Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître NAHUM
Monsieur [P]
Madame [I]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/01159 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66IK

N° MINUTE : 
11 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDEUR
Monsieur [G] [T], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître NAHUM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E234


DÉFENDEURS
Monsieur [S] [P], 
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [V] [I], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01159 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66IK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 août 2023, M. [G] [T] a donné à bail à M. [S] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2789 euros et une provision sur charges d’un montant mensuel de 367 euros.

Le 20 juin 2024, M. [G] [T] a mis en demeure [S] [P] de payer la somme de 3156 euros au titre du loyer et des charges impayées pour la période du 01/06/2024 au 30/06/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2024, M. [G] [T] a fait assigner M. [S] [P] et Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,
- ordonner l’expulsion de M. [S] [P] et de Madame [V] [I], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement M. [S] [P] et Madame [V] [I] au paiement de la somme de 18936 euros au titre des loyers et charges arriérés, ainsi que par provision, à une indemnité d’occupation d’un montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner M. [S] [P] au paiement de 20 % des condamnations mises à charge au profil de M. [G] [T] à titre de clause pénale, soit au jour de l’assignation la somme de 3787,20 euros,
- condamner solidairement M. [S] [P] et Madame [V] [I] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement M. [S] [P] et Madame [V] [I] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, M. [G] [T], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, qui reprennent les demandes telles que formulées dans son assignation, actualisant seulement le montant de la dette locative à la somme de 37 872 euros échéance du mois d’avril 2024 -sic- incluse, ainsi que le montant demandé au titre de la clause pénale, soit 7574,40 euros au jour de l’audience, à parfaire jusqu’à complet paiement des sommes dues.

Au soutien de ses prétentions, il expose que si le locataire a, à deux reprises, signifié sa volonté de résilier le bail, les courriers qu’il a adressés en ce sens n’ont jamais été suivis d’effet, la remise des clés n’étant pas intervenue. Il ajoute que les loyers ne sont plus payés depuis 11 mois, ce qui constitue une violation grave et répétée des obligations du locataire.

M. [S] [P], comparant en personne, s’oppose à sa condamnation au paiement des sommes demandées au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation. Il considère avoir régulièrement donné congé le 1er juin 2024, et être ainsi libéré de ses obligations contractuelles depuis cette date, bien que Mme [V] [I] soit demeurée dans les lieux, ce dont il estime ne pas être responsable. Il précise ne pas vivre dans le logement, qui a toujours été occupé par Mme [V] [I] et ses enfants, ce dont le bailleur avait, dès l’origine du bail, une parfaite connaissance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [I] ne s’est pas présentée à l’audience et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [I] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la validité du congé délivré par le locataire

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, “ …Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ”.

Il est constant qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, à l'expiration du délai de préavis applicable.



En l’espèce, M. [U] [P] soutient avoir donné congé à son bailleur en date du 1er juin 2024. Au soutien de cette allégation, il produit un courrier du 1er juin 2024, adressé à M. [G] [T], dans lequel il exprime sa volonté de résilier le contrat de bail à effet du 30 juin 2024. Le logement étant situé à [Localité 4], le préavis d’un mois s’appliquait, en vertu de l'article 17 de la loi précitée.

Le bailleur déclare pour sa part que M. [S] [P], a, au cours de l’année 2024, fait part de sa volonté de résilier le bail, « en date du 31 mars 2024 par courrier recommandé en date du 23 janvier 2024, puis par courrier recommandé en date du 1er juin 2024 en vue d’une résiliation au 30 juin 2024 ». Il produit lesdits courriers, ce dont il résulte qu’il les a bien reçus.

Il n’est ainsi pas contesté que le locataire a exprimé sa volonté de donner congé du logement litigieux, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il sera précisé que le fait que les lieux n’aient pas été restitués à la date d’effet du congé n’a aucune incidence sur la date de la résiliation du bail, cette dernière intervenant du seul fait de la délivrance du congé (Cass. civ. 3, 12 septembre 2024, n° 23-18.132).

Il est en outre indifférent que Mme [V] [I], qui n’a aucune qualité pour solliciter la poursuite du bail, ait, par courriel du 12 juin 2024, indiqué au bailleur que M. [S] [P] avait résilié le bail de façon précipitée, mais qu’un accord entre elle et lui était intervenu, en vertu duquel M. [P] continuerait à régler les loyers. Les allégations de l’occupante sont par ailleurs contredites par un courrier daté du 20 juin 2024, adressé par M. [S] [P] à Mme [V] [I], par lequel il indique à cette dernière avoir demandé la résiliation du bail avec rupture effective le 7 juillet 2024 et lui demande de libérer les lieux et de rendre les clés à cette date.

Le courrier du 1 juin 2024 exprimant la volonté de M. [S] [P] de résilier le bail dans les formes requises, il y a lieu de constater que ce dernier a été régulièrement délivré.

Il convient désormais de déterminer la date à laquelle le congé a produit ses effets. En effet, le locataire ne produit pas l’avis de réception et le bailleur n’indique pas la date à laquelle il a reçu le courrier du 1er juin 2024. Le délai de préavis d’un mois courant à compter de la date de réception du congé, il convient de déterminer cette dernière au regard des indices figurant dans les pièces versées aux débats.

Il résulte d’un courriel adressé par le bailleur à M. [S] [P] en date du 6 juillet 2024 que l’état des lieux de sortie et la remise des clés a été fixée au 7 juillet 2024, « comme notifié par LRAR » (ledit LRAR n’étant pas produit). Il résulte en outre du courrier adressé le 20 juin 2024 par M. [P] à Mme [R] que la « rupture du bail serait effective » le 7 juillet 2024.

De ces deux éléments, l’un émanant du bailleur, l’autre du locataire, il se déduit que le délai de préavis du congé du 1 juin 2024 expirait le 7 juillet 2024.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé notifié par M. [S] [P] le 7 juillet 2024.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, demande au surplus irrecevable en l’absence de justification de la notification de l’assignation au Préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience, l’irrecevabilité pouvant être soulevée d’office par le juge en application des dispositions de l’article 24 IV. de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [P] étant, depuis le 7 juillet 2024, occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, notamment de Madame [V] [I], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1718 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, si le bailleur a, aux termes de ses écritures à l’audience, actualisé sa créance à la somme de 37 872 euros échéance du mois d’avril 2024 -sic- incluse, il n’a produit aucun décompte permettant de vérifier ce quantum.

Il ressort du seul décompte de loyers impayés produit par le bailleur qu’au mois de novembre 2024 inclus, la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait à la somme 18 936 euros, dont :
- 3156 euros étaient dus au titre du loyer et des charges du mois de juin 2024 ;
- 3156 / 31 x 7 jours, soit 712,65 euros, étaient dus au titre du loyer et des charges du mois de juillet 2024, 
- la somme restante de 15 067,35 euros étant due au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 8 juillet 2024 jusqu’au mois de novembre 2024 inclus.

M. [S] [P], qui déclare ne plus payer les loyers et charges depuis le mois de juin 2024, ne conteste pas le montant de la créance de M. [G] [T], mais considère ne pas en être redevable, en raison du congé par lui délivré à une date qu’il fixe au 1er juin 2024. 

Il a toutefois précédemment été établi que le congé n’avait produit ses effets que le 7 juillet 2024.

 En conséquence, M. [S] [P] sera seul condamné au paiement de la somme de 3868,65 euros (3156 + 712,65) euros, correspondante aux loyers et charges impayés jusqu’au 7 juillet 2024 inclus.

Mme [V] [I], entrée dans les lieux du chef de M. [S] [P], s’est maintenue dans le logement litigieux à compter de la résiliation du bail jusqu’à ce jour. M. [S] [P] s’est pour sa part contenté d’adresser à l’occupante de son chef un courrier lui demandant de restituer les lieux, sans procéder à la restitution effective du logement. Il ne démontre donc aucune diligence sérieuse pour restituer les lieux au bailleur libre de toute occupation.

M. [S] [P] et Madame [V] [I] sont donc tous deux responsables du préjudice causé au bailleur, et seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 15 067,35 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et de charges pour la période comprise entre le 8 juillet 2024 et le 30 novembre 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer des charges qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter du 1 décembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. 

Sur la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble est réputée non écrite.

En l’espèce, le bail litigieux stipule : « à titre de clause pénale, le preneur accepte entièrement et définitivement d’avoir à payer au bailleur une somme égale à 20% des sommes dues, sans que ce paiement puisse le dispenser du règlement des sommes impayées et du règlement intégral des frais nécessaires au recouvrement de ces sommes ». 

Cette clause autorise donc le bailleur à percevoir des pénalités en cas de non-respect par le preneur de son obligation de paiement.

Par conséquent, cette clause est réputée non écrite. 

Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [S] [P] à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

M. [S] [P] et Madame [V] [I], qui succombent, supporteront les dépens in solidum en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [S] [P] et Madame [V] [I] seront condamnés in solidum à payer à M. [G] [T] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [S] [P] et M. [G] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par l’effet du congé donné par M. [S] [P], à la date du 7 juillet 2024 ;

DIT la demande de résiliation judiciaire formée par M. [G] [T] sans objet ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [P] et à tout occupant de son chef, notamment Madame [V] [I], de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [P] et Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [G] [T] la somme de 3868,65 euros euros au titre de son arriéré de loyers et de charges, arrêté au 7 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [I] et M. [S] [P] à payer à M. [G] [T] la somme de 15 067,35 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et de charges pour la période comprise entre le 8 juillet 2024 et le 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [I] et M. [S] [P] à payer à M. [G] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [P] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] et Madame [V] [I] aux dépens;

CONDAMNE in solidum M. [S] [P] et Madame [V] [I] à verser à M. [G] [T] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection