Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 7 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

2ème Chambre Contentieux
N° RG 24/07096 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M7AH

En date du : 07 juillet 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du sept juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mai 2025 devant Lila MASSARI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, délibéré prorogé au 07 juillet 2025.

Signé par Lila MASSARI, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEURS :

Madame [S] [W] [Y] [L] épouse [A]
née le 30 Octobre 1986 à [Localité 5], de nationalité Française
demeurant [Adresse 4], SUÈDE
et
Monsieur [J] [I] [P] [L]
né le 05 Avril 1981 à [Localité 7], de nationalité Française, Ingénieur
demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON


DÉFENDEUR :

Monsieur [F], [C], [U] [B]
né le 03 Juillet 1979 à [Localité 6], de nationalité Française, Gérant
demeurant [Adresse 1]

défaillant

 



Grosse délivrée le : 
à : 
Me Clémentine PUJOS - 319








EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 16 mai 2023, [J] [L] et [S] [A] née [L] ont consenti à [F] [B] une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d'habitation située au [Adresse 2] pour un prix principal de 402.169 euros. 

La promesse était consentie pour une durée expirant le 14 août 2023 à 18 heures. 

Il a été prévu au terme de cette promesse des conditions suspensives particulières, notamment s'agissant de l'obtention d'un prêt. 

À ce titre, l'acquéreur s'engageait à déposer des demandes de prêt au plus tard le 15 juin 2023 et " à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte […]. Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts " qui sera réputée " non réalisée " à compter du 15 juillet 2023. 

Il devait par ailleurs " notifier audit notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 17 juillet 2023, les offres qui lui ont été faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ". 
Une clause pénale stipule que : 

Un dépôt de garantie a été fixée à la somme de 5.000 euros. 

Aux termes d'un avenant dressé par acte authentique en date du 9 août 2023, les parties ont convenu de modifier la date de réalisation de la promesse vente pour la porter au 14 septembre 2023, ainsi que les dates d'échéances pour déposer une demande de prêt et lever la condition suspensive afférente, portées respectivement au 13 juillet et 14 août 2023. 

La date à laquelle l'acquéreur s'obligeait à informer le notaire de l'issue de ses demandes de prêt a également été modifiée et portée au 21 août 2023. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2023, et délivrée le 26 octobre 2023, les vendeurs ont sommé l'acquéreur de satisfaire ses obligations telles que décrites au sein de la promesse de vente, section " PROTECTION DE L'EMPRUNTEUR IMMOBILIER CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRÊT " et modifiées par l'avenant susmentionné, en vain. 

Suivant acte de Maître [D] [X], commissaire de justice à [Localité 9], en date du 11 décembre 2023, les vendeurs ont fait sommation à l'acquéreur de comparaître devant l'Office Notariale [T] et [V] le 21 décembre 2023 à 15 heures, en vain. 

Par acte authentique en date du 21 décembre 2023, un procès-verbal a été établi constatant la carence de [F] [B]. Les vendeurs ont indiqué qu'ils n'entendent pas réaliser la vente promise et souhaitent, en conséquence de la défaillance de l'acquéreur, réclamer le règlement de la clause pénale ainsi que tous dommages-intérêts auxquels il pourrait prétendre. 

[F] [B] ne s'est pas acquitté de la clause pénale. 

*

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, [S] [A] née [L] et [J] [L] ont fait assigner [F] [B] devant le tribunal judiciaire de TOULON aux fins de : 
" Vu l'article 1103 du code civil ;
Vu l'article 1104 du code civil 
Vu l'article 1231-5 du code civil ; 
Vu l'article 1240 du Code civil 
Vu l'article 1304-3 du code ; 
Vu la Jurisprudence versée au débat ; 
Vu les pièces versées au débat ; 
IL EST DEMANDE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON DE 
CONSTATER que la condition suspensive est accomplie au sens de l'article 1304-3 du Code 
CONSTATER qu'elle est imputable à la carence de Monsieur [F] [B] 
En conséquence 
ORDONNER le versement de la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de la SCP "[G] [T] et [H] [V], Notaires Associés", titulaire d'un office notarial dont le siège est à [Adresse 8], au profit de Monsieur [J] [L] et de Madame [S] [L] épouse [A] ;
CONDAMNER Monsieur [F] [B] à payer à Madame [S] [L] épouse [A] et à Monsieur [J] [L] le reliquat sur la somme de 40.216,90 euros, soit la somme de 35.216,9 euros au titre de l'indemnité forfaitaire fixée par la clause pénale du compromis de vente, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 26 octobre 2023 ;
JUGER que les conséquences des manquements de Monsieur [B] ont causé un préjudice matériel à Madame [S] [L] épouse [A] et à Monsieur [J] [L] correspondant à une perte de chance ;
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 41.592 euros, correspondant à la différence entre le prix initialement fixé par la promesse de vente et le prix final pour lequel le bien a été cédé au titre de la réparation de la perte de chance ; 
JUGER que les conséquences des manquements de Monsieur [F] [B] ont causé un préjudice moral à Madame [S] [L] épouse [A] et à Monsieur [L] ;
En conséquence
CONDAMNER Monsieur [F] [B] à payer à Madame [S] [L] épouse [A] et à Monsieur [J] [L] la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du 
préjudice moral ;
CONDAMNER Monsieur [F] [B] à verser à Madame [S] [L] épouse [A] et à Monsieur [J] [L], la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER Monsieur [F] [B] aux entiers dépens. "

Quoique régulièrement cité par acte remis en l'étude, [F] [B] n'a ni constitué avocat, ni comparu.

Suivant ordonnance en date du 1er avril 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 5 mai 2025 et renvoyé la cause à l'audience de plaidoiries à juge unique du 12 mai 2025 à 14 heures.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, délibéré prorogé au 07 juillet 2025.


SUR CE :

I. SUR L'ABSENCE DU DÉFENDEUR

Aux termes de l'article 763 du code de procédure civile, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de 15 jours à compter de l'assignation ;

Aux termes de l'article 764 du code de procédure civile, dès qu'il est constitué, l'avocat du défendeur en informe celui du demandeur ; copie de l'acte de constitution est remise au greffe.

Aux termes de l'article 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l'une ou l'autre partie, par la remise au greffe d'une copie de l'assignation. Sous réserve que la date de l'audience soit communiquée plus de quinze jours à l'avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Au vu des éléments produits, l'assignation délivrée au défendeur est régulière en la forme et l'affaire est en état d'être jugée sur le fond.


II. SUR LA DEMANDE DES CONSORTS [L] RELATIVE A L'APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE

Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1104 du code civil prévoit que " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. "

L'article 1304-3 prévoit que " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. "

S'il appartient au créancier qui invoque l'application de ce texte de démontrer que le débiteur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, c'est au débiteur de l'obligation de prouver qu'il a accompli des diligences normales visant à l'accomplissement de ladite condition.

Il incombe donc au bénéficiaire du compromis de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai déterminé de prouver qu'il a présenté à l'organisme de crédit, dans le délai contractuel, au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Il lui appartient également de justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prévu dans la convention.

L'article 1231-5 du code civil prévoit : " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. "

En l'espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente du 16 mai 2023 signée entre les parties prévoyait une condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur. Ainsi, [F] [B] s'engageait " L'acquéreur déclare vouloir financer tout ou partie du prix d'acquisition avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : 
Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : Tout organisme prêteur 
Montant maximum du prêt : 417.000 € 
Taux d'intérêt maximum : 5 % hors assurances 
Durée maximale du prêt : 25 ans 
Il s'oblige à déposer ses demandes de prêt d'ici le 15 JUIN 2023 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double.
Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-I et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 15 JUILLET 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci- dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. 
Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble, 
Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. 
Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et toute somme versée par l'acquéreur lui sera immédiatement restituée sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. 
Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. 
Il déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa I du Code civil issu de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles. "

Aux termes d'un avenant dressé par acte authentique en date du 9 août 2023, les parties ont convenu de modifier la date de résiliation de la promesse de vente pour la porter au 14 septembre 2023, ainsi que les dates d'échéances pour déposer une demande de prêt et lever la condition suspensive afférente, portées respectivement au 13 juillet et 14 août. La date à laquelle l'acquéreur s'obligeait à informer le notaire de l'issue de ses demandes de prêt a également été modifiée et portée au 21 août 2023. 

Aux termes de ces actes, [F] [B] était tenu, en cas de non-obtention du prêt, de justifier des diligences accomplies pour l'obtention du prêt en produisant les refus de prêt émanant des organismes sollicités.

Or ce dernier n'a jamais justifié des diligences accomplies en vue de l'obtention de son prêt malgré :
- Une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2023 délivrée le 26 octobre 2023 par laquelle les demandeurs ont sommé l'acquéreur de satisfaire à ses obligations, en vain ;
- Une sommation délivrée par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023 de comparaître devant l'office notariale [G] [T] et [H] [V] le 21 décembre 2023 à 15H afin de régulariser l'acte de vente, en vain.
- Un procès-verbal de carence en date du 21 décembre 2023 ;

Il n'est pas discuté que la promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est résolue, les demandeurs ayant expressément renoncé à une quelconque réitération forcée de la vente, tel que cela résulte notamment du procès-verbal de carence du 21 décembre 2023. Le litige porte sur l'application de la clause pénale.

La promesse synallagmatique du 16 mai 2023 stipulait en outre une clause intitulée " clause pénale " prévue en ces termes : 
" Nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives susmentionnées, pour le cas où l'une quelconque des parties se refuserait à signer l'acte authentique de vente après avoir été mis en demeure par l'autre de s'exécuter, elle s'engage à lui verser une somme de QUARANTE MILLE DEUX CENT SEIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES (40.216,90 €) représentant 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts forfaitaires sans que cette stipulation de dommages et intérêts puisse nuire, en aucune façon, au droit de chacune d'elles de poursuivre la réalisation de la présente vente par tous moyens de droit. Cette somme ne serait pas due si la réalisation de la vente ne pouvait intervenir par suite de la défaillance de l'une des conditions suspensives ci-dessus prévues. 
Etant ici rappelé les termes du second alinéa de l'article 1231-5 du Code civil (ancien article 1152) ci-après littéralement rapportés : " Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ". 

La combinaison de ces clauses, sanctionne l'absence de régularisation de l'acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies ou réputées telles, et permet à la partie non fautive, qui s'entend du vendeur comme de l'acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice.

Ainsi, [F] [B] est condamné à verser aux consorts [L] la somme de 40.216,90 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, à titre de dommages et intérêts.

Une telle indemnité correspond à 10 % du prix de vente, étant observé que le bien a été immobilisé pendant une durée de sept mois soit du 16 mai 2023 au 21 décembre 2023 avant que la carence de [F] [B] n'ait été constaté par le notaire. Elle ne présente donc pas un caractère manifestement excessif justifiant sa réduction.

Par ailleurs, les consorts [L] demandent d'ordonner le versement de la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de l'office notariale en charge de la vente du bien immobilier.
En effet, la clause de la promesse synallagmatique de vente du 16 mai 2023, relative au versement de la somme de 5?000 euros entre les mains du séquestre, précise que " l'acquéreur autorise d'ores et déjà le séquestre à se libérer de cette somme entre les mains du vendeur, dans les conditions ci-dessus, dès constatation de son manquement aux obligations résultant des présentes. "
En l'espèce, le défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt ayant pour origine la faute de [F] [B], il y a lieu d'autoriser les consorts [L], pour le paiement de la somme accordée au titre des dommages et intérêts, à se faire remettre les fonds détenus par la SCP [G] [T] et [H] [V], notaires associés, à titre de séquestre.


III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE AU TITRE DE LA PERTE DE CHANCE

Les consorts [L] sollicitent l'octroi d'une somme de 41.592 euros au titre de la perte de chance en raison de la non réitération de la vente puisqu'ils ont vendu le bien à un prix inférieur à celui contractuellement fixé en raison du contexte immobilier défavorable après l'immobilisation fautive du bien par [F] [B].

La clause pénale est destinée à réparer forfaitairement le préjudice subi par le créancier de l'obligation inexécutée et ce, quelle que soit l'importance de son préjudice effectif.

L'immobilisation du bien pendant une durée de sept mois, soit du 16 mai 2023 et 21 décembre 2023, ne constitue pas un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l'application de la clause pénale, celle-ci excluant toute demande d'indemnité supplémentaire en réparation du préjudice subi compte tenu de son caractère forfaitaire.

En conséquence, la demande indemnitaire des consorts [L] au titre de la perte de chance sera rejetée.


IV. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

Les consorts [L] sollicitent l'octroi d'une somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral. Ils soutiennent qu'au regard du comportement fautif de [F] [B], ils ont été contraints de réaliser des démarches supplémentaires qui n'étaient pas prévues initialement et que le mutisme de [F] [B] a généré anxiété et incertitude dans la mesure où les fruits de la vente devaient permettre de régler les droits de succession de leur oncle [E] [R] avec une échéance fixée au 6 mai 2024.

Le caractère forfaitaire de l'indemnité prévue à la clause pénale exclut une indemnisation complémentaire au titre du préjudice moral, le préjudice des consorts [L], dont l'existence n'est pas contestable, étant intégralement réparé par l'application de cette clause, librement acceptée.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.


V. SUR LES FRAIS IRREPETIBLES, LES DEPENS ET L'EXECUTION PROVISOIRE

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. 

[F] [B], qui défaille, sera condamné aux dépens de l'instance.

Il sera condamné à payer à [S] [A] née [L] et à [J] [L] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
 
CONDAMNE [F] [B] à régler à [S] [A] née [L] et à [J] [L] la somme de 40.216,90 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, à titre de dommages et intérêts tels que fixés par la clause pénale de la promesse synallagmatique du 16 mai 2023,

AUTORISE [S] [A] née [L] et à [J] [L] pour le paiement de cette somme à se faire remettre les fonds détenus pour un montant de 5.000 euros par la SCP [G] [T] et [H] [V], notaires associés, à titre de séquestre ;

DEBOUTE [S] [A] née [L] et [J] [L] de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE [S] [A] née [L] et [J] [L] de leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à [S] [A] née [L] et à [J] [L] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [F] [B] aux entiers dépens ;

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,