Tribunal Judiciaire · Contentieux Proximité — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]





N° RG 25/00016 - N° Portalis DBW7-W-B7J-CCWN


Minute : 25/092



JUGEMENT

DU 04/07/2025 


S.C.I. LILOU



C/

[X] [E]






Le 

1 copie exécutoire et 
1 expédition délivrée à 




1 expédition délivrée à


JUGEMENT CONTRADICTOIRE





rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 04 juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l'audience publique du 16 mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;


ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LILOU
dont le siège social est [Adresse 6]
représentée par Monsieur [R] [N], Gérant de la SCI

ET :


DEFENDERESSE :

Madame [X] [E]
née le 30 Novembre 1960 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2019, la SCI NICLAU, prise en la personne de son gérant Monsieur [U], représentée par la SARL PAUL et GERAUD BENET, a consenti à Madame [X] [E] un bail portant sur un logement sis [Adresse 3] à AURILLAC (15000) moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros hors charges.

Suivant acte notarié en date du 02 juin 2020, la SCI LILOU a acquis l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à AURILLAC, dont le bien objet du bail à la SCI NICLAU. 

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, la SCI LILOU a fait délivrer à Madame [X] [E] le 12 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.407, 85 euros.



Par acte de Commissaire de Justice du 23 janvier 2025, la SCI LILOU a fait assigner Madame [X] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d'AURILLAC à l'audience du 16 mai 2025 en résiliation du bail et en paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience, la SCI LILOU, représentée par son gérant Monsieur [R] [N], actualise sa créance locative à la somme de 859,90 euros et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance aux termes duquel elle demande au juge de :
- Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ; 
- Ordonner l'expulsion de Madame [X] [E] ainsi que de toute personne de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- Condamner Madame [X] [E] à lui payer la somme de 1.818,54 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ;
- Condamner Madame [X] [E] à lui payer une indemnité d'occupation sur la base du loyer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux ;
- Condamner Madame [X] [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

En défense, Madame [X] [E], comparante en personne, reconnaît des impayés au cours des années 2023 et 2024 et conteste cependant le montant de la somme réclamée par son bailleur. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.


SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.
Or, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.

En l'espèce, le contrat de bail étant en date du 18 juillet 2019 il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus.

L'article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non-paiement des sommes dues d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l'aide personnalisée au logement), deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu de l'extrait du relevé de compte actualisé au mois de janvier 2025 versé au débat qui comprend un historique des paiements que le commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 est resté totalement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d'acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 13 janvier 2025.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l'exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par la défenderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il résulte du décompte actualisé en date du 03 avril 2025 produit par la SCI LILOU que Madame [E] est débitrice de la somme de 1.818,54 euros au titre d'impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation à l’égard de son bailleur. 

Madame [E] qui conteste devoir les sommes en question ne justifie pas avoir effectués des versements quelconques. 

Aussi, la SCI LILOU est fondée à réclamer la somme de 859,90 euros correspondant aux charges impayées pour l’année 2023.

Madame [X] [E] sera donc condamnée à payer à la SCI LILOU la somme de 859, 90 euros. 


SUR LES DÉPENS

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.


SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l'article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à payer au demandeur une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI LILOU contre Madame [X] [E] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [X] [E] à compter du 13 janvier 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SCI LILOU une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, augmentée des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SCI LILOU au titre des charges arriérées pour l’année 2023 la somme de 859,90 euros ; 

CONDAMNE Madame [X] [E] à payer à la SCI LILOU la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,