Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [C]
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [C]


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/14832 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGP

N° MINUTE : 




Assignation du :










JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société VIANOVA GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal, 
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263


DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K]
[Adresse 6]
[Localité 11] (ANGLETERRE)

Non représenté 





Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/14832 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°16 et 66 d'un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1].

Par courriers datés des 6 septembre 2021, 26 octobre 2021, 25 janvier 2022, 30 mai 2022, 18 novembre 2022, 10 février 2023 et 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a réclamé à M. [R] [K] le paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 septembre 2023 et remise au destinataire le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [R] [K] de payer la somme de 8 098,16 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte reçu par commissaire de justice le 17 novembre 2023, et signifié le 5 avril 2024 au Royaume-Uni, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 9] a fait assigner M. [R] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 23 mai 2024.

Au visa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner M. [R] [K] au paiement de la somme de 9 104,61 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 octobre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021 sur la somme de 724,33 euros ; à compter du 26 octobre 2021 sur la somme de 1 268,50 euros ; à compter du 25 janvier 2022 sur la somme de 1 806,27 euros ; à compter du 30 mai 2022 sur la somme de 2 350,44 euros ; à compter du 18 novembre 2022 sur la somme de 4 684,50 euros ; à compter du 10 février 2023 sur la somme de 5 456,14 euros ; à compter du 7 juin 2023 sur la somme de 6 832,20 euros ; à compter du 6 septembre 2023 sur la somme de 8 098,16 euros ; puis à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner M. [R] [K] au paiement de la somme de 2 600,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [R] [K] au paiement des entiers dépens ;
- condamner M. [R] [K] au paiement de la somme de 1 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

L'acte introductif d'instance a été transmis pour signification le 17 novembre 2023 au Senior Master of the Royal Courts of Justice Strand (Royaume-Uni), conformément à la Convention de [Localité 8] du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale. Copie en langue française et en langue anglaise en a été remise au domicile du défendeur le 5 avril 2024. M. [R] [K] n’ayant pas constitué avocat, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 octobre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/14832 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGP

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [R] [K] est propriétaire des lots n°16 et 66 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2022 et 6 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 17 octobre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [R] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8 768,61 euros [(9 104,61 – (42 x 8)].

M. [R] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 octobre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023 inclus).


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 336,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Il s'évince en outre de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'envoi des sept premiers courriers adressés au défendeur, ne produisant le bordereau d'accusé de réception qu'à propos du courrier daté du 6 septembre 2023.

Cette lettre recommandée avec avis de réception constitue une mise en demeure et donc une dépense dont la copropriété est bien fondée à réclamer remboursement au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [R] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/14832 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGP

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [R] [K] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [R] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d'avril 2021.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [R] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 18 septembre 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et de l'article 64 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 7 972,16 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [R] [K], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [R] [K] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

- 8 768,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 octobre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 7 972,16 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- 42,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne M. [R] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Juillet 2025


La Greffière Le Président