURL SELARL LEVY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1132

Répertoire général 25/00539

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSE DU LITIGE

Sur l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/00099
Par acte de commissaire de justice délivré le 22 janvier 2025, la société [R] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS ZANA GRILLADES, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 13 mai 2024 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] consenti par la société [R] à la société ZANA GRILLADES est acquise depuis le 10 janvier 2025 ;constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la société ZANA GRILLADES et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et aux frais du preneur, en garantie de toutes sommes qui pourrait être due ;condamner la société ZANA GRILLADES à compter du 10 janvier 2025, date de la résiliation du bail, à verser à la société [R] une indemnité d’occupation provisionnelle pour chaque jour de retard égale au montant actuel du loyer charges comprises, taxes et accessoires en sus, calculés au prorata temporis, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;condamner la société ZANA GRILLADES à verser à la société [R] la somme provisionnelle de 14.965,60 euros au titre des loyer et/ou indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2025, loyer et charges de janvier 2025 inclus ;

condamner la société ZANA GRILLADES à verser à la société [R] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société ZANA GRILLADES au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 janvier 2025 et le coût des Kbis commandés et de l’état des privilèges et nantissement d’un montant de 72,04 euros TTC. 
L’affaire appelée à l’audience du 18 mars 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois, en dernier lieu, à l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, la société [R], représentée par son conseil et se référant à ses conclusions déposées à l’audience, a sollicité du juge des référés de :

constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 13 mai 2024 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] consenti par la société [R] à la société ZANA GRILLADES est acquise depuis le 10 janvier 2025 ;constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la société ZANA GRILLADES et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et aux frais du preneur, en garantie de toutes sommes qui pourrait être due ;condamner la société ZANA GRILLADES à compter du 10 janvier 2025, date de la résiliation du bail, à verser à la société [R] une indemnité d’occupation provisionnelle pour chaque jour de retard égale au montant actuel du loyer charges comprises, taxes et accessoires en sus, calculés au prorata temporis, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;condamner la société ZANA GRILLADES à verser à la société [R] la somme provisionnelle de 25.679,77 euros au titre des loyer et/ou indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 20 mai 2025, loyer et charges de mai 2025 inclus ;condamner la société ZANA GRILLADES à verser à la société [R] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société ZANA GRILLADES au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 janvier 2025 et le coût des Kbis commandés et de l’état des privilèges et nantissement d’un montant de 72,04 euros TTC ;débouter la société ZANA GRILLAGES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’article 835 alinéa 1 et suivants du code de procédure civile, et de l’article L.145-41 du code de commerce, que :

par acte sous seing privé en date du 13 mai 2024, à effet du 15 mai 2024, elle a donné à bail commercial à la société ZANA GRILLADES les lots n°5, 6, 114 et 115 dépendants de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 7], à destination de restaurant, moyennant un loyer de 30.000 euros par an HT/HC, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 1050 euros par an HT ;les locaux ayant été livrés « brut de béton », des franchises de loyer afin de lui permettre de s’installer ont été consenties à la société ZANA GRILLADES ;dès l’entrée dans les lieux de la société ZANA GRILLADES, des difficultés de règlement sont apparues, les chèques remis en règlement du dépôt de garantie et frais de rédaction de bail étant revenus impayés, avant un virement intervenu le 19 juillet 2024, et les loyers n’ayant ensuite jamais été réglés ;les relances et mises en demeure adressées par son gestionnaire sont demeurées sans effet, et par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, elle a fait délivrer à la société ZANA GRILLADES un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 12.132,60 euros, à la suite duquel la société ZANA GRILLADES a procédé à un règlement de 2100 euros uniquement ;la société ZANA GRILLADES ne s’étant pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, elle est bien fondée à solliciter qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 10 janvier 2025, outre la condamnation de la société ZANA GRILLAGES au paiement d’une indemnité d’occupation et à la somme provisionnelle de 25.679,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 20 mai 2025.
En réplique aux moyens de défense adverses tenant à un manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du local, la société [R] soutient, notamment au visa de l’article 1725 du code civil, que :

suite au dégât des eaux survenu le 6 septembre 2024 dans le local commercial, son gestionnaire, la société NIVEX GESTION, a multiplié les démarches afin que la fuite soit réparée, la réparation intervenant le 10 septembre 2024 ;si les travaux de remise en état ont tardé, ce n’est pas de sa responsabilité mais de l’aveu même de la société ZANA GRILLADES du fait de l’inertie de son assureur qu’elle a d’ailleurs assigné en intervention forcée afin qu’il soit condamné à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;un autre dégât des eaux est survenu le 25 mars 2025 qui a pour origine les parties communes et les réparations nécessaires sont intervenues le 11 avril 2025 ;il ne peut lui être reproché un manquement à la jouissance paisible des locaux, étant étrangère dans la survenance des sinistres, qui avaient pour origine un autre appartement et les parties communes ;en outre, la société ZANA GRILLADES a souscrit une assurance prévoyant l’indemnisation de la perte d’exploitation, permettant de couvrir les loyers ;par ailleurs, la société ZANA GRILLADES s’est engagée à renoncer à tous recours et actions contre le bailleur du fait de la privation de jouissance et de pertes d’exploitation et à toute action basée sur l’article 1719-3 du code civil ;il n’est pas justifiée de la durée des travaux d’aménagement du local initialement prévue et du nombre de jours de retard pris dans l’exécution de ces travaux du fait des dégâts des eaux du 6 septembre 2024 et du 25 mars 2025 ;
En réplique à la demande de délai de paiement formée par la société ZANA GRILLADES, elle expose, d’une part, que cette dernière n’a pas jugé utile de commencer à procéder à des règlements d’acomptes sans attendre la décision à intervenir, d’autre part, qu’elle n’est pas en mesure d’accepter de tels délais dans la mesure où elle a acquis le local en souscrivant un emprunt de 350.000 euros, dont le solde est payable à terme dans un délai de 36 mois de sorte que l’absence de règlement des loyers la place dans une situation financière particulièrement délicate.

La société ZANA GRILLADES, représentée par son avocat et se référant à ses conclusions déposées à l’audience, a sollicité du juge des référés de :

A titre principal,

ordonner la jonction des deux instances référencées sous les numéros RG 25/00539 et RG 25/00099 ;débouter la société [R] de l’ensemble de ses demandes, dires et fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,

prendre acte de la bonne foi de la société ZANA GRILLADES de procéder au règlement de tout éventuel arriéré locatif ;suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail ;juger que la société ZANA GRILLADES bénéficiera d’un délai de paiement sur 24 mois pour le solde des sommes qu’elle resterait à devoir ;
En tout état de cause,

condamner la société [R] à verser à la société ZANA GRILLADES la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa défense, elle fait valoir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, des articles 1719, 1720, 1724 et 1219 du code civil, et de l’article L.145-41 du code de commerce, que :

depuis le dégât des eaux survenu le 6 septembre 2024, le local commercial est impropre à l’usage auquel il était destiné conformément aux stipulations du contrat de bail ;depuis le mois de septembre 2024, elle est dans l’impossibilité d’exercer son activité de restauration en raison de la vétusté du local causée par les dégâts des eaux successifs ;malgré ses demandes, le bailleur s’est abstenu de lui assurer une jouissance paisible de la chose loué puisqu’il n’a entrepris aucune diligence afin de permettre la mise en conformité du bien, de sorte qu’elle a été contrainte de repousser l’ouverture de son restaurant jusqu’à ce jour, ce qui lui cause un préjudice financier conséquent ;par ailleurs, au regard de la durée des réparations des dégâts, supérieure à 21 jours, le prix du bail peut être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont elle a été privée ;même s’il a été mis un terme aux dégâts des eaux les 10 septembre 2024 et 11 avril 2025, ceux-ci n’ont pour autant pas encore été réparés, tel que cela ressort du procès-verbal de constat du 1er avril 2025, et elle justifie de plusieurs factures en réparation des dégâts des eaux expliquant leur durée et le retard dans l’exploitation du local commercial ;de plus, la société [R] est tenue de réparer ces différents sinistres dont l’usure normale n’est pas la cause ;elle est donc bien fondée à suspendre l’exécution de son obligation de paiement des loyers et à solliciter l’exonération du paiement des loyers compris entre le 5 septembre 2024 et le 26 mai 2025, ayant été privée de l’entièreté du local ;la demande d’expulsion ne peut prospérer, la constatation de l’acquisition de clause résolutoire se heurtant à des contestations sérieuses.
A titre subsidiaire, s’il était constaté l’acquisition de la clause résolutoire, elle sollicite la suspension de ses effets et des délais de paiement de 24 mois, au visa notamment de l’article 1343-5 du code civil, faisant valoir que :

elle demeure dans l’attente de l’indemnisation de l’assureur portant sur les dégâts causés par les infiltrations et au regard de la durée des réparations des dégâts des eaux, le prix du bail peut être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont elle a été privée, puisque même s’il a été mis un terme aux dégâts des eaux, ceux-ci n’ont pas été réparés ;elle a été privée de l’entièreté du bien et a, par conséquent, été dans l’impossibilité de les utiliser ;elle justifie de plusieurs factures en réparation des dégâts des eaux qui doivent être supporter par la société [R] ;elle s’engage à régler l’arriéré locatif restant dû, déduction faite des factures susvisées, en 24 mensualités égales.

Sur l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/00539
Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la société ZANA GRILLADES a assigné la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD) devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir :

reconnaitre la relation contractuelle entre la société ZANA GRILLADES et l’assureur MMA IARD ; condamner l’assureur MMA IARD à relever et garantir la société ZANA GRILLADES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal, intérêts et frais, à la demande de la société [R] ; condamner l’assureur MMA IARD à verser à la société ZANA GRILLADES la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts ; 
En tout état de cause, 
 
condamner l’assureur MMA IARD au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner l’assureur MMA IARD aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jonathan LEVY, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1217, 1219, 1231-1, 1231-6, 1353 et 1358 du code civil, et de l’article L.113-5 du code des assurances, que :

par acte sous seing privé du 13 mai 2024, la société [R] lui a donné à bail des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;elle a souscrit un contrat d’assurance responsabilité professionnelle auprès de la société MMA, dès la délivrance du local, lequel stipule qu’en cas de dégât des eaux ayant pour effet la perte de l’usage du bien par le locataire, l’assureur garantira le paiement des loyers pendant une durée de 24 mois ;elle a victime d’un dégât des eaux, le 5 septembre 2024, soit quelques jours avant l’ouverture du restaurant, puis d’un second, le 27 mars 2025 ;un expert s’est rendu à deux reprises au sein du local commercial mais elle n’a jamais été rendue destinataire du rapport d’expertise et elle est toujours dans l’impossibilité d’exercer son activité de restauration ;la remise en état du local commercial a généré des coûts importants et elle demeure toujours dans l’attente de l’indemnisation de l’assureur portant sur les dégâts causés par les infiltrations et le versement de la garantie en paiement des loyers par l’assureur  dont l’inexécution contractuelle est patente ;en raison des travaux à réaliser, elle est dans l’impossibilité de régler les loyers du local commercial ce qui a conduit son bailleur à l’assigner aux fins d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers ;elle est donc bien fondée à solliciter que la société MMA soit condamnée à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcer à son encontre.
A l’audience du 27 mai 2025, la société ZANA GRILLAGES, représentée par son avocat, a réitéré ses demandes figurant dans son assignation et déposé ses pièces visées dans son bordereau.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n’a pas comparu et n’avait pas, au jour de l’audience, constitué avocat.

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Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

Les deux affaires ont été mise en délibéré au 24 juin 2025, lequel a été prorogé au 4 puis au 8 juillet 2025.

Par message notifiée par RPVA, le 10 juin 2025, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, par la voix de son conseil, a sollicité la réouverture des débats.



Dans le respect du principe du contradictoire, le juge des référés a sollicité, par courriel du 23 juin 2025, les observations des avocats des sociétés [R] et ZANA GRILLADES sur la demande de réouverture des débats, mais ce courriel est resté sans réponse.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

I. Sur la demande de jonction des instances

L’article 367 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

Compte tenu du lien les unissant, il est d’une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/00099 et 25/00539 sous le numéro de l'affaire la plus ancienne, soit le numéro de répertoire général 25/00099.

II. Sur la demande de réouverture des débats

En application de l’article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES a été assignée par la société ZANA GRILLADES, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, à l’audience du 27 mai 2025, par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2025, remis à personne habilitée à recevoir l’acte.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui a pourtant disposé du temps utile pour organiser sa défense, n’avait pas constitué avocat, à la date de l’audience, lors de laquelle elle n’était donc pas représentée.

Après la clôture des débats, la décision ayant été mise en délibéré au 24 juin 2025, un avocat s’est manifesté, par courriel du 10 juin 2025, au soutien des intérêts de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, sollicitant la réouverture des débats.

Toutefois, force est de constater qu’il n’est justifié d’aucun motif légitime à l’appui de cette demande de réouverture des débats, étant uniquement allégué que le courriel adressé par la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à son avocat aurait atterri dans ses spams.

Or, à supposer que tel ait été le cas, il est surprenant que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne se soit pas inquiétée de l’absence de réponse de son conseil à l’approche de l’audience.

Par conséquent, la demande de réouverture des débats sera rejetée.

III. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le montant d’une provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article 1728 du même code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. 

Ainsi, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu’il apporte la preuve de ce que l’inertie de ce dernier a pour effet d’empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. 

Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Il reste qu’il est admis que l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre. 

De plus, en application de l’article 1725 du même code, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 

Il s’évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée. Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n’exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s’il n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte sous seing privé du 13 mai 2024, la société [R] a donné à bail à la société ZANA GRILLADES un local commercial correspondant aux lots n°5, 6, 114 et 115 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour une activité exclusive de restaurant, pour une durée de neuf années entières et consécutif à effet du 15 mai 2024, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 30 000 euros, payable trimestriellement par terme d’avance, outre une provision sur charge d’un montant de 1050 euros par trimestre.

Il n’est pas discuté que les locaux ont été livrés « brut de béton », le preneur devant accomplir les travaux d’aménagement et de mise aux normes, et en contrepartie, le bail commercial prévoit en son article 6.2 des franchises de loyers au bénéfice du preneur, à savoir, une franchise de loyer de quatre mois à compter de la prise d’effet du bail, portant sur le loyer uniquement, et une franchise de loyer de 400 euros à compter de deux mois après la prise d'effet du bail et ce pendant une période 8 mois, cette franchise étant une participation du bailleur à la mise aux normes des locaux.

En outre, le bail commercial en son article 12 « conditions générales de jouissance » stipule notamment que « Le preneur pourra rendre le bailleur responsable des infiltrations provenant des conduites d’eau, du sol, du sous-sol, de l’humidité ou de toute autre cause. » et que « Dans l’hypothèse où le preneur subit un trouble quelconque, direct ou indirect, dans sa jouissance des lieux, en raison du fait d’un tiers ou d’un occupant de l’immeuble, toutes actions en indemnités ou réparations entreprises par le preneur devra être exclusivement dirigées contre l’auteur du trouble, et ce, sans mise en cause possible du bailleur. »

De plus, il est prévu au bail en son article 14 que « Le preneur supportera sans indemnité, ni diminution de loyer, toutes les réparations grosses ou menues ainsi que tous les travaux qui pourraient être exécutés dans les locaux loués, notamment la passage de canalisations, dans l’immeuble, dans les immeubles voisins ou sur la voie publiques pendant le cours du bail, quelles qu’en soient la nature et la durée, même si ces travaux duraient plus de vingt et un jours et ce par dérogation expresse aux dispositions de l’article 1724 du code civil. »

Par ailleurs, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que « Il est expressément prévu qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, d’une indemnité d’occupation, du dépôt de garantie ou des charges, qu’ils proviennent d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou du montant des accessoires, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent bail ou de la loi comme en cas de non-respect de l’une quelconque des stipulations du bail ou de ses annexes, et un (1) mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit à l’expiration du délai -ci-dessus. »

Il résulte des quittances de loyers, avis d’échéance, et décomptes produits aux débats, que la société ZANA GRILLADES n’a pas réglé l’intégralité des loyers et charges dont elle est redevable, en dépit des franchises de loyers prévues contractuellement, le décompte arrêté au 1er janvier 2025 faisant apparaitre une somme due, déduction faites des frais de relance et de mise en demeure, de 12 008,60 euros.

C’est dans ces circonstances que la société [R] a fait délivrer à la société ZANA GRILLADES, par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire prévu au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 12 132,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1 décembre 2024, hors coût de l’acte.

Il est constant que ce commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l'application des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Toutefois, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société ZANA GRILLADES oppose l’exception d’inexécution au motif que des dégâts des eaux sont survenus au sein du local commercial, la plaçant dans l’impossibilité d’exercer son activité de restauration, caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et par là même une contestation sérieuse.

A ce titre, il est établi, par la production du constat amiable de dégât des eaux et de la déclaration de sinistre, que la société ZANA GRILLADES a été victime d’un dégât des eaux le 5 septembre 2024, qui a pour origine une fuite de la canalisation de l’appartement du 2ème étage, l’eau s’écoulant dans son local et endommageant les plafonds et l’isolation, et qu’elle a, dans ces circonstances, procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, les MMA avec qui elle a souscrit un contrat d’assurance PRO-PME couvrant notamment les pertes d’exploitation et la perte de valeur du fonds de commerce après dégâts des eaux, avec une période d’indemnisation maximum de 18 mois.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du constat amiable, des échanges entre le bailleur, par l’intermédiaire de son gestionnaire, le syndic, et la société CDC HABITAT, bailleresse de l’appartement en cause, et du rapport d’intervention de la société REOLIAN MULTITEC, que ce dégât des eaux n’avait pas pour origine/cause les parties privatives du local donné à bail à la société ZANA GRILLADES, mais l’appartement occupé par Monsieur [U] [X], situé au 2ème étage, soit au-dessus du local commercial, et, plus précisément au niveau des joints du « MTA » et que les travaux permettant de remédier au sinistre ont été réalisés par la société REOLIAN MULTITEC dès le 10 septembre 2024.

Outre que la cause du sinistre a été réparée très rapidement, il résulte des courriels produits aux débats que la société [R], par l’intermédiaire de son mandataire, a effectué les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour que ceux-ci soit réparés, en l’occurrence, et notamment auprès du bailleur de l’occupant de l’appartement du 2ème étage, à savoir la société CDC HABITAT.

Bien qu’aucun constat amiable ou déclaration de sinistre ne soit produit aux débats, il n’est pas discuté qu’un second dégât des eaux est survenu , le 25 mars 2025, au sein du local commercial donné à bail à la société ZANA GRILLADES, trouvant son origine dans les parties communes, et plus précisément le réseau de chauffage des appartements C34 et 31, conduisant le syndicat des copropriétaires à faire intervenir la société MCP pour effectuer une recherche de fuite, le 7 avril 2025, puis les réparations nécessaires, le 11 avril 2025, tel que cela ressort des factures produites aux débats.

A cet égard, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er avril 2025, dont se prévaut la société ZANA GRILLADES, s’il permet de caractériser la réalité du dégât des eaux survenu le 25 mars 2025, ne remet pas en cause la réparation de la cause de la fuite, intervenue postérieurement, soit le 11 avril 2025, à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

Au vu de ce qui précède, la société [R] n’a pas manqué à son obligation de faire jouir paisiblement la locataire des locaux loués dès lors qu’elle n’est responsable ni du comportement des autres copropriétaires ni de celui du syndic de copropriété vis-à-vis de la société ZANA GRILLADES, ces personnes étant des tiers au sens de l’article 1725 du code civil, et au-delà, n’a pas fait preuve d’immobilisme, accomplissant les diligences nécessaires pour que les responsables des désordres procèdent au plus vite aux réparations pour y remédier.

En outre, le procès-verbal de commissaire de justice de justice du 1er avril 2025, et plus particulièrement, les photographies qui y sont insérées, permet de constater que les travaux d’aménagement du local incombant au preneur, étaient à la date de survenance des dégâts des eaux, qui ont été réparées très rapidement, très peu avancés, les murs, plafonds et sols étant encore brut de beton, de sorte qu’il est permis de douter que la société ZANA GRILLADES était, à quelques jours de l’ouverture de son restaurant, lors de la survenance du premier dégât des eaux.

A cet égard, la société ZANA GRILLADES s’abstient d’indiquer la durée prévisible des travaux d’aménagement et de mise aux normes du local commercial, pour permettre l’ouverture du restaurant, en l’absence de la survenance des dégâts des eaux qui ont été réparés en quelques jours.

En outre, il résulte du courriel du 20 mai 2025 de la société ZANA GRILLADES à l’agence [C] [F], gestionnaire du local, qu’elle a stoppé les travaux d’aménagement du local, à la demande de son assureur, dans l’attente du passage de l’expert, de sorte que la société [R] ne peut être tenue responsable de cette situation.

De plus, conformément aux stipulations du bail, « toutes actions en indemnités ou réparations du trouble de jouissance entreprises par le preneur devra être exclusivement dirigées contre l’auteur du trouble, et ce, sans mise en cause possible du bailleur.» et que “Le preneur supportera sans indemnité, ni diminution de loyer, toutes les réparations grosses ou menues ainsi que tous les travaux qui pourraient être exécutés, (...), même si ces travaux duraient plus de vingt et un jours et ce par dérogation expresse aux dispositions de l’article 1724 du code civil. », de sorte que la société ZANA GRILLADES ne peut revendiquer une diminution des loyers et/ou une prise en charge des travaux qu’elle a engagés par la société [R].

Au regard de ces éléments, la contestation soulevée par la société ZANA GRILLADES ne revêt pas un caractère suffisamment sérieux.

Dès lors, l'obligation pour la société ZANA GRILLADES de payer ses loyers et charges n'apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées en intégralité dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 janvier 2025. 

La demande subsidiaire de la société ZANA GRILLADES tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sera examinée infra

IV. Sur les demandes en paiement provisionnel

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la société ZANA GRILLADES causant un préjudice à la société [R], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 11 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux.


Par conséquent, il convient de condamner la ZANA GRILLADES au paiement de ladite indemnité à titre provisionnel, à compter du 21 mai 2025, la période antérieure étant incluse dans la provision allouée infra.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif 
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société [R], qui sollicite la condamnation de la ZANA GRILLADES, à lui payer la somme provisionnelle de 25,679,77 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés arrêtée au 20 mai 2025, verse aux débats, à l’appui de sa demande, le bail commercial, les quittances de loyers et avis d’échéances, le commandement de payer du 10 décembre 2024, au décompte de la créance arrêtée au 20 mai 2025, dont elle déduit les frais de relance et de mise en demeure.

Au regard des développements précédents, la société ZANA GRILLADES n’apporte aucune contestation sérieuse à cette demande.

Il convient en conséquence de condamner la ZANA GRILLADES à payer à la société [R] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mai 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 25 679,77 euros.

V. Sur demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, la ZANA GRILLADES justifie n’avoir pas, à ce jour, pu ouvrir son restaurant, les travaux d’aménagement et de mise aux normes étant à l’arrêt, et ne pas dégager, de ce fait, de de chiffre d’affaires, invoquant pour justifier cette situation, les dégâts des eaux survenus, au demeurant réparés, et l’absence d’indemnisation de l’assurance.

La bonne foi de la société ZANA GRILLADES n’est pas remise en cause par la société [R].

En outre, la société ZANA GRILLAGES produit ses comptes prévisionnels, sur les années 2025, 2026 et 2027, qui permettent d’espérer un apurement de la dette, dès l’ouverture du restaurant, ce qui suppose toutefois que les travaux d’aménagement et de mise aux normes soient réalisés rapidement et qu’une indemnisation de l’assurance, si les garanties sont mobilisables, intervienne promptement.

Dans ce contexte particulier, sans nier les besoins du créancier, qui a souscrit un crédit pour l’acquisition du bien immobilier, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, d’accorder à la société ZANA GRILLADES des délais de paiement suspensifs de poursuites, dans les termes du dispositif. 

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l'occupation des lieux continueront d'être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d'occupation.

Les délais ainsi accordés ont pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant précisé que s’ils ne sont pas respectés, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société ZANA GRILLADES, occupante sans droit ni titre, devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

VI. Sur l’appel en garantie formé par la société ZANA GRILLADES à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le montant d’une provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi de sorte que les co-contractants sont tenus d’un devoir de loyauté dans l’exécution de leurs obligations. 

Aux termes de l’article 1353 du même code « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation . »

L’article L113-1 du code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »
Il appartient à l’assuré d’établir que sont réunies les conditions requises pour mettre en jeu la garantie. À défaut de rapporter une telle preuve, la garantie n’est pas acquise.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société ZANA GRILLADES a souscrit, à effet du 2 septembre 2024, auprès de la société MMA IARD ASSURANCES et de la société MMA IARD SA, seule la première ayant été assignée, un contrat d’assurance MMA PRO PME pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], couvrant notamment « la perte d’usage du locataire responsable », les pertes d’exploitation et la perte de valeur du fonds de commerce après dégâts des eaux, avec une période d’indemnisation maximum de 18 mois et dont le plafond correspond aux frais réels sur expertise.

Il ressort des éléments produits que l’assureur a mandaté la société UNION EXPERTS pour procéder à l’évaluation des dommages, laquelle a fixé deux rendez-vous d’expertise le 13 novembre 2024 et le 12 décembre 2024.

La société ZANA GRILLADES soutient n’avoir toujours pas été rendue destinataire du rapport d’expertise, ni avoir été indemnisée par son assureur, et sollicite, par conséquent, la condamnation de la société MMA IARD ASSURANCES, qu’elle rend responsable de son impossibilité de payer le loyer de son local commercial, à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société [R], bailleresse, et non à verser les indemnités qui seraient dues en application du contrat d’assurance.

Cette demande suppose de démontrer, avec l’évidence requise devant le juge des référés, l’existence d’une faute de la société MMA IARD ASSURANCES à ses obligations contractuelles, qui serait la cause du non-paiement de ses loyers, par son assurée, la société ZANA GRILLADES.

Or, la société ZANA GRILLADES s’abstient de produire aux débats les conditions générales du contrat d’assurance permettant de déterminer les conditions de mise en jeu des garanties et, par suite, si celles-ci sont dans le cas présent, réunies, avec l’évidence requise devant le juge des référés, étant rappelé que la charge de la preuve pèse sur l’assuré.

En outre, alors que les dégâts des eaux ont manifestement été réparés, force est de constater que la société ZANA GRILLADES n’a pas entendu poursuivre les travaux d’aménagement et de mise aux normes du local pour permettre l’ouverture du restaurant, travaux qui étaient loin d’être achevés à la date de survenu des sinistres, et les éléments produits sont insuffisants à établir que l’assureur lui aurait fait l’interdiction de poursuivre ces travaux, alors qu’il apparait que les opérations d’expertise suite au première sinistre ont eu lieu, et qu’il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre pour le second dégât des eaux.

De plus, il apparait que les difficultés dans le paiement des sommes dues contractuellement sont intervenues bien avant la survenance des sinistres, les chèques de paiement du dépôt de garantie et de frais de rédaction d’acte étant revenus impayés.

Par ailleurs, il n’est pas établi que les sinistres dont la cause a été réparée très rapidement soient la cause exclusive du non-paiement des loyers depuis l’entrée des lieux. 

Bien que la juridiction puisse s’étonner de la longueur du délai de traitement par l’assureur de(s) sinistre(s) déclaré(s) par son assurée, dont il ne peut ignorer les conséquences dommageables, l’obligation de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de garantir les condamnations prononcées à l’encontre de la société ZANA GRILLADES se heurte à une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé concernant l’appel en garantie formé par la société ZANA GRILLADES à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

VII. Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société ZANA GRILLADES, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 25/00099 et 25/00539 sous le numéro de l'affaire la plus ancienne, soit le numéro de répertoire général 25/00099 ;

DEBOUTE la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande de réouverture des débats ;

CONSTATE l'acquisition au 11 janvier 2025 de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 13 mai 2024 liant la société [R] à la société ZANA GRILLADES ;
CONDAMNE la ZANA GRILLADES à payer à la société [R] la somme provisionnelle de 25 679,77 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée 20 mai 2025 ;


SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société ZANA GRILLADES se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités d'un montant de 1070 euros et d'une 24ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ; 
DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les suivants avant le 15 de chacun des mois ; 
DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : 
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société ZANA GRILLADES et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (lots n°5, 6, 114 et 115)  ;
il sera fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la ZANA GRILLADES à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, au 11 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisé par la remise des clés ou la reprise des lieux ; 
les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y a voir lieu à référé concernant l’appel en garantie formé par la société ZANA GRILLADES à l’encontre de la société MMA IARDE ASSURANCE MUTUELLE ;
REJETTE toute demande pl