Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SALIES


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BOISSET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/00288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C6YCB

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 04 juillet 2025


DEMANDEUR
Monsieur [L] [P], 
demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]

représenté par Maître SALIES, avocat au barreau de Montpellier


DÉFENDERESSE
Madame [O] [J] [S], 
demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]

représentée par Maître BOISSET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D368


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C6YCB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 janvier 2010, M. [L] [P] a donné à bail à Mme [O] [J] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 2], RDC porte face, d’une superficie de 19.88 m2 pour un loyer mensuel initial de 550 euros (devenu 638,82 euros au mois de janvier 2023, après indexation), outre 50 euros de provisions sur charges.

Par arrêté préfectoral en date du 15 mai 2023, le logement a été déclaré par nature impropre à l'habitation et le bailleur a été mis en demeure d'en faire cesser définitivement l'occupation aux fins d'habitation dans un délai de trois mois. Il a été rappelé au bailleur qu'il devait proposer une solution de relogement à sa locataire.

M. [L] [P] a, le 2 août 2023, adressé plusieurs offres de relogement à Mme [O] [J] [S], refusées pour des raisons médicales et professionnelles.

Par courrier du 21 août 2023, deux nouvelles offres de relogement ont été adressées à la locataire, refusées le 31 août 2023 pour des raisons financières.

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, M. [L] [P] a fait assigner Mme [O] [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la défenderesse au besoin avec le concours de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à libération des lieux, soit 688,32 euros, outre 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Après plusieurs reports, l'affaire a fait l'objet d'une radiation en date du 9 octobre 2024.

Par conclusions du 21 novembre 2024, M. [L] [P], indiquant que l’affaire était en état d’être jugée, a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

L’affaire a été rétablie et appelée à l'audience du 30 avril 2025.

A l'audience du 30 avril 2025, M. [L] [P], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande, in limine litis, au juge des contentieux de la protection de sursoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel de Paris.

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, il expose avoir formé un recours contre l’arrêté préfectoral du 15 mai 2023 par devant le tribunal administratif de Paris, sa demande d’annulation ayant été rejetée par jugement du 7 mars 2025. Il précise toutefois en avoir interjeté appel, la décision de la cour administrative d’appel de Paris n’ayant, à la date de l’audience, pas été rendue. Il considère qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de cette décision.

Sur le fond, M. [L] [P] sollicite :
- le constat de ce que Mme [S] a quitté le logement le 13 juin 2024,
- qu’il lui soit donné acte de ce qu’il se désiste de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [S],
- la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme mensuelle de 688,32 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et ce, à compter du 1 septembre 2023 et jusqu’au 13 juin 2024, soit 6489,13 euros,
- le rejet de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [S],
- la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [P] invoque les articles 1240 du code civil et L.521-3-1 et L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation. Il soutient être bien fondé à demander l'expulsion de l'occupante, dès lors qu’elle a refusé cinq offres de relogement adaptées à ses besoins. En réponse à la partie adverse qui soutient que la demande de résiliation n’est recevable que si le juge a été préalablement saisi d’une demande de validation des offres proposées, il soutient que la loi n’impose aucunement un tel préalable. Il analyse les refus que lui a opposés Mme [O] [J] [S], sans motif valable, comme une volonté de la défenderesse de se maintenir dans les lieux sans payer de loyer, en dépit de l’arrêté d’insalubrité dont elle était pourtant à l’initiative. Il ajoute qu’elle aurait volontairement dégradé le logement. S’il précise toutefois qu’elle aurait quitté les lieux le 13 juin 2024, rendant sans objet ses demandes de résiliation et d’expulsion, il considère que son maintien dans les lieux juqu’à cette date, de mauvaise foi, justifie sa condamnation au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive. 

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formées par Mme [O] [J] [S], il souligne:
- que les charges en sa faveur à l’issue des régularisations effectuées en 2020 et 2021 lui ont été restituées, et que la régularisation des charges 2022 est en cours.
- que le Diagnostic de Performance Énergétique sur lequel elle s’appuie pour affirmer que l’indexation du loyer était interdite n’est pas valide, de sorte que sa demande de remboursement d’un trop-perçu de loyerest insuffisamment étayée.
- que sa demande indemnitaire visant à réparer son préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 26 septembre 2018, et que, s’agissant de la période postérieure, sa demande indemnitaire est infondée, dès lors que les désordres dont elle se plaint lui sont imputables ; il rappelle que c’est elle qui a choisi de faire usage d’un chauffage d’appoint à pétrole, cela en dépit de l’installation et du remplacement des radiateurs électriques qu’elle avait été priée d’utiliser ; il ajoute avoir toujours répondu avec diligence aux désordres signalés par Mme [S]. Il conteste enfin l’absence de luminosité naturelle et l’existence de fuites actives.
- que son dépôt de garantie ne saurait lui être restitué, en considération des réparations à prévoir du fait de dégradations locatives.
- que son indemnité de réinstallation lui a déjà été payée.

Mme [O] [J] [S], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande le rejet de la demande tendant à sa condamnation à verser au bailleur la somme de 6489,13 euros à titre de dommages et intérêts, et sollicite reconventionnellement :
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 2028,54 euros au titre des régularisations de charges 2020, 2021, 2022, 2023, 
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 107,65 euros au titre d’un trop-perçu de loyer de janvier à mai 2023, avec intérêts de droit,
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 44 100 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance, avec intérêts de droit,
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 550 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie avec intérêts de droit,
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 550 euros à titre d’indemnité prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut de restitution dans le délai fixé avec intérêts de droit,
- la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Interrogée à l’audience sur son positionnement quant à la demande de sursis à statuer, la défenderesse a indiqué n’avoir « pas de demande à formuler » à ce titre.

Pour s’opposer à la demande tendant à la voir condamnée sur le fondement de la résistance abusive, Mme [O] [J] [S] rappelle que l’octroi de dommages et intérêts sur un fondement délictuel nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité. Elle souligne que l'occupant qui demeure dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ne commet pas de faute. A ce titre, elle expose que les offres de relogement qui lui ont été faites par M. [L] [P] n’étaient pas sérieuses, et étaient en tout état de cause inadaptées à ses capacités et à ses besoins, compte tenu notamment de son handicap et de son suivi médical, de l’hébergement régulier de sa fille, et de la localisation de son lieu de travail. Elle ajoute que la demande de résiliation judiciaire du bail doit être précédée par une saisine du juge aux fins de validation de l’offre de relogement proposée, condition qui n’a pas été respectée par M. [L] [P]. Elle analyse la demande de dommages-intérêts formée par M. [L] [P] comme une stratégie de contournement de l’interdiction légale pour le bailleur de percevoir des loyers ou substituts de loyer, l’immeuble étant frappé d’un arrêté d’insalubrité lui interdisant de le donner à bail, ce dont elle déduit par ailleurs qu’il ne subit aucun préjudice de perte de loyers, l’insalubrité ayant été constatée pour une raison structurelle, de sorte qu’il ne peut y être remédié.

Elle conteste avoir commis les dégradations locatives dont elle est accusée, soulignant l’absence de preuve au soutien de l’allégation du bailleur.

Au soutien des ses demandes reconventionnelles, elle expose :
au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :- qu’en dépit de ce qu’un trop-perçu de charges en sa faveur lui a été notifié pour les années 2020 et 2021, les sommes dues à ce titre ne lui ont pas été remboursées,
- que les charges 2022 et 2023 n’ont pas été régularisées ;
au visa de l’article 17-1 III de la même loi, que le loyer ne pouvait être indexé à compter du mois de janvier 2023, compte-tenu d’un DPE classant le logement dans la classe énergétique G,avoir subi un préjudice de jouissance aux motifs :- que le logement est insalubre et indécent par nature depuis 2010 ; 
- qu’elle a, dès 2011, alerté son bailleur concernant l’existence de fuites et le dysfonctionnement du chauffage, 
- qu’il est établi que le logement est énergivore depuis 2009, 
- que le logement subit des fuites récurrentes ayant généré des moisissures et de l’humidité, l’ayant contrainte, compte-tenu de sa condition asthmatique, à repeindre régulièrement son logement, 
au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux de sortie ne mentionne que des dégradations qui ne sont pas imputables à la locataire, en ce qu’elles relèvent de l’indécence structurelle des lieux, de sorte que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué dans un délai d’un mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

L'article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.
Le sursis à statuer donc est facultatif lorsqu’il n’est pas prévu par loi ; il est constant que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la procédure peut être arrêtée pour un temps déterminé ou déterminable par référence à la survenance d'un événement, notamment la décision d’une autre juridiction, si elle est déterminante dans l’issue donnée au litige dont le juge est saisi.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection est saisi d’une demande principale tendant à la condamnation de Mme [S] au paiement de dommages-intérêts pour resistance abusive, celle-ci étant expliquée par son occupation de mauvaise foi d’un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité du 15 mai 2023, ainsi que de demandes reconventionnelles tendant à:
- la restitution d’un trop-perçu de charges locatives,
- la restitution d’un dépôt de garantie, 
- la restitution d’un trop-perçu de loyers qui auraient indument été indexés
- la condamnation du bailleur à la réparation d’un préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement.

M. [N] [P], dans ses dernière écritures, soutient qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que de sursoir à statuer en raison de l’appel qu’il a formé contre le jugement du tribunal administratif de Paris du 7 mars 2025. 

S’il est en effet établi qu’il sollicite l’annulation de l’arrêté d’insalubrité ayant frappé le logement litigieux devant la cour d’administrative d’appel de Paris, M. [N] [P] n’explique pas dans quelle mesure la décision de cette cour serait déterminante quant à la solution à apporter au présent litige. A l’audience, son conseil a indiqué substituer son confrère, et “ne pas connaître le dossier”, de sorte qu’il n’a pas été en mesure de motiver plus avant sa demande.

Or, on peut s’interroger sur l’incidence d’une éventuelle annulation de l’arrêté préfectoral du 15 mai 2023 sur la solution à apporter au litige dont le juge de céans est saisi: en effet, une infirmation aurait pour effet de rendre sa propre demande, qui consiste en l’indemnisation du préjudice que lui aurait occasionné le maintien dans les lieux de la locataire, sans objet. Pourtant, M. [N] [P] a sollicité, par conclusions du 21 novembre 2024, la réinscription de l’affaire au rôle, précisant qu’”elle était en état d’être jugée” et ce alors même que l’instance qu’il avait introduite devant le tribunal administratif de Paris était pendante, ainsi qu’il en résulte du jugement du 7 mars 2025, dont il ressort que le tribunal administratif a été saisi par une requête enregistrée le 11 juillet 2023. C’est donc en toute connaissance du caractère incertain de la décision de la juridiction administrative à venir que M. [N] [P] a formé une demande de dommages-intérêts fondés sur la résistance abusive en lieu et place d’une demande en paiement de loyers ou d’indemnités d’occupation, qui lui est interdite par l’arrêté dont il sollicite l’annulation. 

Quant à l’incidence de la décision sur la solution à apporter à la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [S], fondée sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il sera rappelé qie si l'article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d'un état d'insalubrité n'est pas nécessaire à la caractérisation d'une indécence du logement. En effet, les notions d'insalubrité et d'indécence ne sont pas identiques. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que l'indécence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n'est pas nécessairement insalubre.

Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire d'attendre l'issue du recours formé devant la juridiction administrative pour statuer sur le litige, et il convient de débouter le demandeur de sa demande de sursis à statuer.


Sur la demande indemnitaire formée par le bailleur

Le bailleur sollicite la condamnation de Mme [O] [J] [S] à lui payer la somme mensuelle de 688,32 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et ce, à compter du 1 septembre 2023 et jusqu’au 13 juin 2024, soit au total, la somme de 6489,13 euros. 

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

A titre liminaire, il convient de rappeler que M. [L] [P] et Mme [O] [J] [S] sont liés par une relation contractuelle de sorte que la responsabilité de la locataire doit être recherchée sur le terrain contractuel et non pas délictuel. 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts notamment à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle. 

L'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Selon l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

L'article L.521-2 du même code précise, en son III. , que lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

Une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Il ressort en revanche de l'article L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation que si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.

En l’espèce, le Préfet de Paris a, sur le fondement des articles L 1331-22, L 1331-23, et L 1331-24 du code de la santé publique, pris, le 15 mai 2023, un arrêté mettant en demeure M. [L] [P] de faire cesser définitivement, dans un délai de trois mois, l'occupation aux fins d'habitation du logement loué à Mme [S]. Ce dernier était motivé par l'absence d'éclairement naturel suffisant, l’absence d’un système de ventilation permanent, la présence d’un chauffage d’appoint au pétrole utilisé comme mode de chauffe de la pièce de vie, et par la dégradation du revêtement du plafond en raison de fuites actives en provenance de la couverture du bâtiment.

Par courrier du 2 août 2023, le mandataire du bailleur a proposé à Mme [O] [J] [S] les logements suivants, précisant qu’ils étaient tous rénovés et disponibles de suite :
- un appartement de deux pièces d’une surface habitable de 25.85m2, situé [Adresse 10] à [Localité 11], pour un loyer de 618,02 euros charges comprises,
- un appartement de deux pièces d’une surface habitable de 23.45m2, situé [Adresse 10] à [Localité 11], pour un loyer de 789 euros charges comprises,
- un appartement de deux pièces d’une surface habitable de 31.92m2, situé [Adresse 10] à [Localité 11], pour un loyer de 736,70 euros charges comprises,
- un appartement de deux pièces d’une surface habitable de 31.72m2, situé [Adresse 10] à [Localité 11], pour un loyer de 727,92 euros charges comprises,
- un appartement d’une pièce situé au [Adresse 4] [Localité 8], d’une surface habitable de 17.57 m2, pour un loyer de 675 euros charges comprises.

La locataire a répondu par courrier du 5 août 2023 en indiquant :
- que pour des raisons médicales et professionnelles, elle devait rester dans le [Localité 2] ; que dans ces conditions, elle ne répondrait pas favorablement à des propositions de relogement sur la commune d’[Localité 11] ;
- que, s’agissant du logement situé dans le 3ème arrondissement, celui-ci était à la fois plus petit et plus cher que celui qu’elle occupait alors, de sorte qu’elle ne saurait se satisfaire d’une telle proposition.

Ces offres de relogement, en ce qu'elles émanaient du mandataire de M. [L] [P], lequel indiquait à Mme [O] [J] [S] se tenir à sa disposition pour des visites du lundi au vendredi, étaient manifestement sérieuses, les visites n’ayant pas eu lieu du seul fait du refus opposé par la locataire. Il s'agissait donc bien de cinq offres de relogement en bonne et due forme, bien que ce mandataire n’ait pas sollicité de pièces aux fins de constitution d’un dossier de solvabilité.

S’agissant de leur adaptation aux besoins et aux capacités de Mme [O] [J] [S], il convient de rappeler que les exigences du locataire en termes de localisation doivent être raisonnables ou justifiée par des éléments sérieux, compte tenu de la situation particulièrement tendue du marché locatif à [Localité 13] et des facilités de transports qui permettent d'envisager un relogement en proche banlieue.

S’il est établi que Mme [O] [J] [S] travaille à [Localité 12] et qu’un logement situé à [Localité 11] impliquerait un temps de trajet plus long que celui qu’elle parcourt aujourd’hui pour se rendre sur son lieu de travail, tel n’est pas le cas de l’appartement proposé situé dans le [Localité 17], dont le loyer, charges comprises (675 euros), était comparable à celui qu’elle réglait pour le logement qu’elle occupait [Adresse 15] dans le [Localité 2] (666,79 euros entre le 1 janvier 2022 et le 31 décembre 2022, 688,32 euros entre le 1 janvier 2023 et le 1 avril 2023, et 657,32 euros à compter du 1 mai 2023, jusqu’à suspension du paiement des loyers par l’arrêté d’insalubrité du 15 mai 2023), pour une surface inférieure de 2,31 m2, étant précisé que Mme [O] [J] [S] ne justifie pas du fait que sa fille, âgée de 25 ans, était hébergée par elle dans son appartement du [Localité 2], lequel ne comprenait d’ailleurs qu’une pièce principale.

S’agissant de son état de santé lui imposant de demeurer dans le [Localité 2], Mme [O] [J] [S] produit:
- une copie de la décision de la MDPH du 4 mai 2023 lui reconnaissant la qualité de travailleur handicapé (50 à 79%) et d’une carte CMI (carte mobilité inclusion) à compter du 28 août 2023,
- un certificat émanant d’un médecin généraliste attestant avoir examiné Mme [O] [J] [S] le 16 janvier 2024 et attestant des antécédents suivants :
- tendinopathie depuis octobre 2021 ;
- parodontolyse généralisée avec atteinte osseuse superficielle à modérée en août 2021, avec suivi en maxillo-faciale à la Pitié Salpétrière,
- tendino-bursopathie bilatérale depuis août 2021, 
- antécédent d’anévrisme cérébral avec hémorragie méningée en 1997 ; suivi en neurochirurgie à [16] ainsi qu’au centre de la douleur de l’hôpital [16],
- asthme sous traitement de fond,
- HTA (hypertension artérielle)
- arthrose.

Si ces éléments permettent d’établir que Mme [O] [J] [S] souffre de plusieurs pathologies, ayant justifié la reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé et la délivrance d’une carte mobilité inclusion par la MDPH de [Localité 13] par décision du 4 mai 2023, il sera rappelé que la carte CMI lui permet d'obtenir une priorité d'accès aux places assises dans les transports en commun, les espaces et salles d'attente, et les établissements et les manifestations accueillant du public, mais ne justifie pas d'une impossibilité d’emprunter les transports en commun, qu’elle emprunte d’ailleurs quotidiennement, ainsi que ses bulletins de salaire le démontrent: elle travaille en effet à [Localité 12] et emprunte les transports en commun pour se rendre sur son lieu de travail depuis le [Localité 2] (le remboursement titre de transport apparaissant sur ses bulletins de salaire).

Aucun élément ne permet par ailleurs d’attester de la fréquence des rendez-vous médicaux auxquels la contraint le suivi médical dont il est fait état dans le certificat de son médecin généraliste, la liste de rendez-vous médicaux qu’elle produit étant insuffisante à emporter la conviction du tribunal, en ce qu’elle semble avoir été établie par elle-même, de sorte qu’en application de l’article 1363 du code civil, elle ne constitue pas une preuve.

Il sera toutefois constaté que son suivi médical, à l’Hôpital de la [14] et à l’Hôpital [16], rendu nécessaire par la survenance d’une pathologie lourde en 2017, se cumule avec son emploi à temps plein à [Localité 12], et justifie ainsi son refus d’être relogée à [Localité 11]. En effet, un logement dans le nord-est de [Localité 13] parait difficilement conciliable avec un emploi à temps plein en périphérie ouest auquel s’ajoute un suivi médical, conséquence d’une pathologie lourde, dans le sud de la ville.

En l'état des justificatifs produits, seule l’offre de relogement dans le troisième arrondissement, soit, en plein cœur de [Localité 13], sera considérée comme sérieuse et répondant aux besoins de la locataire.

Il en ressort que la locataire a bien refusé sans motif légitime une offre de relogement.

Il sera toutefois constaté qu'il ressort des textes précités que la résiliation du bail ne peut être poursuivie qu'après refus de trois propositions de relogement adaptées aux besoins et aux capacités du locataire. Or en l'espèce, s'il ressort des courriels échangés par les parties que divers autres appartements ont été proposés, ces derniers l’ont été postérieurement au délai de relogement de trois mois imposé par l’arrêté préfectoral, et, si les diligences du bailleur ont été nombreuses et réelles, les deux appartements proposés à l’expiration du délai, respectivement dans le [Localité 3] et le [Localité 1], l’ont été moyennant des loyers respectivement égaux à 810 euros et 853 euros charges comprises, représentant en moyenne 45% de la rémunération nette fiscale mensuelle de la locataire (selon cumul annuel figurant sur son bulletin de salaire du mois d’aôut 2023), loyers dont on peut donc considérer qu’ils étaient inadaptés à ses capacités financières. Mme [O] [J] [S] pouvait donc légitimement s’attendre à deux nouvelles offres de relogement adaptées à ses besoins et à ses capacités. Il est par ailleurs établi que dès que Mme [O] [J] [S] a pu trouver une solution de relogement dans le [Localité 2], celle-ci a libéré les lieux, ce qui infirme la volonté de la locataire de se maintenir dans les lieux parce qu’elle était dispensée d’en payer les loyers.

En conséquence, Mme [O] [J] ne s’est pas maintenue dans les lieux de façon abusive et la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive ne peut en ces conditions qu'être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le remboursement des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Il sera également rappelé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire, dans laquelle figure la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

(…)

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l’espèce, Mme [O] [J] [S] sollicite la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 2028,54 euros au titre des régularisations de charges 2020, 2021, 2022 et 2023.

Il est établi que la régularisation des charges a été réalisée pour les années 2020 et 2021 et que les soldes en faveur de la locataire, résultant de ces régularisations, ont été portées au crédit de son compte le 1 mai 2023.

Sa demande, formée au titre de la restitution du solde en sa faveur au titre des régularisations 2020 et 2021, est donc sans objet.

S’agissant de la demande qu’elle forme au titre de la régularisation des charges 2022 et 2023, il sera rappelé que l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, le bailleur est en droit de réclamer au locataire, dans les limites de la prescription triennale, les charges qui n’ont pas été régularisées au cours des trois années précédentes, le locataire ne pouvant, en l’absence de régularisation annuelle, qu’en demander le paiement par douzième.

La régularisation des charges 2022 aurait dû être effectuée en 2023, quand celle des charges 2023 aurait du l’être en 2024, de sorte que le bailleur se situe encore, au jour de l’audience, dans les limites de la prescription triennale pour ce faire.

La locataire sera donc déboutée de sa demande en répétition de l’indu au titre des charges 2022 et 2023.

Sur le trop-perçu de loyers

La loi du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » n° 2021-1104 du 22 août 2021 a ajouté à l' article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 un alinéa qui précise que la révision ne peut pas être appliquée dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l' article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les moins performants énergétiquement. Cette nouvelle règle est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit donc toute possibilité d’augmentation du loyer lors d’un renouvellement ou d’une reconduction postérieure au 24 août 2022, cela quel que soit le montant actuel du loyer par rapport au loyer de référence.

En l’espèce, le bail, conclu le 12 janvier 2010 pour une durée de 3 ans, a été tacitement reconduit tous les trois ans, et pour la dernière fois le 12 janvier 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 22 août 2021. 

En conséquence, l’indexation demeurait possible jusqu’au 11 janvier 2025, le gel du loyer ne s’appliquant qu’à compter de la reconduction postérieure au 24 août 2022.

Mme [O] [J] [S] sera donc déboutée de sa demande fondée sur la restitution du trop-perçu de loyers sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à diverses conditions et notamment à celles-ci :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.'

En outre, l'article 5 du même décret du 30 janvier 2002 dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En l’espèce, Mme [O] [J] [S] sollicite la condamnation de M. [L] [P] à lui payer la somme de 44 100 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance, avec intérêts de droit.

M. [L] [P] considère que sa demande est prescrite en partie, et en conteste le bien fondé pour la partie non prescrite.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicable.

La prescription applicable à toute demande formée en application de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989, d’ordre public, est prévue à l’article 7-1 de la même loi.

Aux termes de ce texte, « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

L’article 82, II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose que l’article 7-1 de la même loi est applicable aux baux en cours, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, en vigueur depuis le 19 juin 2008, qui dispose qu’ « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.»

En l’espèce, l’action de Mme [O] [J] [S] dérive du contrat de bail d’habitation la liant à la M. [L] [P] et est donc soumise à la prescription triennale, qui s’applique à toutes les actions relatives à l’exécution d’un bail d’habitation en cours au moment de son entrée en vigueur.

Madame [O] [J] [S] n’ayant formé sa demande indemnitaire pour la première fois que dans ses écritures déposées à l’audience du 30 avril 2025, elle est, en application de ce texte, irrecevable à former une demande indemnitaire pour la période antérieure au 30 avril 2022. 

S’agissant de la période postérieure, il sera souligné que, bien que M. [L] [P] ait interjeté appel de la décision du tribunal administratif du 7 mars 2025, ce dont il résulte qu’existe une incertitude sur la qualification d’insalubrité du logement, il résulte des éléments versés aux débats que la pièce de vie principale du logement, situé en rez-de-chaussée, n’est équipée que d’une fenêtre de 1,04 mètres sur 46 cm et d’une fenêtre hublot d’un diamètre de 52 cm situé au-dessus, celles-ci s’ouvrant sur une courette de 9m2 et faisant face à un mur, situé à 1,82 mètres seulement, de sorte que l’éclairage naturel est faible, cette insuffisante étant d’ailleurs corroborée par les photographies que M. [L] [P] verse lui-même aux débats. Il résulte par ailleurs de l’état des lieux de sortie que le logement était en proie à une humidité importante, puisqu’ont été constatées des moisissures sur le plafond de la pièce principale, ainsi que sur les murs, fenêtres et plafond de la cuisine, sur lequel a été constaté « des fissures structurelles ». M. [L] [P] affirme d’ailleurs, dans ses écritures déposées devant la cour d’appel administrative de Paris, que les infiltrations étaient dues à une gouttière qui, bouchée, se mettait sous pression lors des épisodes pluvieux et provoquait une infiltration. Enfin, M. [L] [P] qui affirme devant la cour d’appel administrative de Paris avoir fait installer un « aérateur » dans le logement et semble produire, devant elle, une facture pour en justifier, ne produit pas la moindre pièce devant la juridiction de céans permettant de contredire les assertions en vertu desquelles le logement n’était pas équipé d’un système de ventilation permanent.

L’insuffisance de lumière naturelle et l’humidité constatée, se traduisant par la présence de moisissures, caractérise une indécence du logement et un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, ayant causé un préjudice de jouissance à Madame [O] [J] [S]; s’agissant de la présence dans le logement d’un chauffage d’appoint au pétrole, il est établi qu’il est le fait de la locataire elle-même, ainsi qu’il en résulte des échanges de correspondances entre les parties, de sorte que le bailleur, qui démontre avoir fait procéder à l’installation de convecteurs électriques en 2005 et 2011, ne saurait être tenu pour responsable du préjudice subi par la locataire de ce fait.

Il convient, en conséquence, de fixer les sommes dues au titre de la réparation du préjudice de jouissance de la locataire à compter du 30 avril 2022 jusqu’au 13 juin 2024, en tenant compte de ces éléments et, notamment, de l'absence de pièces précises et circonstanciées de nature à justifier l'étendue du préjudice subi par l'intéressée, du fait constant qu'elle a cessé de payer tout loyer à compter de l’arrêté d’insalubrité du 15 mai 2023 qui interdisait au bailleur de percevoir les loyers, et de ce qu'elle s'est maintenue dans les lieux, en dépit d’une offre de logement présentée qui correspondait à ses besoins et à ses capacités et lui aurait permis de s’extraire des lieux qualifiés d’indécents, cela dès le mois d’août 2023.

En conséquence, seule la somme de 3000 euros sera accordée à Mme [O] [J] [S] en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie
 
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, il est constant qu'un dépôt de garantie de 550 euros a été versé et que le logement a été restitué le 13 juin 2024 après la réalisation de l'état des lieux de sortie. 

Le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie et soutient que la locataire est responsable de dégradations locatives justifiant cette rétention. 

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. 

En l’espèce, le bailleur s’abstient de produire l’état des lieux d’entrée, lequel est produit par Mme [O] [J] [S].

Il en résulte que le 11 janvier 2010 :
- dans la pièce principale, la moquette et les peintures des murs et du plafond et la moquette étaient en bon état ; les interrupteurs, prises, plafonnier étaient dans un état moyen ;
- l’intégralité de la salle de bain, à l’exclusion du « bois », était décrite comme dans un état moyen ; la cuvette des wc était entratrée ; la bonde du lavabo était absente et le pied cassé ;
- dans la cuisine, les peintures et le carrelage étaient dans un état moyen ; la fenêtre était en mauvais état ; le bloc kitchenette était dans un état vêtuste ; le frigo fonctionnait mal.
- un convecteur électrique était présent, et était décrit comme en bon état.

L’état des lieux de sortie, réalisé le 13 juin 2024, est plus détaillé que ne l’est celui d’entrée.

Il en résulte que :
- dans la pièce principale, les peintures des murs et du plafond sont dans un état « dégradé » ; le sol est décrit comme dans un état d’ « avancé ». Il est fait état de fissures et de moisissures sur les murs et le plafond ; les plinthes, dans un état moyen, présentent des traces et des éclats, sont ternies. La fenêtre ne ferme pas complètement.
- l’intégralité de la salle de bain est décrite comme dans un état moyen ou dégradé ; des traces de reprise de peinture et des trous de vis et de crochet sont présentes dans les murs, le joint de la baignoire est noirci, absent au niveau du robinet, la baignoire présente des traces de calcaire, le lavabo est fêlé ; le wc présente des traces d’usure ; la douchette est absente ;
- dans la cuisine, les peintures et le carrelage sont dans un état moyen ou dégradé ; la fenêtre est dans un état dégradé ; il est décrit des fissures, des infiltrations, des dégâts des eaux, une peinture écaillée sur les murs et le plafond, des éclats et des traces d’usure sur le sol, des craquelures sur la porte, et une fenêtre marquée par une infiltration d’eau, des moisissures, qui ne ferme pas ; les équipements (meubles, évier, plaque de cuisson) sont dans un état d’usage avancé ou dégradé (traces d’usure, rayures, craquelures, bois gonflé, joint jauni, noirci, craquelé).

L’état des lieux d’entrée et de sortie ne sont donc pas identiques.

M. [L] [P] produit un devis correspondant à la reprise de l’intégralité des peintures de l’appartement, pour un montant total de 5240 euros outre 850 euros au titre de la protection du chantier.

Il sera toutefois constaté qu’il échoue à apporter la preuve de ce que la remise en peinture a été rendue nécessaire par des dégradations dont serait responsable la locataire. En effet, les peintures n’étaient pas toutes en bon état lors de l’entrée dans les lieux de Mme [S], laquelle a vécu durant plus de 13 ans dans les lieux, dont il est établi qu’ils étaient en proie à une humidité importante faute de ventilation.

M. [L] [P] échoue ainsi à établir l’imputabilité des désordres concernant les peintures à sa locataire et il sera considéré que l’état dégradé constaté lors de l’état des lieux de sortie résulte de la vétusté et des manquements du bailleur à sa propre obligation de délivrance d’un logement décent. 

M. [L] [P] devra ainsi restituer la somme de 550 euros, cela à compter du 13 août 2024.

Il sera par ailleurs tenu d'une pénalité de 55 euros (montant du loyer tel qu’arrêté par Mme [S] x 10% par mois de retard) à compter du 13 août 2024 jusqu'à la date de l’audience, soit jusqu’au 30 avril 2025.

En conséquence, M. [L] [P] sera condamnée à payer à Mme [S] la somme de 550 + 495 (55 x 9 mois) = 1045 euros. 

Sur les demandes accessoires

M. [L] [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais de signification du présent jugement.

L'équité justifie de ne pas faire droit aux demandes réciproques formées au titre des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la nature et de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par M. [L] [P];

REJETTE la demande de restitution des charges locatives formée par Mme [O] [J] [S];

REJETTE la demande de restitution d’un trop-perçu de loyer formée par Mme [O] [J] [S];

JUGE IRRECEVABLE la demande d’indemnisation du prejudice de jouissance de Mme [O] [J] [S] pour la période antérieure au 30 avril 2022, celle-ci étant prescrite,

CONDAMNE M. [L] [P] à payer à Mme [O] [J] [S] la somme de 3000 euros titre de l’indemnisation de son prejudice de jouissance;

CONDAMNE M. [L] [P] à payer à Mme [O] [J] [S] la somme de 1045 euros titre de la restitution de son dépôt de garantie (égal à 550 euros), majorée des pénalités de retard (égales à 495 euros); 

CONDAMNE M. [L] [P] aux dépens en ce compris les frais de signification du présent jugement ;

DIT n'y avoir lieu au paiement de frais au titre des article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l'exécution provisoire ;

Fait à Paris, le 04 juillet 2025.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection